租房的美好時代
文章導讀： 從地方到中央，密集出台的政策，以及眾多入場的企業讓外界意識到，2016年提出的“租售並舉”已經開始落地生根了。
2017年第32期《中國經濟週刊》封面
《中國經濟週刊》 記者 銀昕 張燕 | 北京報道
責編：陳惟杉
(本文刊發於《中國經濟週刊》2017年第32期)
當廣州宣佈在入學等權益上保障租購同權之後，房屋租賃市場成為了當下最火熱的話題。被“天價學區房”刺痛神經的公眾多少希冀着“租購同權”4個字會改變已延續近20年的房地產市場邏輯。
僅僅3天過後，住建部等9部門聯合印發的《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(下稱“通知”)對外發布，並選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。隨後，馬雲高調入駐住房租賃市場，阿里與杭州住保房管局合作共建杭州市住房租賃監管服務平台。同樣行動起來的還有房企，萬科已拿下多處自持物業地塊，並在2016年成立了長租品牌“泊寓”。
從地方到中央，密集出台的政策，以及眾多入場的企業讓外界意識到，2016年提出的“租售並舉”已經開始落地生根了。
在通知中，加快發展住房租賃市場被賦予貫徹落實去年中央經濟工作會議提出的“房子是用來住的、不是用來炒的” 這一定位的重要舉措。
只有實現“租購同權”才能改變目前的“重購輕租”現象。數據顯示，當前我國城鎮居民家庭住房自有率高達91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求；截至2016年底，中國的房屋交易額已達15萬億元，房屋租賃交易額卻僅為1.1萬億元，佔比不足7%。
尷尬的數據背後，要真正加快發展住房租賃市場，迎接“租賃時代”，顯然需要政府、房企、個人等一連串主體改變自身過往的行為模式。只有這樣，方能承擔起改變房地產市場邏輯，乃至撬動户籍制度等深層次改革的支點作用。
政府供地端發力，欲扭轉“重購輕租”
中國租房率不足10%，歐洲國家租房率近50%；中國房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%，同一數據美國佔比是50%；2012年，全國租賃住房用地僅佔全部居住用地的10.5%
“重購輕租”現象有多嚴重？
鏈家董事長左暉曾公開表示看好租賃市場，他表示，與2016年住宅成交放出天量，遭遇史上最嚴厲調控相比，中國的租賃業務尚有巨大空間，同時正在享受政策紅利。據鏈家測算，2030 年時，中國的租賃人口將達到 3 億人，租金規模達5 萬億元。
儘管房屋租賃市場的潛力被人看好，但是目前國內租賃市場的發展並不均衡。
社科院發佈的2016年《社會發展藍皮書》顯示，當前我國城鎮居民家庭住房自有率高達91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求，特別是一線城市以外的地區，租房比例小之又小。
相比之下，美國近10年的住房自有率一直在60%至70%之間浮動，始終有1/3左右的家庭通過租賃市場滿足居住需求；在日本，東京和大阪兩大城市的住房自有率分別是54.9%和58.6%；而在德國、瑞典等歐洲國家，租房率接近50%。
“重購輕租”直接影響了國內房屋租賃交易額佔比，鏈家研究院在2016年12月發佈的《租賃崛起》中引用數據稱，截至2016年底，中國的房屋交易額已達15萬億元，房屋租賃交易額卻僅為1.1萬億元，佔比不足7%；與之相比，彼時美國的租賃交易規模是5000億美元，佔美國整體的房屋交易規模的50%。
“個人現有房屋租賃、保障房中的廉租房與公租房、企業參與的長租公寓是構成目前國內房屋租賃市場的主要參與主體。其中，保障房近年來在政府重視下快速發展，但總體規模還未成型，長租公寓更是近年來才逐漸進入市場，房屋租賃市場整體仍處於自發狀態。”亞豪機構市場總監郭毅對《中國經濟週刊》記者表示。
在租賃市場現有的格局下，政府該如何發力扭轉“重購輕租”？
除去從2016年開始不斷出台政策釋放“加大扶持租賃業務”的信號，提出“購租並舉”的目標，最直接的手段便是增加公共租賃住房供應，並在供地端向租賃市場傾斜。
北京、上海加大租賃住房“定向”供地力度
從公共租賃住房首次在2009年政府工作報告中現身公眾視野，到2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房並軌運行，統稱為公共租賃住房。
受訪的多名業內專家告訴《中國經濟週刊》記者，自國家推出公共租賃住房建設政策以來，全國已有約3000萬套公共租賃住房建成，但是與保障性住房的缺口相比，覆蓋率並不高。其背後的原因主要有兩個：一方面是地方政府財政壓力大，缺少社會資本進入，導致資金缺口較大；另一方面，租賃土地供應不足也造成公共租賃住房發展緩慢。
截至2013年的數據顯示，1349萬套新建的租賃性保障房中，政府投資1058萬套，佔78.7%；國企投資88萬套，佔6.5%；事業單位投資20萬套，佔1.5%；民間投資179萬套，佔13.3%。社會資本佔比嚴重不足。
而從土地實際供應看，2012年，全國居住類土地實際供應11.4億公頃，其中公共租賃住房用地1.2億公頃，公共租賃住房用地僅佔全國居住類用地的10.5%。公共租賃住房實際供應的區域分佈與常住人口增長的分佈也不匹配。2012年，公共租賃住房用地供應居前三位的省份為新疆、安徽和雲南，三省份公共租賃住房的供應量超過全國的30%；而這三省份常住人口的流入僅佔全國新增常住人口的9.64%。常住人口流入較多的區域，如廣東、北京、天津、上海等，公共租賃住房土地供應面積卻相對較少。
以北京為代表的城市正在嘗試利用集體建設用地增加租賃住房的供地。
7月28日，北京市住建委表示，北京首批利用集體建設用地建設的租賃住房近期陸續開始入住。
從2011年起，北京市先後在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、温泉鎮351、昌平區北七家鎮等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。
年底前，北京集體土地建設租賃住房項目將陸續完成選房入住工作。
此次北京選取的5個集體土地建設租賃住房試點項目主要分佈在重點產業功能區周圍，均具有大量且穩定可期的租賃需求。利用集體土地建設的租賃住房，由區政府按市場價格統一整體躉租，再向中低收入家庭按公租房價格出租，租期為10年，差價由政府補貼。此外，這批公共租賃住房同時也面向符合區域功能定位和產業發展方向的創業單位和人才出租。
今後5年，北京計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套，並主要通過集體建設用地安排。重點在毗鄰產業園區、交通樞紐和新城的區域佈局建設，以解決周邊就業人羣的住房需求，促進產城融合、職住平衡。
當然，不只是北京在加大面向租賃市場的“定向供地”。
上海日前公佈的《上海市住房發展“十三五”規劃》顯示，“十三五”期間，住房用地供應5500公頃，其中租賃住房用地1700公頃。預計新增供應各類住房12750萬平方米、約170萬套，其中租賃住房4250萬平方米、約70萬套，租賃住房供應套數佔新增市場化住房總套數超過60%。
而據上海統計年鑑的數據顯示，“十二五”期間，上海歷年住宅用地出讓合計4038.66萬平方米，即4038.66公頃，其中並未單獨列出租賃住房供地數據。
如今，各地政府不僅在增加公共租賃住房供地，也開始面向房企供應“只租不售”的土地。
7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。兩幅土地分別位於浦東張江和嘉定新城，採取“只租不售”模式。
此次成交的兩幅地塊，A3-06位於浦東新區張江南區，土地面積約6.5公頃，可建建築面積約13萬平方米，由上海張江(集團)有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為5569元/平方米；E17-1位於嘉定區嘉定新城，土地面積約2.85公頃，可建建築面積7.13萬平方米，由上海嘉定新城發展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。成交價格均低於該地區此前其他成交地塊。
例如，嘉定區嘉定新城E27-1地塊，去年的成交土地單價是4.85萬元。早在2015年12月，嘉定區嘉定新城A03-5地塊成交土地單價便達到2.88萬元。
記者梳理發現，2016年，北京出台“9・30”調控新政，提出“控地價、限房價”的土地出讓方式，鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。
2016年10月，北京推出了首批4宗“控地價、限房價”地塊。10月13日，北京市規劃國土委發佈了對於這4宗地塊出讓補充公告，明確其具體競賣規則為：“在競價達到合理土地上限價格後，將競報企業自持商品住房面積。企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。”此後，北京又拍出多塊“競報自持比例”的地塊，多家房企以100%的自持比例中標。
北京金誠同達律師事務所律師吳永高向《中國經濟週刊》記者介紹，此前用作租賃住房的土地出讓方式多為劃撥地塊，社會資本主要通過投融資的方式獲得後期的租金回報。近年來才逐漸出現這種以拍賣形式但是要求100%自持的土地供應方式。這樣一來，勢必會增加租賃住房用地的土地供應，有利於更多的社會資本參與到租賃住房的建設中。
租賃市場亟待機構“補位”
目前，我國房屋租賃市場房源大多為私人業主提供，租賃企業機構提供的房源不足5%；而在日本租賃企業市場佔比87%，美國為60%。與賣房相比，租賃利潤薄、回報週期長，房源、規模、税率等都是需要解決的問題。
“我希望租賃市場可以隨着這一波新政得到有效監管，讓我們這些房客有法維權。”就在7月中下旬住建部等部門和地方政府密集發佈促進租賃市場健康發展的新政時，“北漂”慧慧在租房時遇到了“坑”。為節約開支，她繞開了房產中介和租賃企業，在一家分類信息網站上找到一條私人發佈的房源信息。經發布者介紹，她與一位房主簽約，本以為有了一個安定的新窩，不知這才是噩夢的開始。
“房主提出額外收取衞生管理費和另一筆租金，因為之前的租金按照每月30天計算，但一年中有幾個月是31天。”慧慧告訴記者，隨後房源信息發佈者提出再加收10%的服務費，被慧慧一口回絕，對方便開始恐嚇和要挾，説如果不給錢，就會想盡一切辦法騷擾她，讓她“住不好”。“後來才瞭解到，這一地區被這夥人敲詐的不止一家，他們長期作案卻沒有受到懲處。”慧慧説。
“租賃市場混亂的原因之一在於大量小業主佔據市場，而租賃企業供應的房源佔比太少。”北京萬科泊寓企業管理有限公司總經理助理金羽告訴《中國經濟週刊》記者，與租賃企業提供的專業服務相比，小業主的行為難以受到法律約束，一旦形成作案鏈條，對其執法的成本也遠遠高於對大型租房機構的監管成本。
所謂租賃企業，多指從產權所有者處租得公寓，重新裝修和包裝，再分租給房客的企業。
“最好的辦法就是提高租賃機構房源在整個租賃市場中的佔比，以優質的服務和規範的管理壓縮‘黑中介’和小業主的生存空間。我想這也是各部門和地方政府最近出台一系列‘新政’的初衷之一。”金羽説。
低租售比讓租賃機構難覓盈利模式？
7月中下旬，住建部等九部門聯合印發的通知提出的4項加快發展住房租賃市場的舉措中第一項便是“培育機構化、規模化住房租賃企業”。
亞豪機構市場總監郭毅對《中國經濟週刊》記者分析稱，這就是希望市場上能有更多的機構化租賃企業，改變目前以小業主為主的供應結構。“只有這樣才能提高租賃市場的規範度和透明度，擠壓小業主的生存空間，保護租客權益。”郭毅説。
目前租賃企業在市場中佔據怎樣的位置？
鏈家研究院發佈的《租賃崛起》中給出了這樣一組數據：截至2016年，全國有一定規模的品牌公寓企業只有1000多家，運營管理的房間數量只有約100萬間，不足市場份額的5%；與之相比，這一比重在日本租賃市場中達到87%，美國則為60%。
目前，“無利可圖”似乎是機構不願進入租賃市場的原因，具體體現便是較低的租賃和買賣收益比。多位受訪的業內人士均向記者表示，健康的租賃市場的租賃收益與房屋買賣收益的比值一般在1：200到1：300之間，然而在中國，特別是在一線城市這一比值約為1：500。
這不僅與租金收益不高有關，還因市場規模有限導致的配套的周邊業態發展受限。
金羽對記者説，與小業主對回報的較低期許不同，租賃企業希望在較短時間收回成本。但長時間以來，小業主的出租税率只有2%，且大多數小業主並不主動繳納，而機構則要繳納增值税和企業所得税等多個税種，“這樣的税費機制對大機構並不友好。”有分析人士認為，像泊寓這樣的租賃企業面臨着運營成本高、利潤回收週期比較長、存在一定空置率的現狀。
“與‘一錘子買賣’的銷售市場不同，租賃的服務鏈條很長，在租前、租中和租後三段中，房客都會遇到各種事先無法預料的問題，只有大型機構才有能力以規範的服務加以解決。”鏈家自如CEO熊林對《中國經濟週刊》記者説，在成熟的租賃市場中，除去租房，房屋經紀公司還輔以一系列傢俱維修和更新、家政服務等配套服務業態，使其形成穩定可靠的收益模式，但在以小業主為主要供給源的國內租賃市場這些都無從談起。
據瞭解，目前鏈家自如在其公寓周邊已佈局搬家、保潔、傢俱維修等配套服務作為周邊業態，還打造了以青年租客為主要受眾的社交平台，圍繞租房展開的一系列商業模式正在開發，但熊林還是説，“目前租賃的周邊服務業態在國內還談不上規模，現階段的主要任務是把租賃市場本身的規模培育得足夠大，大機構要足夠多。”
無成熟業態和良好收益模式使租賃企業要麼虧損，要麼成為只靠轉租中的差價賺錢的“二房東”，甚至將一間房屋通過多個隔斷形成數十個獨立空間分別出租來提高盈利。
住建部等9部門聯合印發的通知要求，“鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務”，甚至提及“支相關國有企業轉型為住房租賃企業”。有分析人士指出，此舉意在推動市場上出現更多有實力的企業來當“房東”，消除多次轉租和羣租造成的混亂現象。
“新政”明確租賃企業身份、房源問題
該通知還提出，住房租賃企業申請工商登記時，經營範圍統一規範為住房租賃經營。
“讓泊寓感到振奮的是，我們的身份終於明確了，是‘住房租賃經營行業’，之前對我們的經營範圍一直沒有明確的説法。”金羽説，“新政”規定“泊寓”可按照“生活服務類”企業的標準納税(6%)，相較於之前的房地產出租的繳税比(11%)，“這是一個不錯的條件。”
租客慧慧對記者説，此前她並非沒有考慮租賃企業旗下的公寓，“自如的房子我看過，質量的確很好，但就是貴。”租賃企業税收成本的下降，對租客們或許是個福音。
值得注意的是，通知稱，“鼓勵住房租賃國有企業將閒置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房”，並“探索採取購買服務模式，將公租房、人才公寓等政府或國有企業的房源，委託給住房租賃企業運營管理”。這意味着，在擁有大量存量房、願意將其出租，但不懂得房地產經營的部門或企業與房屋租賃企業之間有了合作的可能，租賃企業將擁有新的房源。
目前租賃企業的房源來自哪裏？以泊寓為例，其兼有“大房東”和“二房東”的模式，“大房東”就是直接購置房產，進行統一包裝、升級和改造，然後出租；“二房東”則是先將房子租下來，整體打包，包裝、升級改造然後出租。
“擁有房源當然是前提，但租賃的最大難點是在後面這條極長的服務鏈條，這種專業能力產權所有者並不具備。我們之間可以各取所長。”鏈家自如CEO熊林説。金羽也表示，此類合作的基礎非常好，“以大型產業園為例，產權持有方擅長的是產業導入，但不懂如何做配套服務，就可以交給我們來做。大型企業閒置房屋的更新換代和重新包裝，也需要懂運營的企業加入。”
租賃市場會成房企轉型方向嗎？
7月24日，上海市國土局出讓的分別位於嘉定區和浦東新區的兩宗“只租不售”地塊，是上海首次推出租賃住房用地，要求競得人須100%自持70年。
有分析人士認為，與鼓勵租賃機構進入租賃市場一樣，拍出要求房企100%自持、“只租不售”的地塊意在為租賃市場增加供給，並增加機構房源在市場中的佔比。
房企悄然佈局自持物業
鏈家研究院在《租賃崛起》中所稱的“未來的增長希望在租賃”不僅是中介公司的預感，也是各大開發商的行業共識。“大家都知道目前的租售比是嚴重畸形的，不會長久。”郭毅説，“無論是中介還是房企其實都已提前向租賃市場轉型，搶奪自持物業和只租不售的地塊更是不可旁落的戰略佈局。”話音未落，張江集團和嘉定發展集團就於7月24日搶得上述上海兩處“只租不售”地塊。
2016年11月16日、17日，對於北京在兩天內推出的4塊以“地塊競價達到上限價格時轉而競報自持商品房面積”方式掛牌出讓的土地，房企頗具熱情。其中，海淀永豐20號地塊由首創中糧天恆聯合體以57.6億元競得，其中企業自持商品住宅面積比例100%；另外3宗土地均為多家房企投報自持面積比例達到100%。
一位天恆集團人士在接受媒體採訪時表示，未來主動持有一些物業資產，不僅符合天恆等3家企業的發展戰略，而且在運營能力上也能夠支撐這些物業資產的運營。
更積極的房企似乎是萬科，據不完全統計，截至目前，其已在北京、廣州和佛山等地擁有5處自持物業地塊。2016年在北京市海淀區西北旺的兩宗地塊以“競報自持比例”方式招標，萬科分別以獨立競標和與住總構成聯合體的形式，憑100%自持比例中標，堪稱該場競標的“最大贏家”。萬科還在2016年成立了長租品牌“泊寓”，並在今年年初以30億元入股鏈家，足見其對租賃市場的看重。
房企轉型：自持商業模式待尋、資金迴流壓力待解
但來自萬科的一位人士向記者表示，目前自持物業的商業開發途徑還在研究中，“剛剛起步，所以不便對外透露。”
“投標是企業行為，以盈利為目的，若遲遲無法盈利，此舉不可能長久。”郭毅對房企自持表達了憂慮。
住建部等9部門聯合印發的通知中稱，鼓勵房地產開發企業設立子公司拓展住房租賃業務。
萬科將所得自持物業地塊為旗下品牌“泊寓”提供長租房源，被業內普遍認為是可行的模式。
“泊寓”一般與合作方簽訂超過10年的長租合同，由萬科負責裝修改造及公寓運營管理；或“泊寓”與合作方簽訂運營託管協議，項目持有方負責項目建設，“泊寓”負責日常運營。但北京萬科泊寓企業管理有限公司總經理助理金羽告訴記者，萬科拿地，交給“泊寓”出租並運營這種説法過於理想化了，“‘泊寓’在萬科內部是獨立的業務條線，萬科拿地後會考慮不同地塊的特殊性分別做出安排，不存在直接向‘泊寓’提供房源的可能性。”
曾有人建議萬科以“眾籌”方式運營自持物業。所謂“眾籌”，即萬科吸引地塊周邊企業共同開發該處物業，萬科負責房屋建設和配套引進，合作企業進行眾籌投資，同時向萬科繳納項目運營費。項目完成後，合作企業員工可承租該物業，租金由眾籌平台直接返回相應企業，萬科負責為社區提供物業管理和配套經營服務。
以距北京西北旺不遠的一家科技企業為例，若其加入“眾籌”，向萬科繳納運營費用和眾籌投資後，萬科所持物業可被該企業用作“福利性住房”。北京萬科總經理劉肖曾表示，中標後北京萬科聯繫了西北旺周邊符合京津冀一體化發展和與海淀區的產業規劃相一致的優質企業，“70%都樂意參與。”
但輿論中卻不乏質疑之聲。中國人民大學公共政策研究院執行副院長毛壽龍對《中國經濟週刊》記者説，要防止“眾籌”模式打着“改革”旗號行“走老路”之實。所謂“走老路”，指之前政策允許，現已禁止的“企業福利性分房”。“若一家企業與萬科達成合作，萬科自持物業成為企業員工的福利性住房，就回到了‘企業分房’的老路，造成新的市場不公平。”毛壽龍説，無論是分給自家員工還是成為合作企業的員工福利房，對當事企業也是不利的，“這樣一來免費或低價獲得住房便成了某些企業員工的‘特權’，員工可能不再為企業工作，而是為了‘特權’工作。”
一位業內人士告訴記者，因涉嫌“以租代售”及“出讓使用權”等違反企業自持規定的做法，該類“眾籌”方案已被北京市住建委否決。該人士稱：“有關部門制定企業自持制度，是希望開發商必須自己當‘大房東’，並且不可引來所謂的‘合作單位’來當什麼‘二房東’。”
今年4月，北京市住建委發佈《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，提出加強對於自持商品房 “以租代售”或變相銷售行為的懲戒，稱將把存在上述行為的企業納入“黑名單”，取消其參加招拍掛的資格。
除了正在尋找的商業模式，房企自持物業還將面臨資金迴流的壓力，“自持物業70年，加上目前超低的租售比，開發商過去通過買賣市場迅速實現資金迴流的時代一去不復返了。”亞豪機構市場總監郭毅説。
有業內人士建議引入國外較流行的REITs制度，即房地產信託投資基金：開發商通過首次公開發行從單位持有人手中募集資金，公司用募集到的資金購置並運營地產物業。設立REITs的開發商也可出售部分股權，以便在釋放部分資產價值時又保持其對所有權的控制。REITs擁有的資產類型可以包括辦公樓、零售物業、公寓、倉庫、養老地產等，其可在大型交易所公開交易流通，一般採用信託結構。
“開發商運營租賃房屋所獲得的收益，可以分配給購買該證券的投資者；開發商通過REITs也可逐步減小其對該物業的所持比例，直至完全退出。”金羽介紹説，REITs的好處在於通過發行證券可使開發商迅速回流部分資金。退出機制也可降低開發商的風險，保護其權益。
據瞭解，儘管2014年國內首個REITs計劃就由中信啓航專項資產管理作為試點產品正式成立，但目前仍未大面積實施。2017年6月，紅星美凱龍發起REITs獲批，但截至6月30日，該計劃還未正式建立。
有業內人士認為，REITs可行的前提是有足夠規模的租金收益使購買證券的投資者“有紅可分”，否則開發商依舊揹負極大風險，一切都要以自持企業在租賃業務中摸索到一條可持續盈利的運營模式為前提。
保障承租人權益破題
“租售同權”需要慢慢來
“租購同權”的提法在7月中旬首次現身廣州。
7月17日，廣州對外發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》(下稱“方案”)，其中“租房者子女可就近讀書，進一步落實租購同權”的條款引發外界關注。
方案做出如下規定：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。
那麼，究竟何謂“符合條件的承租人子女”？方案進一步劃定了三類人，即“具有本市户籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧藉讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女”。
然而，有分析人士指出，租房者的子女一直都有入學的權利，只是順位次序不同。目前多地的義務教育階段入學標準是：“房户合一”，即孩子的監護人是房主並且是户主的情況佔據第一順位；監護人是房主但非户主的情況為第二順位；第三順位才是承租者。“從這個角度看，廣州的政策並無新意。”中原地產研究院首席分析師張大偉表示，以北京為例，在西城和海淀等教育資源密集的區域，一般只能保證房户合一的第一順位就近入學，很多監護人並非房主的情況都需要調劑，以租房者所在的第三順位要想獲得優質學區內的優質教育資源幾乎不可能。此外，有的城市對學區房學位的時間限定為6年，學位不會永遠都有，“很多房主都會與房客在合同內約定，房客不得使用學位。”
國家發改委城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵在接受媒體採訪時也指出，目前在特大城市和人口流入地，一些户籍居民享有的權利還沒有完全向外來非户籍人口放開，租購同權也嚴格明確了身份限制。
他舉例説，在廣東省的幾千萬外來人口中，近半住在出租房裏，所謂的“租購同權”後，他們是否可以享有與當地户籍居民同等的權利，應該是一個最大的未知數。
此後，住建部負責人於7月26日對“租售同權”進行了回應，稱將“逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇”。
如果落實廣州的方案，為進一步保障租房者的權益，是否有可能再進一步，將租房者的入學順位前移？“此舉勢必會觸犯大量‘有產階層’的利益。”郭毅也認為，至少從目前看，方案在“租購同權”的問題上還只是“説説而已”。
而多位受訪的租賃企業人士則認為，教育上的所謂“同權”並不需要都以優質資源而論。金羽就表示，學區房的問題源於優質教育資源的分佈不均衡，單靠對房地產市場的調控是無法解決的。“泊寓”希望“同權”的是“基礎教育資源”而非“名校資源”。以居住在產業園區周邊租賃房屋內的“雙職工”為例，一旦子女到了入學年齡，如果產業園區周邊沒有基礎教育的配套，就不得不面臨其中一個人必須回老家照顧孩子上學的問題。如果有了基礎教育的配套，並且“租售同權”，夫婦二人就可將孩子接到大城市中，既可照看孩子又不影響兩人的工作。“這類需求指向的並不是優質教育資源，而是基礎教育資源，這類問題一旦解決，對‘雙職工’的生活和企業的工作效率都是極大的提高。”金羽説。
房客權益如何有效維護？
其實，保障承租人權益，不僅體現在“租售同權”上，也體現在出租者與承租人間的“平權”上，住建部負責人表示，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度。
中原地產研究院首席分析師張大偉指出，目前中國並未形成穩定、長期選擇以租房來解決居住問題的人羣，原因在於承租方人羣的不穩定：房價持續上漲，租房越久意味着離買得起房就越遠。承租方無一不在等待買房，一旦首付攢齊並獲得購房資質，便迅速離開租賃市場，“安全感的缺失導致大多數人都將租房當作短期行為。”
安全感的缺失很大程度源於承租者的權益得不到有效保護。
住建部在今年5月發佈的《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》中稱：鼓勵出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同，房租按月支付；同時擬嚴禁開發商捂盤惜售，要求買房中介服務費施行明碼標價。對於租金上漲這項最為敏感的話題，徵求意見稿稱，“住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。”
在國內目前的租賃市場，通過中介機構雖比直接找小業主更有保障，但國內中介都採用多邊代理模式，意味着中介機構同時代理承租方和出租方，其必須向市場上處於強勢地位的一方傾斜，才能實現自身利益最大化，在大中城市房價水漲船高的背景下，出租方顯然強勢，一旦擁有強大專業知識背景的房屋中介倒向出租方，租房者就處於更加不利的地位。而在單邊代理制度的租賃市場，房客和房主各自的住房經紀人都會為當事人爭取最大的權益，無論出租方在市場上地位多麼強勢，擁有專業知識背景的承租方經紀人也必須為處於弱者地位的當事人爭取最大權益，才能保證其自身獲利的最大化。在此制度保障下，無論市場地位如何改變，出租方與承租方在獲得專業知識幫助的權益上基本均等。
但對於單邊代理制度，有關人士認為，只能期許其在未來出現，“需要漫長的週期，因為會影響現存房屋中介的利益。”
有分析人士指出，德國的制度值得借鑑。據悉，德國在法律上實施有利於承租人的“退租保護”和“房租管制”制度：承租人不需任何理由即可與出租方解約，但出租人只有提出合法理由才能與承租方解約；3年內出租人不得將房租提高超過當地租金水平的20%以上，且當地租金水平每年均由各州政府對數據進行分析制定，其價格一般都低於由供需關係決定的市場均衡價格。