近年來，江西省宜春市宜陽新區啓動轄區內老舊小區改造工程，成果顯著。圖為張家山先鋒片區袁頭衝小區一角。
劉繼剛攝(人民視覺)
江蘇省泰州市老舊小區改造工程近日已全面鋪開。圖為不久前，工人正在對泰州市海陵區東苑公寓小區外牆出新粉刷。
賈宏偉攝(人民視覺)
裝電梯、加保温層，老舊小區改造正讓越來越多城鎮居民受益。下一步的重點是什麼？
國家發改委、住建部日前聯合印發《關於加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》(以下簡稱《通知》)，要求對2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區配套設施短板進行摸排，以燃氣、電力、排水、供熱等配套基礎設施和養老、托育、停車、便民、充電樁等民生設施為重點，進行優先改造。
這些“看不到”“難看到”的地方，是老舊小區運行的痛點堵點。補上配套設施短板，讓居民充滿期待。
摸排“看不見的地方”
——排查配套基礎設施存在的安全隱患，摸排民生設施缺口情況
老舊小區的“老”和“舊”，不僅體現在具體的樓齡上，更隱藏在許多“看不見的地方”。
“加裝電梯、路面硬化，這些都是‘看得見的地方’，而‘看不見的地方’也應成為改造的重點對象。”提起老舊小區改造，北京市海淀區某老舊小區居民陳軍這樣説。陳軍所居住的小區建成於上世紀80年代初，由於樓齡較老，小區配套設施存在排水設施老化、暖氣温度不高、入户光纖網速較慢等問題。以排水設施為例，樓內上下水管道為鑄鐵材質，老化鏽蝕較為嚴重，存在滲水漏水等現象。“每到停水後恢復供水時，水都是棕紅色的，還摻雜着沙礫，要排很久才能恢復清澈。管道鏽蝕已經影響到水質，我家不燒自來水喝，也不用它做飯。”陳軍説。
對民生設施缺口，老舊小區的居民們同樣有很強烈改造意願。
“樓門高出地面5級台階，卻沒有無障礙設施，對於坐輪椅、拄枴杖的老人特別不方便。小區里老人多、孩子多，缺少養老托育設施。”年過八旬的王淑珍老人住在北京市朝陽區一處建於上世紀90年代的小區，眼下就有一樁煩心事：“我們這裏是一梯兩户的結構，有些業主幹脆就把電梯外的公共空間圈佔了，打隔斷、存雜物，感覺很不安全，但物業又沒有執法權，現在成了‘老大難’問題。”王淑珍説。
這些“看不到”“難看到”的地方，既包含市政配套設施等基礎類改造內容、滿足居民生活便利需要的完善類改造內容，也包含豐富公共服務的提升類改造內容，正是下一階段老舊小區改造的重點。
《通知》要求排查燃氣、電力、排水、供熱等配套基礎設施以及公共空間等可能存在的安全隱患；摸排養老、托育、停車、便民、充電樁等設施缺口情況。在此基礎上，上述設施將作為重點內容得到優先改造。
國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員任興洲對本報記者表示，老舊小區相關設施改造是一項包括前期立項、中期建設、後期管理維護在內的系統性工程，前期摸排到位、面向居民做好解釋引導，是做好改造的重要前提。具體實施過程中也要堅持因地制宜、分類施策，力爭做到一地一策、一小區一策。“摸清情況，找準短板，在改造過程中首先力求實效，將極大提升老舊小區居民獲得感、幸福感。”任興洲説。
建設好、更新好、管護好
——加強事中事後監管，推行物業專業化管理，完善長效管理機制
補上老舊小區配套設施短板，是一項複雜而細緻、牽涉面廣的大工程。
“我們希望把鑄鐵管換成PVC(聚氯乙烯)的，但這真的是大工程，要換就得整串換，需要有人組織協調、各户統一行動。當然，也需要不少錢。”陳軍告訴記者，要解決排水設施老化的問題，單憑個別業主和物業公司的力量是遠遠不夠的，需要多個主體在各環節形成合力，才能實現“標本兼治”。
王淑珍表示，設施建好了，也要管好，這就要提升社區、物業和相關部門的服務管理能力。“我們小區停車位不僅缺少，而且管理無序。有的户一個也沒有，有的人卻佔有多個。時間長了，很多居民對設施管理者缺乏信任。”
配套設施改造，需要壓實責任主體。《通知》強調，首先要落實專業經營單位的社會責任和安全責任，做好安全巡查和設施管養。在完善長效管理機制方面，各級城市(縣)要履行安全管理主體責任，相關部門要按職責開展安全監督檢查。此外，要建立居委會、業委會、物業公司等廣泛參與、共商事務、協調互動的社區管理新機制，推進社區基層治理體系和治理能力現代化，共同維護改造成果。
改造過程中的統籌協調也很重要。“各家單位管養設施常常是‘九龍治水’，缺乏協調。今天挖水管子，明天修井，後天動光纜……挖了填、填了挖，時不時再停個水，給居民生活帶來很多不便。”陳軍説。為此，《通知》在工程質量安全監管方面對項目行業主管單位、建設單位、勘察設計單位、施工單位、監理單位均提出相應要求，同時明確強化項目建設統籌協調，優化空間佈局和建設時序，避免反覆開挖。
此外，部分老舊小區由於歷史原因沒有物管、配套設施產權不明晰，成為中長期配套設施維護更新的障礙。《通知》明確，城鎮老舊小區完成改造後，有條件的小區通過市場化方式選擇專業化物業服務公司接管；引導將相關配套設施產權依照法定程序移交給專業經營單位，由其負責後續維護管理。
多渠道籌措資金
——統籌地方財力；鼓勵金融機構參與；引導居民出資參與
不少居民和專營單位、物管企業工作人員在採訪中表示，配套設施和民生設施改造作為老舊小區改造的難點，“難就難在資金”。
任興洲認為，解決“錢從哪兒來”的問題，關鍵在於創新投融資機制，推動多主體共建共改；同時，要着眼於改造的可持續性，促進資金活水持續湧流，避免籌措資金過程變為“一錘子買賣”。
明確多種資金來源，正是此次《通知》的一大亮點。
一方面，《通知》強調，中央預算內投資全部用於城鎮老舊小區改造配套設施建設項目；各地應統籌地方財力，重點安排消除城鎮老舊小區各類安全隱患、提高排水防澇能力、完善養老托育設施、建設停車場和便民設施等城鎮老舊小區配套設施改造內容。同時，專業經營單位要落實出資責任，優先安排老舊小區配套設施改造資金。
另一方面，《通知》指出，發揮開發性、政策性金融支持的重要作用；鼓勵金融機構參與投資地方政府設立的老舊小區改造等城市更新基金；對養老托育、停車等有一定盈利的改造內容，鼓勵社會資本專業承包單項或多項等；按照誰受益、誰出資原則，積極引導居民出資參與改造等。
“誰受益、誰出資，這6個字落實起來難度不小。2013年，物業在電梯裏貼出公告，表示電梯已屬過時產品、亟須大修或更換。現在公告還貼在那兒，就是沒人出錢!”王淑珍表示，“我們這些老住户都願意出錢，維修基金這個池子也該續水了。另外，小區廣告牌很多，產生的公共收益也應用於設施養護。”
為落實“誰受益、誰出資”原則，《通知》給出了具體辦法：在引導居民出資參與改造時，可採取直接出資、使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式。同時，建立健全住宅專項維修資金歸集、使用及補建續籌制度；統籌公共設施經營收益等業主共有收入，保障後續管養資金需求。
任興洲解釋，考慮到老舊小區自身特性，配套設施改造資金需要多渠道籌措。這既非財政“大包大攬”，也非業主完全“自掏腰包”，而是通過中央財政、地方財政、居民、社會資本等多主體參與共建共改。
專家表示，不同小區的改造側重點不同，在“誰出錢”的問題上應堅持具體問題具體分析：基礎類改造應由各級財政提供資金支持；完善類、提升類改造則應由居民分攤履行出資責任，社會資本也可通過市場化機制引入，用於具有一定營利性的設施改造。其中，引導居民協商一致並形成共識、取得樓宇乃至小區公共利益的“最大公約數”至關重要。