買房7年原户口仍未遷出，法院判原房主賠10萬

買房7年，原房主和家人的户口還一直留在房子裏未能遷出，武先生無奈將64歲的原房主王先生告上法院，索要違約金。24日，北京市朝陽區法院線上開庭審理此案。被告王先生表示，其在北京已無房產，確實無處落户。法院當庭判決王先生向武先生支付截至2019年12月30日前的逾期遷出户口違約金10萬元。

武先生向法院起訴稱，2013年6月，他以總價327萬元的價格購買了被告位於北京市朝陽區南十里居的住宅一套。房屋買賣合同約定，被告應當在房屋所有權轉移之日起240天內辦理户口遷出手續，逾期未遷出的，自逾期超過30日起，被告應當按日計算向原告支付購房款萬分之五的違約金。

2017年8月，當武先生為新生兒辦理落户手續時發現，被告及其家人的户口一直未從房屋內遷出。武先生無奈起訴，要求被告依合同約定支付違約金，截至2019年12月30日止為30萬元。

對於未能將户口遷出的原因，被告王先生表示，賣房時他已快退休，妻子也不上班了，他們夫妻倆就在北京市昌平區購置了一套木屋。買木屋時，王先生專門問過開發商能否落户，開發商告知沒問題，但入住後卻發現，木屋不能落户。後來木屋因系違章建築被拆除。王先生表示，他和愛人、親屬在北京已無住房，無法將户口遷出，現在他們一直在上海居住，也在等解決辦法。

法院審理認為，涉案房屋買賣合同的簽訂系被告真實意思表示，其作為完全民事行為能力人應知悉自己所籤合同的法律後果並承擔相應的法律責任。被告未在合同約定的期限內將原有户口遷出的行為構成違約，應承擔相應的違約責任。

關於違約金的數額被告認為過高。法院綜合考慮合同的履行情況、被告的過錯程度及預期利益等因素，酌情確定被告應支付原告截至2019年12月30日前的違約金10萬元。法院同時表示，日後被告若仍未將户口從涉案房屋內遷出，原告仍可以向被告繼續主張違約金。據此，法院作出上述判決。

法官提醒：關於户口遷出問題一定要落實到合同中

本案主審法官白星暉表示，在二手房交易中，户口對於買房人落户、子女入學、醫保辦理等方面具有重要意義，原有户口未遷出可能對買房人的切身利益造成損害，所以户口問題應當引起買賣雙方的重視。

結合上述案例白星暉提醒：買房人購買二手房時，應注意瞭解所購房屋的户口情況。房屋內有户口的，買房人應與賣房人就原有户口的遷出問題進行約定，包括遷出時間以及逾期遷出的違約責任，並在房屋買賣合同中進行書面明確，方便後續維權。

白星暉提醒，户口問題本歸公安機關管理，若房屋買賣合同中雙方未就原有户口的遷出問題進行約定，發生糾紛後買房人再想起訴要求賣房人遷出户口或賠償損失的，法院不予受理。

此外，雙方約定逾期遷出户口的違約金標準不宜過高。白星暉表示，雙方因户口遷出問題發生爭議的，法院會綜合考慮合同的履行情況、賣房人的過錯程度以及買房人的預期利益損失等因素進行判處，即便合同約定了較高的違約金，法院也可酌情進行調整。

白星暉建議買房人可採取户口保證金的方式，即約定預留一部分房款，在原有户口遷出後再支付給賣房人，以此督促賣房人儘快履行户口遷出義務。