網上流傳的售樓小姐購房曝內幕是真實的麼？為你解讀17條購房內幕

總體來説，這不叫內幕，業內常識罷了……

真正知道內幕的才不會爆料呢

首先要肯定，作者肯定是業內人士，部分錯誤是因為他站的視角不對。當然如果我有説錯的請幫忙指出，畢竟離開這個行業也有幾年了。

1)售樓小姐:大家購房所付的保險費其實是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險公司都可以為你打折。

A.商貸保險費是可以100%拒絕的，不需要繳。07年左右是強制的，國家更改政策了，可以自由選擇。

2)售樓小姐:開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然後每個月推出幾套，但單價升得很快，要麼就是你有關係，我們才給你好的房子。

A.操盤不是這麼操的，一個項目開盤最重要，開盤沒開好後面會非常艱辛，這也是為何現在不少項目願意開盤前期積累很長時間客户的原因。所以開盤不會沒有好房子。操盤一般是銷售總監的事，每個人風格不同策略不同，但肯定都不會開盤都放出差位置的房子。最最保守的開盤方式也是：開盤賣“中”，銷售期賣”差“，收尾賣”好“。實際操作中不給老客户忠實粉點甜頭怎麼給你帶新客户？

3)售樓小姐:廣告沒有一個是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。

A.並不全對，畢竟有嚴謹的，而且一般流水化產品的效果圖很準的。有的時候誤差也不是開發商願意的，CG和遊戲實操也有誤差不是嗎？

4)售樓小姐:售樓員會用許多方法來逼你買房，讓你無時無刻感到緊張，這時你千萬要冷靜。要自己看中才買。

A.我們管這個叫逼定。但這個是屬於個人技巧，也會對人下菜碟。有的人或許是天枰座，你不推一把他一年也不會選好。有的人或許是獅子座，比我們還着急。。。還有的人或許是天蠍座，你逼定你就死定了。總之好的銷售是知道哪些可以逼哪些不能逼，有些人逼定也沒用，回家“冷靜”下來就後悔，第二天回來退定更煩人不是嗎？

5)售樓小姐:別以為高層中的九到十一樓不錯，那你大錯了，這些樓層正好是揚灰層，髒空氣到這個高度就會停頓，我們是不會告訴你們的。

A.10年前我就找過資料發現這是謠言，或者説沒找到國外有關這個言論的諮詢。後來果殼也闢謠了，這謠傳的夠久的。

6)售樓小姐:別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個月從外地買來直接插土進去的，所以能多多存活就不錯了。

A.這就是廢話，更早的時候小區還是工地呢，可不是得等所有都建完了再種樹？不買成樹插土裏難道從樹苗開始養嗎？話説成樹可比樹苗貴多了，不光樹貴，運輸移植保成活都是錢。沒有哪個開發商不願意樹多成活的，畢竟錢都花了沒出效果不是很傻逼。園林做好了是最直觀的廣告，後期有助於銷售。個別項目的草倒是直接買的草皮，有壽命，後期維護和更新看物業。

7)售樓小姐:別以為面磚的外牆是好的，其實面磚漏水比塗料漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級塗料，沒人用面磚當外牆。

A.價格同比塗料永遠沒有面磚貴。面磚也分很多種，是粘上去的，還是打龍骨的。國外都是用高級塗料這肯定是謠言，因為使面磚其實就是和“國外”學的，為了顯高大上嘛。具體國外是哪國也很重要。

8)售樓小姐:別以為實測面積是對的，其實測繪局都被我們買通的，少你一個平米你也看不出來，但是國家就只承認他的測繪報告..

A.這條就是耍流氓，國家允許實測面積3%誤差，3%已經不少了，為何開發商還需要買通測繪局？佔你一平米便宜開發商能多賺嗎？或大或小實際是工人施工時候的誤差，一個房子又不是一組工人去做的，人力很難控制。

9)售樓小姐:綠化率，容積率大多都是與實際不相符的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便説説的，能對八成就不錯了。

A.容積率是蓋房子前就已經算好的並上報國家的，每塊地容積率國家是有要求的。上報後就不能更改變動，改變容積率可是大事。容積率本身國家是允許誤差的，2000平方米是3%，2000~5000平方米是2%，5000以上是1%。容積率在樓書上有可能有貓膩的是那些綜合大盤，地可能不是一整塊，是幾塊土地綜合組成的，所以按理來講應該按每塊地去計算容積率，而不是看項目綜合的容積率。比如有塔樓，板樓，塔板結合的小區，有不法開發商混合一起算，在宣傳上就把塔樓的容積率拉低了。有任何疑問可以去看樓盤的建築規劃公示圖，那個是準確的。綠化率是比較扯，露天停車位如果地磚裏養着小草都會被計算到綠化率上。這個數字就看看好了，還是現場看園林效果吧。

10)售樓小姐:漏水和外立面的材料根本沒關係，你們要關心的是樁有多深，因為新房漏水大多是因為房屋沉降過大，造成外牆裂縫才漏水的。

A.具體情況具體看。

11)售樓小姐:開盤的時候售樓處會有許多四五十歲的人在模型邊上説這個房子好，千萬別信，這些人大多是公司的領導來捧場的。

A.有這種情況，但一般很少做，一般也就是代理商領導可能偶爾幹這事。開盤為了把現場炒熱有很多方法，領導自己上去裝客户是最笨的方法。。

12)售樓小姐:注意，有人代理公司來代理的樓盤他們通常花樣最多，比如排隊買號等，但是開發商直接銷售就不會搞很多花頭，那是因為代理商想賺開發商更多的代理費。

A.這事不絕對，得分項目，好賣項目代理行也不願意折騰。開發商實際上更會搞花頭，代理行的所謂花頭還得向開發商審批，開發商要搞還不是領導説了算，説搞就搞？最重要代理費是一開始談好的，按銷售比例分成，中間的各種宣傳費用都已經計算在代理費裏了。還一種是包銷，直接把樓盤低價拿下，也談不上賺開發商代理費的事。

13)售樓小姐:如果報紙廣告上的哪個樓盤單獨印了一個房型，那你千萬不要去買這個房型，不是賣不掉的就是位置有問題，我們叫最後衝刺，你想啊，他幹嘛不印其他的呢？

A.這條是錯誤的，一般廣告上印的户型會有兩種可能，一種是樓盤最極品的，為了吸引客户來電，是否還有另説。一種是樓盤房型最多的。把最差的位置印廣告上，不擔心廣告費打水漂嗎？

14)售樓小姐:到售樓處後直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別準，只有少數樓盤會做一份假的。

A.銷控作假還不是分分鐘的事情，這個話題沒意義。最高級別的假銷控可以讓開發商用自己人名字聯網把房定上。你要真有特別想要的，就直接和銷售説：如果這套有我不用定，直接簽約。你再看銷售人員反映。如果是假銷控，銷售人員看到你強烈意向會和領導商量，有可能會把一些不靠譜的關係户或者不靠譜的定房客户趕走，到時候你得真的乾脆簽約啊！！不過也可能是真沒了。。

15)售樓小姐:一個好的施工單位關鍵是看他的工地是否乾淨，建材堆放是否井井有條。

A.這個只能代表一部分吧，工地不會太乾淨的。。建材堆放井井有條這個是基礎。能做到這些只能證明不差，好的話還是看做工啊。

16)售樓小姐:不要相信物業管理會是廣告上的外資單位來管理，通常只買他們的一個名字，然後叫物業顧問，這些外資物業公司通常只為單價在一萬以上的樓盤來服務，別的其實都由本地公司來管理。

A.北京反正天通苑都早上一萬了，也不知原作者是哪的什麼時候寫的。。不過這條沒説錯。一般外資大牌物業都是負責指導監理和培訓，完全管理的很少，那是真高端項目。不少物業公司都是開發商自己，後期也能賺點錢啊。

17)售樓小姐:不要相信建築設計是什麼美國或加拿大的公司，這也是假的，國家規定外資設計單位不能單獨參與一個樓盤的建築設計，而必須是外加一個國內設計公司來共同設計，但是真正做出房型的就是國內公司，弄個外國名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。

A.這條雖然不是絕對，但倒也沒錯。現象存在。