導語
“人為刀俎我為魚肉”，這是中國不少租房者的體驗。一個原因是，中國對於租房者缺乏最起碼的法律保護。19日，住房和城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》發佈，其中對如何保障租房人的權益着墨不少，比如合同中沒有約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金；出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。那麼租房者的好日子要來了嗎？…[詳細]
要點速讀
1
在不少發達國家，租賃是主要的居住方式。買房不能彰顯階層，反倒是一種負擔。2
中國的房屋租賃市場很不成熟，要想真正解決租房者的痛點，首先要保證充足的房源供應。政府必須把保障中低收入人羣、年輕人的居住需求視為公共產品。3
一個缺乏法規制度和配套政策的住宅租賃市場，很難讓租房者感到安全。無論是從用户體驗還是市場規模來説，中國的租賃市場都明顯發育不足
對於大多數中國租房者來説，租房生活充滿了強烈的不安全感和種種屈辱體驗。痛點很多，最主要的有租價高企、租金隨意上漲、租客無故被驅逐、換房頻率極高等。據2016年的一份租房報告顯示，在北京，租客平均換房時間為11個月，大部分在8-14個月之間。
據住建部相關統計和調查，目前中國大概有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。但與龐大的租房羣體不符的是，中國的租賃市場規模實際上很小。目前中國年房屋交易額大概為15萬億，其中包括10萬億新房和5萬億二手房，而租金規模大概在1.1萬億，整個房屋交易額中租金收入佔比在7%左右。租賃市場呈現出供給數量少，供給品質差，租房的供應個體以個人為主，租客端續約率短，規模化運營機構發展不足的特點。對比日本，其房屋交易市場（商品房與自建房並存）的規模約在9千億人民幣左右，租金規模達到8千億人民幣，其租賃市場80%的房子都是通過託管的形式來實現，租客普遍租期較長，規模化運營管理水平高。
租住本應該成為一種生活方式。在不少發達國家，租賃是主要的居住方式，買房並不能彰顯階層，反倒是一種負擔，精英都以租好房為傲，代表國家是德國和日本。而中國租賃市場與交易市場的倒掛，則與中國的特殊國情有關。沒房就沒有安全感，就沒有免於傷害的權利；房價飆漲，幾年內買房人和租房人的資產差距和社會階層就拉開了差距；錢總要找到去處，不買房幹什麼？
要想真正解決租房者的痛點，首先要保證充足的、有品質的房源供應意見稿將近一半的篇幅放在瞭如何保障租房人的權益上，也確實瞄準了隨意漲價、趕人等問題，但僅僅通過這些規定，很難實質性改變租房者的境遇。
一個成熟、穩定的住房租賃市場，必先保證多樣化、充足的房源供應。房源供應主要分為兩部分，一種是政府主導的公租房、廉租房，另一種是市場化的租房，機構和個人作為租賃市場房源供給主體，以機構為主，機構既可以持有和運營，也可以只負責託管，負責簽訂合同、篩選租户、代收租金以及房屋維修，完整的託管業務鏈條是保證租賃市場成熟的關鍵。
大多數擁有成熟租賃市場的國家，機構和政府是供房主體。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房(450萬套)佔24%，私人機構房源(410萬套)佔22%。日本的機構房源（包括機構自持和機構託管）佔83%，個人房源比例為17%。而據國家統計局公佈的全國第六次人口普查數據顯示，目前中國有25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。也就是説來自中國租賃市場的主要供房主體是個人，機構化水平很低。
僅就幾個大城市而言，住宅租賃市場的供應量明顯不足。據鏈家研究院《租賃市場系列研究報告》，北京有800萬流動人口，270萬套租賃需求，但實際上只有150萬套供應。由於供給數量少，機構化水平低，導致供給質量參差不齊，居住品質得不到保證。
典型的德國公租房
德國是住宅租賃的樣本市場。為了保證充足的住房供應，解決中低收入人羣的住房難題，德國每年都建大量的廉租房，廉租房建設的補貼主要是由聯邦政府支付；鼓勵集體建房，即住房合作社建房，但所有合作社建設的房屋必須用於出租而不是出售；也鼓勵居民自己建房，並給予貸款、税收上的優惠，但房屋建成後必須出租給符合要求的低收入家庭。
基於土地產權制度的不同，鼓勵集體建房和私人建房用於出租對中國沒有參考意義。把保障中低收入人羣、年輕人的居住需求視為公共產品，建造公租房、廉租房或許才是一條可行之路。但老實説，公租房的名聲並不好，不少地方的公租房申請門檻高，對外來人口極端不友好，地理位置過偏，公共交通不便等不利因素，讓租房者無所適從。
至於機構化供房。相比較個人房源，機構化供房一般都能提供穩定的品質預期，品牌化的長租公寓也更符合年輕人的審美和需求。機構化供房一般又有兩種模式，一種是單純託管，可以通過佣金和後續的管理費盈利。另一種機構自持+運營，但土地成本高，租金回報率過低，對於資產持有者來説很難從出租中賺錢，這是制約機構自持住宅用於租賃的主要因素之一。2015年美國新增公寓94%用於租賃，在日本，許多公寓樓從設計階段開始，就是確定是出租的不是出售的。而在中國房地產“麪粉貴過麪包”的現狀下，雖然政策要求開發商自持一定比例住宅，房屋從建設時便確定租賃用途的趨勢正在顯現，但目前來看，仍遠遠難以滿足需求。
房租不隨意上漲是美好的願望，但不能只寄希望於房東自覺意見書中規定，合同中沒有約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。對租客來説，租金隨意上漲，無原則地上調租金，確實是當下侵犯租客權益的典型行為之一，嚴重影響租客預期，加重租客負擔，導致租賃的短期化。成熟的租賃市場，大多鼓勵讓房屋的所有人延續性、持續性的把同一個房屋租給相同的住户，這對承租方和租户都是一種保護。
這就不得不提到租金管制了。德國的“租金管制”政策一直為人津津樂道，流傳最廣的説法是“房租漲幅三年內不得超過20%。房租超出‘合理價位’的20%將被視為‘房租超高’的違法行為，會被課以鉅額罰款”。這個政策聽起來有些違背自由市場，但卻是真的。2012年底，德國議會通過一項法案，允許政府對房租的漲幅做出限制――三年內不得超過15%，以前則是20%，新法案於2013年5月正式實施。
但“租金管制”到中國能否執行得了就不好説了。以北京為例，北京的房租到底算不算高？如果以絕對值來看，北京的房租當然算高，這主要是樓市價格上漲帶動的。但如果從租售比來看，北京房子的租金並不算貴，畢竟價值千萬的房子，一年的租金也就十來萬左右，租售比（年租金收入和房價收入的比例）差不多是1：100。從投資的角度看，這個收益率並不高，房東漲租的心態迫切。租客仍是弱勢羣體，在合同締結中缺乏話語權，合同條款多是有利於業主的，自然也無法掌握租金調整的次數和幅度。
租房市場將是一個風口，但靠什麼給租房者安全感？鏈家研究院2016年發佈的《租賃崛起》報告預測，未來3~5年，中國將有約2億人進入租房市場，租金規模將超過1.5萬億元人民幣；2025年租金規模將到達2.9萬億，租賃人口2.3億；2030年將達到4.6萬億，租賃人口達2.7億。
國際發達租賃市場人口都很龐大，他們通常具有30%以上的租賃人口，而中國的大城市的租賃人口比例還遠遠低於這一數字。
中國租賃市場的潛力巨大，但一個市場的繁榮依賴於多方面因素。最基本的土地政策，城市户籍制度，法治水平和社會整體誠信，缺一不可。否則，很難讓租房者相信“房子是租來的，但生活不是”。
結語
長安居大不易，長期租房不得不成為都市人的一種生活方式。但中國的租房者，要想在租來的房子裏獲得足夠的安全感，真的很難。