在“十四五”開局之年，實施城市更新行動被明確提出。過去“攤大餅”式的城市發展模式難以為繼，急需探索出一條城市更新之路。
4月28日，在“2021中國城市更新論壇系列活動及案例徵集啓動儀式”上，與會嘉賓探討如何通過城市更新提升人居環境質量和城市競爭力。其中提到，在城市更新過程中，政府、企業、社區三方共同參與是基礎；同時，要尊重城市發展和更新過程中的經濟規律，特別要關注是否會給人們的生活帶來影響。
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城市更新要接地氣，
更要接人氣
“十四五”規劃綱要提出，加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。
而老舊小區作為城市更新的一部分，在“十四五”期間，需要“完成2000年前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造，基本完成大城市老舊廠區改造，改造一批大型老舊街區，因地制宜改造一批城中村。”
北京願景集團董事長陶紅兵通過一張照片説明老舊小區改造的必要性。“在西南一個城市，這個老太太一天都坐在這兒。她每天得花半個小時下樓，再花一個小時慢慢地爬上樓。所以她下來就不想上去了，在下面弄點兒吃的，曬太陽。”
未來，城市更新的目標是建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。獨立經濟學家、中國城市和小城鎮改革發展中心原主任李鐵認為，在城市更新過程中，“要尊重城市發展和更新過程中的經濟規律，特別要關注是否給老百姓帶來生活成本的增加。做城市更新要接地氣，更要接人氣。”
李鐵表示，高標準的城市更新不是絕大部分城市都可以做到的。城市更新面臨多重選擇，不能全是開發商主導的“一刀切”拆遷模式，也不能是政府全面主導的更新方式，要有市場的選擇，也要對自發的小規模“微改造”給予政策支持。
李鐵認為，大規模徵用土地、大規模拆遷、統一標準補償、統一規劃開發、統一進行基礎設施建設下的城市更新形成了“千城一面”格局，但個性化的空間不是大規模、大面積、大體量的開發和拆遷形成的，而是一個個不同的個體在市場化組合下才形成了各具特色的空間形態。
在戴德梁行大中華區副總裁王盛看來，通過城市更新的過程中可以提高城市的宜居性、城市的可持續發展能力、城市的經濟競爭力，但也希望能夠避免新城建設的雷同，保持各片區文化的底藴。
“城市更新是對既有空間體系綜合性修復，目標應是空間與生活再次最大程度的耦合（即相互作用和影響）。”北京建築大學建築與城市規劃學院院長、清華大學建築學院教授張傑稱，“城市更新的路徑，除了塑造城市風貌和提高人們的生活水平外，還有就是保護歷史城市景觀。
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多方共同參與，
引入社會資本解決資金難題
作為城市建設與運營的重要主體，房地產行業也將面臨投資“新藍海”。不過，城市更新是城市系統全面升級，不是簡單的舊樓改造以及修修補補，要求企業具備很強的運營能力，特別是產業運營及資本調動能力。
業內人士一致認為，在城市更新過程中，要求政府、企業、社區三方共同參與、通力合作。其中，奧園商業地產集團常務副總裁王濤表示，城市更新可以倡導共建、共享、共贏的理念，力爭實現政府、村民、企業三方共建共享。同時，以開放包容的態度開展合作項目，取長補短，資源整合，在持續擴張城市更新業務的同時實現共贏。
事實上，在老舊小區的改造中，資金一直是舊改的難題。對此，北京願景集團董事長陶紅兵表示，因為老舊小區改造很難產生商業價值，所以不是人人都願意去做，投資回報大概要10年才能回本，一旦投進去，這10年內都要不斷投入，只能通過擴大規模來攤薄成本。
面對老舊小區改造的資金難題，引入社會資本一直是各界大力倡導的辦法之一。對此，北京市近日出台的《關於引入社會資本參與老舊小區改造的意見》，試圖形成居民出一點、企業投一點、產權單位籌一點、補建設施收益一點、政府支持一點“多個一點”的資金共擔方式，打通社會資本參與“舊改”的渠道。
那麼，該如何吸引社會資本的參與？陶紅兵表示，希望政府可以給予一定資源，比如通過小區的停車費、物業費和商業運營來吸引社會投資。這樣一方面可以把服務做好，同時也把社會投資形成的資產和設施設備運營維護好，讓政府財政投入起到長效作用。
此外，陶紅兵提出老舊小區應實行“一攬子”改造，這也是老舊小區改造的突破點。因為老舊小區的改造不光是刷刷牆，還涉及自來水公司、供熱公司、電力公司、燃氣公司等很多方面，過去很難讓這麼多部門配合。而現在，所有部門協調起來一次性進場，以前的問題都可以得到有效解決。
新京報記者 | 袁秀麗
編輯 | 楊娟娟
排版 | 寇德娜
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