最近，高啓強與陳書婷的故事，想必大家已經耳熟能詳了。其實，在另一個平行時空裏，高啓強並沒有成為名震京海的強盛集團老總，陳書婷也並非建工集團的千金，他們只是菜市場賣魚的一對普通夫妻。但在這個時空裏的高啓強同樣不甘平凡，一直在嘗試着做各種不同的生意。
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於是，經過長期不懈的努力，高啓強終於從一窮二白變成了負債累累，還成了法院的被執行人……
（圖片來自電視劇《狂飆》劇照）
在法院的執行案件中，執行法官的主要任務就是查控被執行人名下的財產，及時兑現申請執行人的勝訴權益。司法實踐中，查控房屋是常見的方式之一。然而，執行法官在查控高啓強的房產時，卻遇到了這樣幾個情況：
比如，高啓強曾購買還在開發商建工集團名下的預售商品房，此時能否對其採取強制措施？
在中國，商品房買賣通常需要依次經歷以下六個階段：房屋在建、取得預售許可證、網籤備案或預告登記、房屋竣工、房屋權屬初始登記即開發商確權登記、業主所有權轉移登記。根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條的規定，若房屋處在上述取得預售許可證、網籤備案或預告登記、房屋權屬初始登記即開發商確權登記的環節，法院可以預查封。雖然預查封的房屋所有權尚不屬於被執行人，但是被執行人享有的並非是一般的債權請求權，而是物權期待權，能夠期待在支付購房款後取得房屋產權證。對於預查封是否等同於查封的問題，最高法曾在判決中指出，只有房屋完成本登記，被執行人取得物權，預查封轉為正式查封后，才能進行拍賣、變賣、折價。這也説明，預查封房屋是否最終歸屬於被執行人還存在不確定性，只有在預查封轉為查封的前提下，法院才可以處置。
比如，高啓強和陳書婷有一套房子，登記在陳書婷的名下，兩個人此前已經打過離婚官司，法院將陳書婷名下的房子判給了高啓強。但在判決生效後，雙方一直未辦理房屋產權過户登記手續。當高啓強成為被執行人後，能否強制執行尚在陳書婷名下的這套房子？
對於被執行人因繼承、生效判決等方式取得房屋所有權但尚未辦理移轉登記，能否強制執行的問題，根據民法典規定，物權可以通過法定繼承、生效法律文書、徵收等法律行為之外的事實因素髮生變動。此種物權變動方式統稱為非基於法律行為的物權變動，此時，即使未辦理登記，也取得不動產所有權。也就是説，即使房子還在陳書婷名下，根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第八條的規定，法院在向登記部門提交被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書後，由國土資源、房地產管理部門辦理過户登記手續，法院就可以辦理查封登記。
比如，高啓強和陳書婷有一套房子，登記在高啓強的名下，但這套房子屬於他們夫妻共有，還能否查封處置？
對於夫妻共同財產，根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十二條，對被執行人與其他人共有的財產，人民法院可以查封、扣押、凍結。共有人對此不能提出異議，但可以提出協議分割或者析產訴訟來確定被執行人享有的份額。需要注意的是，共有人僅享有提起析產訴訟的權利，這並不妨礙法院的執行。也就是説，高啓強和陳書婷夫妻的共有房產在無法分割的情況下，法院可以不用析產直接執行，執行的份額，按照被執行人的出資額來確定，無法確定的，等額均分，執行二分之一份額。
比如，唐小龍借用高啓強的名字買房，能否強制執行？
這就需要分兩種情況來討論了。如果唐小龍是基於逃避債務、規避税收、違規購買政策性保障住房等違法原因借名買房，存在損害國家利益或社會公共利益的情形，那麼他借名買房的行為就會被認定為無效。此時，唐小龍就不能排除強制執行。至於唐小龍與高啓強之間的糾紛，可以通過另行起訴的方式要求返還購房款，賠償損失。如果唐小龍和高啓強之間的借名買房合同被認定為有效，則需要審查唐小龍是否是這套房子的真實權利人。法院會綜合考慮購房款的支付、佔用使用期間物業水電費的繳納等因素，來確定唐小龍是否享有實際權利，從而決定是否強制執行。（本文所列情節純屬虛構，如有興趣，可觀看原劇）
作者｜法治日報全媒體記者梁成棟
來源｜法治日報