首批公募REITs落地至今，熱度持續不減。12月8日，證監會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會發表致辭，並對基礎設施REITs自2020年4月試點啓動以來的各項工作給予肯定，強調後續將進一步擴大REITs試點範圍。回顧試點啓動至今，公募REITs不僅表現亮眼，也展現出強勁的吸金能力，在此背景下，已有5只產品申請擴募，並已獲監管反饋。在業內人士看來，自落地試點以來，公募REITs的相關法律框架、制度體系，以及投資價值也相繼得到檢驗，整體來看，這類產品的未來發展前景廣闊。
加速“上新”擴容
12月8日，首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會舉辦，視線再次聚焦公募REITs。論壇上，李超發表致辭表示，2020年4月基礎設施REITs試點啓動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩，達到預期目標。上述所言再次提振REITs市場的信心。
值得一提的是，僅一天前，公募REITs的項目審批也有了新動態。據上交所網站顯示，嘉實京東倉儲物流REIT在上交所遞交申請材料後的狀態更新為“已受理”，若成功獲批，其將成為繼中金普洛斯倉儲物流REIT以及紅土創新鹽田港倉儲物流REIT後的第三隻投資倉儲物流領域的公募REITs。
此外，北京商報記者還注意到，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT也將於12月9日在上交所上市，屆時，公募REITs的上市“隊伍”將再迎擴容。據同花順iFinD數據顯示，截至當前，已有22只公募REITs成功上市。
總體來看，今年下半年以來，公募REITs的發行上市明顯提速。據同花順iFinD顯示，截至12月7日，今年以來共有11只REITs上市，其中下半年來已有包括中金安徽交控高速公路REIT、華夏合肥高新創新產業園REIT、華夏北京保租房REIT等在內的共計10只公募REITs陸續上市。從上述產品名稱不難看出，公募REITs在加速擴容的同時也擴展到更多基礎設施領域。
華林證券資管部落董事總經理賈志認為，“目前的公募REITs涉及了園區、高速、公共設施等領域，相信今後會有更多領域可以覆蓋，在優勢領域中也會有更多優質標的被挖掘。公募REITs開局良好，後續會有更大的空間”。
而李超也在前述致辭中提到，證監會將推動更多優質項目發行上市，進一步擴大REITs試點範圍，儘快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。
存量產品擴募在即
新品相繼上線，存量產品表現又如何？據李超披露，截至2022年11月底，共批准基礎設施REITs產品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發上漲約20%，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型，募集資金重點用於科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元。
從市場表現來看，同花順iFinD數據顯示，截至三季度末，在數據可取得的20只公募REITs中，有17只產品的基金份額超過5億份。其中，中金普洛斯倉儲物流REIT的基金份額高達15億份，領先其餘產品。此外，在11月成立的華泰紫金江蘇交控高速公路REIT、華夏基金華潤有巢租賃住房REIT、中金安徽交控高速公路REIT的最新份額也分別為4億份、5億份、10億份。若從最新業績來看，截至12月8日，在22只已上市的公募REITs中，有8只產品今年以來的收益率為正，其中鵬華深圳能源清潔能源REIT的年內收益率高達39.65%，暫居首位。
在REITs市場發展持續向好的背景下，不少產品也選擇擴募“升級”。據滬深兩所官網顯示，12月7日，首批公募REITs中的華安張江光大園REIT、富國首創水務REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、博時招商蛇口產業園REIT、紅土創新鹽田港倉儲物流REIT的擴募申請已步入問詢或反饋階段。
對於申請擴募的原因，博時招商蛇口產業園REIT基金經理劉玄在接受北京商報記者採訪時表示，擴募不僅可以擴大基金規模，拓展多元化資產管理佈局，還可以優化資產組合，提升產業園細分賽道的競爭力，並助力市場建設，完善基礎設施公募REITs運行機制。同時，這也是落實政策要求，推動基礎設施公募REITs健康發展所為。劉玄預計，本次擴募後，博時招商蛇口產業園REIT的管理規模將有所提升。
而同樣申請旗下公募REITs產品擴募的中金基金也認為，中金普洛斯倉儲物流REIT新基礎設施項目的購入，是對基金已持有基礎設施資產覆蓋區域的補充，可以有效分散該基金基礎設施資產地域風險，有利於拓展該基金持有的倉儲物流園區輻射範圍，形成全國網絡化佈局，使該基金在獲取穩定現金流同時兼具成長性。
針對首批產品紛紛擴募的情況，上海財經大學中國經濟思想發展研究院研究員嶽翔宇認為，從海外經驗來看，REITs市場的規模擴張最終是要依靠“老產品”擴募，而不是新產品上市。因為優質管理人是稀缺資源，而讓優質管理人不斷擴張規模才能提高行業效率。
將成為優化資產配置的重要選擇
從下一步的發展部署來看，李超強調，證監會將以推進常態化發行為抓手，加快推動市場高質量發展，走好中國特色的REITs市場發展之路，重點做好包括保持常態化發行，充分發揮規模效應、示範效應；完善市場體系，推進多層次市場體系建設；強化事中事後監管，促進市場平穩運行；完善法規制度，夯實市場長遠發展基礎；發揮各方合力，推動市場持續健康發展等五方面工作。
在中央財經大學證券期貨研究所研究員、內蒙古銀行研究發展部總經理楊海平看來，公募REITs具有強制分紅、抗通脹以及底層資產權屬清晰，現金流持續穩定等優勢。就底層資產而言，保租房、產業園區等均是國家政策鼓勵的方向，現金流穩定性均較好。隨着底層資產種類的穩步、有序擴展，以及公募REITs擴容和上新，REITs將成為投資者優化資產配置的重要選擇。
正如楊海平所説，據同花順iFinD數據顯示，截至12月8日，年內共有12只公募REITs產品分紅，分紅總額達18.1億元。其中，平安廣州交投廣河高速公路REIT的年內分紅總額達3.79億元，領先其餘產品。整體來看，在前述12只產品中，共有6只公募REITs的年內分紅總額超過1億元。
另據中誠信國際在近日發佈的研報內容顯示，2021年6月21日至9月30日，REITs綜合指數累計收益達26.8%，表現優於同期中債綜合財富指數（漲幅6.5%）和滬深300（跌幅25.2%）；但二級市場價格波動也相對較高，指數年化波動率達13.6%，最大回撤達17.1%，均高於中債綜合財富指數。
賈志也建議，個人投資者在場內投資交易REITs時，應加深對REITs產品的項目標的的瞭解，立足長期投資。此外，可以參與一些中長期的趨勢交易，儘可能避免頻繁交易。
展望未來，李超提到，證監會將總結試點經驗，借鑑境外成熟市場實踐，在《公司法》《證券法》框架下，研究推動專門立法，系統構建符合REITs特點及中國國情的法規制度安排。同時，將加強與相關部門溝通，進一步明確REITs税收徵管細則。並推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業化REITs投資者羣體。
北京商報記者 李海媛 郝彥