“比肩A股註冊制”的基建公募REITs試點落地 破解土地財政困局

　　“意義重大，可比肩A股註冊制”；“商業地產春天要來了”。

　　這個消息在基金圈內引發強烈反響，不少基金業人士在朋友圈慶祝。

　　4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》(以下簡稱“通知”)，正式啓動基礎設施領域公募REITs試點工作。根據通知，基礎設施REITs聚焦於新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發等領域。

　　據國家發改委原副主任徐憲平測算，1981年到2018年，基礎固定資產投資存量總量大概是420萬億元，除非非經營性資產、折舊損耗。按照標準公募REITs產品發行，大概能盤活4萬億—12萬億元，意味着可以帶動約20萬億—40萬億元直接投資。

　　從全球REITs發展經驗來看，基礎設施與持有型房地產是REITs兩類基礎資產。去年中國證監會原主席肖鋼曾撰文稱，“在房地產行業從嚴調控背景下，房地產企業融資渠道均受到嚴格管制。因為擔憂REITs作為房地產新融資工具會給房地產更多融資，進而引起房地產泡沫，這是REITs難產的重要因素。”

　　“中央會綜合考量房地產調控等諸多因素，這次在基礎設施領域首先推進REITs試點，且並未將商業地產摒除在外，其中如倉儲物流、產業園、數據中心均屬於廣義商業地產範疇，都是以實現持續穩定現金流為特點，並不違背‘房住不炒’，我們認為商業地產REITs的推出不遠了。但這需要一定時間，每一個新產品的推出政府都需要經過時間謹慎評估。”

　　紓解地方政府對土地過度依賴

　　什麼是公募REITs？ 通俗而言公募REITs主要是指公開發行不動產投資基金，以能夠產生穩定現金流不動產作為基礎資產的投資計劃、信託基金或上市證券，投資標的包括商業地產、基礎設施等。其中，主要投資於基礎設施的產品，被稱為基礎設施類REITs。

　　根據通知，基礎設施REITs此次聚焦的重點行業為優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施、水電氣熱等市政工程、城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。同時，鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集羣、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

　　國家發展改革委投資司副司長韓志峯表示，基礎設施REITs試點有利於盤活存量資產，將回收資金用於新的基礎設施和公用事業項目建設，彌補投資資金不足，形成良性投資循環，是基礎設施投融資機制的一項重要創新。

　　證監會有關負責人亦指出，從基礎設施領域突破REITs是比較好的選擇，中國形成了大量優質基礎設施項目；通過REITs進一步拉動投資；尤其在當下房地產調控的前提下，REITs不會對房地產構成影響。

　　程驍遠認為，任何一個產品推出市場監管當局最關心的是其能否發揮作用，以及產品安全性。新冠疫情影響下，中央會提出更多刺激經濟的舉措，加大基建投資是必不可少環節。過去一段時間，基建主要由地方政府承擔建設時，往往需要比較大資金來支持，按照以往發展模式，更多依賴土地收入，這與“房住不炒”會形成一個矛盾。因為若地方政府太過於依賴土地收入，必然對房價產生一定影響，長期對經濟穩定性也會帶來一定隱憂。將一些基建類資產進行金融資產證券化處理，有利於紓解地方政府對土地、住宅的過度依賴。基礎設施REITs是國際通行配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點。

　　北京大學光華管理學院院長劉俏分析認為，中國經濟發展長期依靠房地產和基礎設施投資。以房地產投資為例，1999年至2018年，中國房地產投資增長超過30倍；以房地產和基礎設施為抵押品，成為中國經濟社會生活中信用擴張的主要方式。賣地收入更是地方財政收入的重要來源之一。然而，隨着中國經濟增長模式轉型，以土地、房地產和基礎設施為抵押品的信用擴張難以成為中國經濟未來進一步增長的發動機。中國需要給房地產、基礎設施定價和地方政府信用定價的“錨”，建立起房地產市場、基礎設施投融資市場和信用市場價格發現的功能，引導資源有效配置。

　　REITs是這個可以助力定價的“錨”。“通過REITs，可以把基礎設施投資形成的資產和房地產資產的存量部分，還有未來大量的增量部分作為底層資產，納入到市場化的資源配置體系中來。通過對它們進行合理的估值、定價、發行、二級市場交易，實現價格發現。”劉俏表示。

　　更進一步，REITs可以通過存量資產的融資引入更為廣泛的投資資金，置換出存量項目中的國有資本，降低地方政府對債務融資的依賴；在新增項目中，REITs也可以實現對政府資金的替代，避免地方政府通過新增負債擴大基礎設施建設。

　　90%的應分紅要求

　　根據通知，基礎設施REITs聚焦優質項目，應符合這樣要求：1。項目權屬清晰，2。具有成熟經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定收益及現金流，投資回報良好，並具有持續經營能力、較好的增長潛力，3。發起人及基礎設施運營企業信用穩健、內部控制制度健全，具有持續經營能力，最近3年無重大違法違規行為。基礎設施運營企業還應當具有豐富的運營管理能力。

　　按照國際市場慣例，此次基礎設施REITs試點設定了可供分配利潤的90%應分紅要求，為國內投資者提供了高分紅金融工具。

　　對此，程驍遠表示，中國基礎設施REITs市場空間很大，有些項目經營比較好，但是有項目還在初級階段。比如產業園很多，但經營比較好的園區並不多，新興產業園區還需要一定時間培育，但對投資人而言，REITs試點給其帶來相當大的鼓舞，若干年後，只要通過努力經營培育成現金流穩定優質資產，未來退出通道會非常暢順，有利於吸引更多資金進入這個行業。隨着REITs到來，大家會更重視和願意持有優質資產，同時促使更多企業去開發和打造優質資產，通過投資人改造和運營管理的提升將一些產品升級為優質資產。

　　“REITs持有的不動產更多是經營性物業，具備創造現金流能力，有利於引導不動產投資進入價值投資通道，對房地產行業長期穩定發展具備重要意義。推進REITs還有利於倒逼開發商提升資產管理能力和往存量運營轉型，降低和提前對沖未來城鎮化進入成熟階段後住宅市場需求回落帶來的資產貶損風險。”招商證券報告分析稱。

　　有助提振樓市

　　通知還劃出了基礎設施REITs試點將聚焦的重點區域：優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

　　無疑，京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長江三角洲等區域都是經濟活力比較足、未來發展前景可期的區域。雄安新區的建設更被稱為千年大計，吸引了一批頭部企業入駐。後續三大都市圈以及長江經濟帶等區域會面臨基建發力機會，必將有助於城市基本面改善。

　　在程驍遠看來，當前基礎設施REITs還處於試點階段，需要考慮兩方面：一是REITs推出對區域帶來的影響，二是產品安全性。選擇經濟發展比較成熟的地區試點REITs，帶來的回報、未來收益、現金流預測會比較穩定，產品的安全性更能保證。這些區域試點成功，也有利於將試點進一步拓展到其他資產類別、其他城市。

　　“對房地產市場的影響是正面的。從過往房地產市場發展看，凡是基建設施發展比較好的城市，房地產市場發展會更加蓬勃，在交通不連貫、各方面設施不充分情況下，房地產發展不可能一枝獨秀。房地產需要基建助力提升價值。隨着基建更加完善，更多土地可以釋放給房地產開發，對房地產行業也是一個提振作用。”程驍遠進一步表示。

　　易居智庫研究總監嚴躍進認為，後續各類基建發展的動力將增強，從城市經濟角度看，一些重要區域的基建獲得此類改革，有助於城市經濟的快速發展，其對於房地產在內的各類細分產業也有積極推動作用。

　　中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林認為，“此次聚焦的重點主要是交通設施、市政設施、產業園區這些基礎設施，並沒有往房地產方向去走。有不少業內呼籲將公募REITs的試點範圍擴展至商業地產以及住房租賃，但我認為仍需要謹慎試點，否則仍會助推房價上漲。並且，商業地產的風險是較高的，並不適合這種資金進入。但反觀交通設施、倉儲物流、新基建等領域，收益相對穩定，因此是不錯的選擇。”

　　相關報道：

　　基礎設施REITs啓動！聚焦六大重點區域九個行業 來看七大要點

　　重磅！基礎設施REITs來了！聚焦新基建等7大領域 對房地產有何影響？

　　基礎設施REITs啓動 房地產影響幾何？哪類公司受益？

　　公募REITs來了：分析稱尚需税收優惠 期待後續細則出台

（文章來源：中國房地產報）