REITs的全稱是房地產投資信託，是一種以發行收益信託憑證或股份的方式彙集多數投資者的資金，可以在證券交易所上市交易。
由專業管理機構或者團隊經營管理，主要以能夠產生穩定租金收益的不動產為基礎資產，以標的不動產的租金收入和升值為主要收入來源，並且將投資綜合收益按比例以分紅形式分配給投資者的金融產品。
房地產信託投資基金的基本理念起源於 19 世紀的美國。在REITs尚未出現之前，商業房地產投資是一個被投資機構和高淨值人羣佔據的行業。
方正財經研究員瞭解到，2020年4月30日，證監會與國家發展改革委聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金試點相關工作的通知》，標誌着境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。
《通知》中提及，REITs能有效盤活存量資產，形成良性投資循環，提升直接融資比重，降低企業槓桿率。
同時，REITs作為中等收益、中等風險的金融工具，具有流動性高、收益穩定、安全性強等特點，有利於豐富資本市場投資品種，拓寬社會資本投資渠道。
REITs運作方式主要包含下列步驟：
設立：REITs的設立主要有兩種方式，一是設立特殊目的載體公司，二是開發商將旗下全部或部分經營性物業資產打包設立專門的REITs。
發行：向投資者發行收益憑證並募集資金，類似股票發行。
託管：委託獨立的基金託管機構進行託管和監督，與一般基金類似。
投資：將募集資金投向房地產項目。通常情況下大部分資金投向持有型物業以獲取持續現金流收益，只有小部分資金購買投資型物業來獲取升值收益。
相比之下，商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等商業地產收入現金流比住宅地產更穩定，因此REITs一般適用於商業地產。
經營管理：由資產管理人負責該REITS的資產管理，委託物業公司進行物業管理。
分紅：將大部分收益以分紅形式分發給投資者，即為投資者的股利收益。
交易：投資者可以通過二級市場進行 REITS 的買賣並獲得收益，即為投資者的資本利得。
REITs按資金投向，可分為權益型、抵押型和混合型；按資金募集方式，可分為公募型和私募型；按組織形式，可分為公司型和契約型；按運作方式，可分為封閉型和開放型。
REITs本身起源時其基礎物業即為房地產，供給端來看，我國一二線城市已有諸多現金流良好的商業物業供給，從之前推出的以商業物業為基礎資產的類REITs，如鵬華前海萬科 REITs，也取得了較為穩定和良好的收益。
需求端來看，房地產也一直是我國居民資產配置的主流方向，對於中小投資者，如果直接投資房地產，將面臨諸多的不利因素。
例如資金規模小、缺乏相關的專業知識、以及沒有足夠的時間與精力進行管理等等。
而通過建立REITs，由專業運營團隊負責投資，這樣不僅降低了投資門檻，使得個人投資者和小型機構也可以參與房地產投資享受經濟發展紅利。
同時也使投資者可以將資金分散投資於多個物業項目，起到了對沖風險的作用。
但是，也應當看到，目前公募REITs若想推進到房地產領域，也面臨着諸多阻礙。
首先是如何與房地產調控的長效機制相結合，REITs 運作模式實際上為地產企業提供了一種新的融資機制。
地產企業首先以自有資金和信貸融資獲得的資金進行商業地產的開發以及前期培育，等商業地產培育成熟獲得穩定的租金收入後將成熟的存量資產打包設立或注入REITs並通過發行份額回籠資金。
本質上是一種類住宅開發模式，提高了資金週轉率，縮短了投資回報週期，但也有可能使得房地產企業加快拿地，使得土地市場升温，也與目前大的調控基調不符。
其次，房地產領域項目涉及税收較多，推進上存在一定程度障礙。
税收優惠是REITs產品的核心，推行REITs的國家均給予了REITs一定的税收優惠政策。
而在我國當前税收體制下，在商業物業REITs的設立、運營和終止中，可能涉及到多種税收。
在REITs設立階段，物業所有者將物業轉讓給REITs，可能涉及到土地增值税、轉讓收入所得税、營業税、契税、印花税、城市建設税等各類税收。
在REITs運營階段，REITs可能面臨雙重徵税，也即在REITs層面徵收企業所得税，在投資者層面再徵收所得税，在REITs的中止階段，商業物業的處置也可能涉及到REITs設立階段的種種税收。
而截至目前，我國還沒有針對REITs的優惠税收政策出台，種類繁多的税收將嚴重影響 REITs產品的收益率，降低其對投資者的吸引力，削弱REITs的競爭力。
綜上所述，方正財經研究員認為，如果公募REITs在基建領域試點較為順利的話，則未來是有希望放開到房地產相關領域的。
不過在“房住不炒”的大背景下，公募REITs將大概率在房地產行業方面從長租公寓領域開始突破，延展到一線城市優質商業物業則可能尚需一定時日。
方正財經根據天眼查專業版數據顯示，2020年以來全國共新增房地產企業4.1萬家，較2019年同期減少了27.66%。
新增的房地產企業主要分佈在江蘇、廣東和山東，而處於疫情中心的湖北省，僅新增了519家房地產企業。
目前，我國境內尚無真正意義上的公募 REITs，但監管層與各市場主體對於不動產證券化的探索一直沒有停止過。
一方面在境外市場嘗試發行以國內資產為投資標的的REITs產品，另一方面在國內現有監管法律框架下推出在功能上與成熟市場公募REITs具有一定相似性的“類 REITs”產品。
根據REITs研究中心統計，自2014年國內首單類REITs產品“中信起航專項資產管理計劃”發行至2019年末，我國共發行類REITs產品68支，累計發行金額1402.81億元。
REITs 成熟國家的物業類型豐富且較為分散。據Nareit統計，美國權益型REITs市值中，住宅類、基礎設施類、零售類、健康醫療類、工業類、寫字樓類、數據中心類、自助倉儲類、多元化用途類、其他類、酒店/度假類、林場類分別佔比15.6%、15.6%、13.0%、10.1%、9.8%、8.2%、7.2%、5.3%、5.1%、4.4%、3.3%、2.3%。
國內基礎設施REITs則要求應用於基礎設施領域，鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集羣、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點，不含住宅和商業地產。
不過，目前國內類REITs持有物業類型排名前三的物業類型為購物中心、寫字樓和零售門店，分別佔比33%、25%和19%。
從行業影響看，此次REITs試點優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。
對於基建行業，經過地方政府近十年槓桿擴張，2008年末至2020年一季度末，我國地方政府槓桿率從10.9%提高到 23.3%。
此次在基建領域引入REITs模式，具有多方面功能：
1、能夠盤活大量存量資產，完善退出機制，緩解地方政府債務壓力，實現中央防風險、去槓桿的決策部署。
經過改革開放40多年的發展，我國在交通、能源、環保、市政等領域形成了大量優質資產。據北大光華學院測算，截至2017年我國基建存量規模高達113.7萬億。
2、改變以往基建融資方式，龐大的基建存量資產有望為增量投資提供有力支持，實現基建投資內生循環。
在當前防風險、去槓桿的情況下，要進一步加強基礎設施建設，實現中央穩投資、補短板的決策部署，更好滿足高質量發展需要，基礎設施建設主體面臨的最大問題正是資金來源。
按照 2017年末113.7萬億基建存量規模，若REITs發行佔比 1%，則對應萬億投資體量。
3、通過引進市場專業機構，促進基礎設施領域管理效率提升。基礎設施領域長期以來面臨諸多問題，包括市場化程度偏低、專業化程度不高、管理相對粗放、許多項目收益偏低等。
此次引進基礎設施REITs，有助於吸引更專業的市場化機構來主導基建項目投資和運營，提高投資建設及運營管理效率。