觀點直擊 | 凌克談房企長跑  金地再提穩健經營與業務協同

觀點地產網 5月15日，金地集團在位於深圳福田的金地中心召開2019年年度股東大會。兩年前的今天，金地同樣舉行了年度股東大會，只是與往昔相比，現在新冠肺炎疫情令許多股東無法現場參會。

出於疫情防控的考慮，今年A股不少上市公司都對股東大會進行相應調整，比如陽光城要求現場參會的股東登記近期個人行程及健康狀況等相關防疫信息，華僑城則乾脆建議股東優先通過網絡投票的方式參會。

人們的外出方式也因公共衞生風險及個人感染風險防範而出現變化，在人來人往的車站裏，一位女性乘客本想習慣性地緊握扶手，就在即將觸碰到扶手的一剎那又如觸電般將左手收回，最後尷尬地搓了搓手心。

因此並不難想象，上市公司股東大會現場參會股東人數已不及往年。當天前往金地中心參加股東大會的股東只有若干位，相比之下去年金地舉行年度股東大會時，參會者眾以至於坐了三四排。

金地集團董事會秘書徐家俊披露，現場股東投票的比例較小，對應持股大約為1348多萬股，佔公司總股本0.3%左右。“股東基本是選擇網絡投票。”

即便如此，董事長凌克還是一絲不苟地做了時常達四五十分鐘的董事會工作報告，涉及2019年的財務數據、拿地銷售、多元業務佈局、技術工作進展、戰略考量、宏觀環境分析等內容。

正如凌克所提及，中國房地產市場進入了新的發展階段，由原來的“許多機會”變成現在的“機會減少、高度競爭”，金地人要多動腦筋、開拓智力來想出新辦法。這成為金地管理層面對的主要問題，而他嘗試給出的答案包括保持經營穩健，新業務與住宅業務配合，通過技術提高住宅等產品競爭力等。

“經營房企就像長跑”

“疫情期間，金地在銷售端努力做好線上化，工程建設努力做好信息化、智能化，產品方面努力做好健康化，也不斷保持比較好的財務指標，所以目前不管是復工復產還是銷售，都在穩步提高。”凌克用三個“努力”和一個“保持”概括今年以來公司的工作內容。

據金地披露，目前公司所進入城市，售樓處已全部正常開放，所有在建項目均全面復工。4月份該公司實現銷售金額167.9億元，單月同比增速轉正，前四月累計簽約金額449.9億元，同比下降10.2%，降幅逐月收窄。凌克強調，4月份銷售基本恢復到2019年水平。

觀點地產新媒體瞭解，拿地方面，前四月金地通過公開招拍掛、非公開市場等方式累計總投資額金額276億元，同比下降22.3%，實現權益投資金額152億元，同比下降2.9%。而從地價房價比看，一季度比例約33.5%，較2019年全年低0.9個點，反映成本控制仍是拿地的重要考量因素之一。

儘管銷售和投資逐漸恢復，凌克提及疫情帶來的影響仍表示，公司的銷售受到一定影響，接下來須得“更加發奮努力，吃更多的苦”，爭取把銷售做上去。2018年、2019年金地分別實現銷售額1623億元、2106.0億元，對於今年的銷售目標，金地管理層並未透露。

凌克對於銷售規模提出了自己的看法，他認為銷售規模和淨資產掛鈎，企業可以適度做大規模，但不意味着為了撬動規模而借很多錢。“融資（過度）的話，如果市場稍微不好，企業還不了錢，信譽就下來了。”

這與金地集團過往的穩健經營理念一致，而今年以來外部環境的變化，又進一步堅定了該公司管理層對穩健經營的看法。凌克重申，在外部壓力大的情況下，金地的經營要保持穩健。

“在公司經營方面，我們努力追求的一個財務指標是ROE，希望ROE保持在合理的、較好的水平。”他解釋，金地可以發展得更好一點，但不能硬性地比較銷售規模，而要去比較淨資產收益率，看股東投入多少錢、回報率又是多少。

與金地有類似表述的房企還包括萬科，後者在去年8月表示未來毛利率下降是行業長期趨勢，轉而表示公司將維持ROE在較高水平。數據顯示，2019年金地集團加權平均淨資產收益率20.14%，2018年同期為18.66%。

就金地自身而言，保持ROE的做法之一是投資具潛力的三四線城市。這主要考慮到市場整體平均地價上升、原有佈局一二線城市地價貨值撬動比下降的情況下，通過下沉投資佈局降低平均土地單價，提高新增投資的地價貨值撬動比。

觀點地產新媒體瞭解，2017-2019年金地新進入城市大約26個左右，進入了更多省會城市及三四線城市，其中2019年新進入貴陽、廊坊、鄂州、台州、江門、襄陽等11個城市。公司全年總投資1200億元，權益投資558億元，新增土儲1688萬平方米，權益儲備886萬平方米。

凌克表示，投資三四線城市使公司土地成本占房屋銷售成本比例進一步下降，未來仍有一些三四線城市具備發展潛力。但公司總體土儲仍以一二線為主，佔比超過60%。

第二種做法是提高自身開發效率，房地產行業毛利率逐漸有下行壓力，金地希冀通過更快的開發、銷售、結轉速度保持IRR在較好水平，從而實現理想的ROE。該公司在年報中也提及，2020年將提升住宅開發主營業務的經營效率，提升盈利能力。

凌克總結稱，經營房地產公司更像是一場長跑，要等十年後再看。“看一家公司是否可持續發展，首先看三年內的盈利有沒有可能，體現在財務數據、土地儲備和經營管理上，三年以外要看有沒有清晰明確的戰略。”

新業務與技術運用

過去一年金地集團將“精益管理，協同共進”作為經營導向，除了上文所提及投資拓展、運營管理等方面以外，對產品管理、多元化業務與地產主業協同也有更多的思考與探索。

比如產品管理方面，“理工男”金地對於技術運用無論在年報還是股東會上都有大篇幅介紹，包括產品設計標準化的研究與落地，從精裝修套餐到推廣個性化精裝修，將BIM技術運用到住宅產業，探索建築工業化與工程管理信息化，以及深入到上游產業鏈進行部分部件定向開發等。

對於工業化裝修等話題，凌克話語中展現自信，表示金地從過去傳統作業提升到了工業化裝修裝配過程，從簡單設計提高到更精確的裝修，並認為這方面公司在全國屬於領先水平。

而產品標準化、信息化等工作的落實，反過來是為提高開發效率，提高住宅產品的競爭力服務，最終進一步提升ROE。凌克表示，工程建造方面，金地計劃不斷採用新工藝、新技術提高開發效率，未來還將在建築工業化、工地智能化做更多工作。

他強調這些技術工作的重要性，認為未來五到十年住宅健康行業會有很大變化，大家從傳統的施工方式逐步走向工業化、信息化、數據化設計和生產方式，而金地的技術研究和投入對公司經營效率、競爭力來説都特別重要。

觀點地產新媒體瞭解，在主營業務以外，金地近年來也在推進物業管理、持有型物業運營管理以及其它多元化業務。

比如2019年金地物業線下管理面積突破2億平方米，營業收入30多億元，持有型物業也都穩步發展，產業園區面積超過百萬平米等。

凌克在董事會報告中介紹了醫療與養老業務、教育與家裝業務等的情況，其中2016年成立金地新家，推動建築工業化進程；2017年成立金地教育，2019年成立金地健康產業有限公司，提供康養一體化服務，未來都將持續推進。

多樣化業務與地產主業的協同之一是，它們為主業提供了招拍掛、舊改、收併購以外的投資選擇。凌克表示，金地在產業園區、教育事業、體育產業等業務的發展和住宅配合方面，都取得了許多成績。

數據顯示，2017-2019年，金地非公開市場拿地權益金額佔比也出現明顯提升。

他同時提出，隨着中國城市的開發水平提高，不同城市和客户需要更多社會性配套和服務性的消費性選擇，所以教育、醫療、體育等產業都將獲得新的發展空間。加上隨着產業升級，科技產業在國內也將獲得發展，因此金地需要培育新興產業和科技產業。

“對金地來説，我們應該有能力給各地城市和客户提供這些新的消費方式。”