博鰲特寫 | “大廚”的地產角色

2020博鰲房地產論壇·特寫 今年是博鰲房地產論壇第20年，時光荏苒，不少嘉賓臉上已經留下歲月的痕跡，早年春風得意，如今更多是沉穩。

博鰲鏗鏘行的討論由樊綱先生主持，這是他第20年參加博鰲房地產論壇，看着大屏幕上閃過博鰲20年經典畫面裏年輕的樊綱，讓人更真切感受到了時間的流逝。

唯一不變的是變化——20多前，房地產碰上一個對的時期，開啓了黃金時代，誕生出一批房地產巨獸。房企最高銷售額已從2001年的30多億元增長到2010年的千億規模，至2019年，這個數字突破7000億元，今年這個數字更有望提升到一個更高水平。

這並非沒有原因，從市場需求看，中國2019年末常住人口的城鎮化率為60.6%，户籍人口城鎮化率為44.38%，距離發達國家70%以上的水平還有不小距離。

很多房企領導人的信心也源於此，他們相信，城鎮化率會依舊會給這個行業帶來非常大的空間。

不確定的市場環境中，樂觀與悲觀的聲音總是交織在一起。旭輝董事局主席林中一直是堅定的“看多派”，他對未來至少10-15年，甚至是20年的房地產仍持樂觀態度。

“現在很多人問對房地產行業是看多還是看空，我認為這個時候應該要看多。現在房地產行業已經進入平穩發展階段，這個階段跟過去高速增長階段的運行方式、市場表現、競爭模式不同，我們要適應這個變化，摸索新階段的運行規律。”

事實上，20年間，中國房地產的“形象”也在不斷變遷，從驚弓之鳥到夜壺再到怨婦，今年，有博鰲嘉賓稱，房地產現在更像“大廚”。

“大廚”是一個怎樣的角色？

“是把不同的菜餚混在一起，加上技術，再把它賣給顧客。如果沒有大廚，就得直接吃生的了。現在有一種説法是不要大廚，就是不要房地產，靠別的拉動行不行？這是跟誰鬧彆扭？跟自己鬧彆扭。”

國務院發展研究中心資產證券化REITs課題組組長、匯力基金董事長孟曉蘇説道：“當然可以不要大廚，可以吃原料，可以讓老百姓買玻璃、水泥、磚塊，有人説不如賣了房子搞玻璃，但假設你是做建築玻璃的，如果沒有房地產，你的生意就完了。”

“可以不要大廚，但是有大廚多好。”這個拿“大廚論”代替“夜壺論”的説法，與博鰲鏗鏘行的主題“並非唯一的房地產”有些許契合。

如果將房企比做廚師，在土地紅利喪失的當下，“廚師”開始在菜餚上添加更多的“佐料”，讓其更美味。當然，也可能是“黑暗料理”。

博鰲鏗鏘行討論上，田明也認同林中的説法，他指出：“中國的房地產已經從有無階段進入了好壞階段，進入了追求品質改善的時代。以前的剛需、快週轉的模式已經走到頂峯了，必須需要進行調整。”

在田明看來，房地產企業要想在未來的市場裏面活得好，需要在品質改善方面和產品創新方面有突破，需要轉型升級，傳統的做法已經不可能在未來的路上持續下去。他甚至預言，行業將迎來一個比較殘酷的調整、併購階段。

的確，進入後規模時代，房企都在進行地產外延的延伸，從房地產開發轉變到產業服務、文旅、養老、社區服務等。

不過，租售並舉這道“菜餚”，可能並不太美味，花樣年潘軍更是直言“悲觀”：“租賃市場遇到了比較多問題”、“未來幾年租金增長會放緩甚至停止”、“需要經歷陣痛來實現租金跟房價之間平衡”……

不過，田明還是給租賃市場打了一劑強心針，他相信租賃的需求最終會改變供給。

“從長遠來看，我覺得租售並舉，租賃業務會重新起來，特別是在大城市，更多的居住需求將通過租賃的方式解決。”

鏗鏘行的幾位嘉賓都是在房地產行業乘風破浪許多年的“前浪”，在這20多年，中國房地產企業也已經習慣於政策調控與週期起落，開始學會沉着迎接市場挑戰，學會在危機中調整策略尋找變局和契機，在安逸下未雨綢繆探尋價值……