龍光機構海通證券
評級首次“優於大市”評級
投資要點
第 6 個“五年計劃”出爐，戰略佈局多元化發展。在 2019 年的業績發佈會上，公司提出 2021-2025 年發展目標，即“全國佈局大灣區+長三角兩大都市圈，西南+中部兩大城市羣”、“城市更新對當年盈利貢獻達 20%”、“培育持有物業成為長期收入來源”、成為“綜合實力領先的全國性發展商”。公司未來除了繼續住宅開發主業外，還將開發城市更新和商業運營新引擎，在業務上多元化發展。
深耕大灣區，異地拓展戰略顯成效。1)公司合約銷售金額從 2015 年的 205.10億元增長至 2019 年的 960.22 億元，年均複合增速達到 47.10%；在粵港澳大灣區的合約銷售金額從 124 億元快速擴張至 540 億元，佔比持續超過 55%。2020 年，公司預計將推售的權益可售貨值約為人民幣 1800 億元，權益銷售目標衝擊人民幣 1100 億元。2)2019 年，公司加強了大西南區域、長三角區域等區域的佈局，非灣區銷售佔比提升至 44%，異地拓展戰略顯成效。特別是公司深耕的南寧市場，銷售金額從 2017 年的 72 億元快速擴張至 2019 年的 241 億元，成為 2019 年南寧市場銷售額和銷售面積的雙料第一。
土地儲備快慢結合，兼顧週轉與利潤。1)多渠道持續擴充土儲。公司拿地渠道多元化，除了招拍掛，還有收併購及城市更新等。截至 2019 年末，公司土儲總權益貨值高達 8320 億元，土儲總建築面積約 5801 萬平米。其中，近期的土地儲備總建築面積約 3667 萬平米，對應貨值 4314 億元；孵化中併購及城市更新項目總建築面積約 2134 萬平米，對應貨值約 4006 億元。近期土地儲備足夠支撐三年發展目標。2)城市更新成為業績增長新引擎。2019 年，城市更新業務貢獻收入約 49 億元，成為公司業績增長新引擎。公司目標未來城市更新佔當年盈利比重約 20%。截止 2019 年底，公司城市更新業務目佈局 10 個城市，城市更新項目 78 個，可轉化土地儲備 2134 萬平米，貨值超4000 億元，其中 95%在大灣區。3)佈局軌交項目，物業具備高升值潛力。
截止 2019 年底，公司在深圳持有 14 個位於軌道交通沿線的物業，包括玖鑽、玖雲著、城、世紀大廈、玖龍璽、玖悦台、玖龍台等項目，物業具備高升值潛力。
投資建議給予“優於大市”評級。我們預計公司 2020-2021 年 EPS 分別為 2.49 元、3.06 元，截止 2020 年 8 月 3 日，公司收盤於 13.48 港元，對應 2020、2021 年 PE 分別為 4.90 倍、3.98 倍，對應 20 年PEG 值為 0.21。我們給予公司 2020 年目標估值 7-9XPE，合理價值區間在19.27-24.78 港元，給予“優於大市”評級。風險提示1)公司銷售不及預期；2)城市更新項目推進不及預期。全文 1 港元 =0.90294 人民幣