弘毅鮑筱斌：聚焦有現金流、可穿越週期、估值可較快修復的資產，才是好的投資
2020年6月10-12日，由投中信息、投中網聯合主辦，投中資本承辦的“第14屆中國投資年會·年度峯會”在上海隆重召開。中國的創新力量正風雷湧動，奮發九州，盪滌環宇，本次峯會以“九州風雷”為主題，匯聚國內外頂級投資機構大佬、知名經濟學家和創新經濟領袖，共築行業新版圖，探索新機遇。
弘毅投資董事總經理鮑筱斌在“第14屆中國投資年會·年度峯會”演講中表示，疫情下具備投資價值的資產應該具備三種特質：第一是有現金流的投資，第二是可以穿越週期的投資，第三是估值可較快修復的投資。
與此同時，地產基金應該聚焦能夠與現在經濟結構相匹配的資產，順勢而為。機構和個人的資金能夠通過不同的途徑到達不動產，就會有新的機會。
以下為鮑筱斌在“第14屆中國投資年會·年度峯會”致辭/演講實錄，由投中網整理。
大家好，很高興能夠跟大家在這裏交流關於不動產投資的思考。疫情衝擊之下，對於不動產投資的趨勢大家會有不同的判斷。這個時候看，到底什麼樣的投資是比較好的投資呢？
我覺得，第一是有現金流的投資，第二是可以穿越週期的投資，第三是估值可較快修復的投資。在特殊的經濟環境中，不動產投資如果能夠具備這三種特性，我們認為依然會是特別好的投資標的。
關於不動產投資的特性，有人認為投資一定是高風險才能夠獲取高回報。但我經常講，最好的投資，應該是承擔中低風險，但有可能取得中高回報。不動產投資在過往幾十年甚至100年的歷史中，是具備這個特性的。如果選擇好的資產，整體趨勢是如此的。當然，基金在不同時點成立，投資機會和收益都不一樣。比如我們會看到，在2008年金融危機時成立的基金，收益是比較好的——越是市場出現問題或者有較大波動的時候，這個時間點成立的基金反而收益是好的。
雖然有疫情的衝擊，但目前為止，不動產交易依然十分活躍，而且市場的活躍程度在逐步提高，比如這周就比上週市場更加活躍。
現在的不動產投資跟以前顯然是不一樣的。以前的不動產投資，以上海為例可能大家會關注陸家嘴、黃浦，以及北京的金融街、CBD，但這類資產目前遇到的挑戰是比較大的。而例如被我們歸納為2.5產業的、有服務類支持的不動產，則依然是比較好的投資機會。
即便是在疫情的影響下，在我們所管理的資產中，很多租賃客户反而在不斷擴充，例如華為在我們上海所管理的資產中租了面積很大的物業，今年還要擴租。相反，一些傳統經濟形態下的租户租賃則是下降的。
所以，在不動產投資中，一定要投資和運營能夠服務於與現在經濟結構相匹配的資產。
關於不動產投資，大家一定要關注無風險利率，美國的在下降，中國的也在下降，無風險利率下降的時候，往往資產都會往下走。這與區域經濟結構及自己本身的經濟結構是密切相關的。
如果看住宅市場更明顯，不動產投資一定是有小波動的，專業投資者一定要穿越兩個以上的週期，才可能取得比較穩定的收益。
在不動產投資方面，外資配置不動產依然是主要的力量，無論是國家主權基金還是養老基金，對不動產配置的比例一般在50%左右，而很多的不動產都是由保險機構持有。全球不動產的配置，從北美來看，此前美國配置在東部較多，最近幾年美國的很多不動產配置則在西部。歐洲的不動產配置重點在英國，亞洲在日本。但是這兩年，日本不動產穩定下來。2015年以前韓國、新加坡不動產的市場比較低，這幾年新加坡也漲上來了，澳洲主要有一些公寓類的地產投資。
中國不動產投資的重地，首先當然是上海、北京，相較而言，北京第三產業服務的比例比上海更高，情況更好一些，因為上海供應量相對大一些。而北京和上海又會比深圳更好一些。
另外，從長期來看人民幣依然是比較穩定的貨幣，其他貨幣處於振盪的通道。這時全球對人民幣資產的配置有更高的熱情，不同的保險公司對不動產的配置也都有需求。所以從2018年開始，外資開始進入中國很多優質的不動產。
為什麼外資機構的不動產投資做得比較好？在我看來，國外投資人相對比較成熟，投資週期一般在10年左右，10 1 1，至少穿越兩個以上的週期。國內由於投資人過往投資不夠多，量不大，受到一定的約束。但是這幾年情況正在發生變化，中國個人的資金也有這方面的投資需求，機構和個人的資金能夠通過不同的途徑到達不動產，那就會有新的機會。
以上是關於不動產投資的總體想法。下面我想講講弘毅不動產投資業務的策略和特色。
弘毅不動產投資業務到今年已經是第6個年頭，我們的特色第一是深耕中國，投資佈局都在中國，主要在一線城市，北京上海的投資佔到80%-90%，還有一部分在深圳、廣州。第二，我們的定位，是比金融機構更懂得運營，我們的投資和運營是一體的；和開發商相比我們更透明更規範，更適合投資人進行投資。
基於這樣的定位，這6年來我們投資於17個項目，80萬平方米，幾十棟樓，300多億的資產。我們的投資策略是以價值增值型投資為主，第一是老舊資產的升級改造，第二是潛力資產的運營提升，還有一些是資產處於壓力狀態下，通過投資和運營使資產更有價值。
關於我們團隊的特點，第一是有系統的研究能力，我們的投資是研究先行的；第二是有運營的優勢；第三，我們有資產整合的優勢，有規模的優勢，能夠比較靈活地投資，同時，我們在弘毅投資的整個體系內，也背靠聯想控股的大家庭——有本地化的運營團隊，有資源優勢，投資運營一體化，我們的投資形成了一定的特點。
有人講，現在市場很冷，但是我們去年年底開投資人會議的時候對今年的形勢有過判斷，認為還是有結構性的機會。而即便在疫情這麼困難的時候，我們一些物業的出租量還在增加。
我講兩個簡單的例子：第一是上海的項目東方萬國，我們投資這個項目的時候，出租率很低，大概40%，我們進入後進行了改造、重新定位，今天為止這個項目出租率超過90%，應該是上海金橋地區最頂級的項目，華為在這裏佔很大一部分。出租率40%的資產，通過2-3年的經營變成90%，而且商業價值得到充分的挖掘，資產的價值肯定就不一樣。
第二個是北京剛剛投的資產合生國際大廈北樓，交易結構非常複雜，我們能夠做下來也充分體現了團隊的綜合能力。目前資產是滿租的狀態，清租以後需要改造，改造後資產價值將得到很大提升。
現在的新狀態下，我們會看到幾個趨勢：
第一，結構性的機會依然存在。
第二，不是單一的中心城市、多中心城市，而是所有的項目一定要做到區域的頭部項目，把資產跟區域經濟發展形勢對應到一起，一定要有運營的提升，才能把資產經營好。
第三，無論是跟外資還是跟國內機構合作，只有區域的項目成為核心資產，才會有更大的空間。好的不動產投資一定有現金流，一定是能夠穿越週期，一定要能夠有比較快速的修復價值，這種不動產才是很好的投資。