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易居月報 之
【LPR房貸利率報告】
核心觀點
LPR利率
8月份5年期LPR基礎利率繼續不變，説明近期下調空間已經不大。當前對金融風險防範的提法有所增多，客觀上會限制LPR的走勢，也會影響房貸利率的走勢。
政策趨勢
預計後續利率下調空間不大，但總體上可以維持低息的狀態。後續從購房的角度看，要防範一些房價過熱城市的信貸收緊風險，注重對風險的規避。
01
LPR情況
LPR走勢：近5個月持平
8月份，全國貸款市場5年期LPR為4.65%，和7月份持平。5年期LPR報價在2019年8月正式公佈，到現在正好滿一年。觀察這一年的走勢，降息了3次，體現了利率市場化改革、降低中長期資金成本的導向。而在改革的過程中，LPR對於房地產市場的影響越來越大，尤其是當前全國約32萬億個人按揭貸款餘額和其掛鈎，應該説成為了房地產金融市場值得關注的指標。
近期LPR的走勢也有很多深刻的含義。目前5年期LPR已經保持了連續5個月持平的狀態，説明下調空間其實不大，但總體上維持了低息的環境。基於7月份以來高層對金融風險防範的重視，預計LPR後續幾個月以持平為特徵。
02
房貸情況
房貸利率：個別房價過熱城市有所上升
根據“房貸利率=LPR+基點”的公式，8月份，統計的64個城市首套房貸的利率為5.43%，其和7月份總體持平，屬於歷史較低水平。這和當前房地產市場的形勢有關。今年受疫情的影響，房地產市場面臨各類壓力。從積極去庫存的角度看，房貸利率以低息為導向，其對於購房者購房成本的降低、激活合理住房消費需求等有積極的作用。
不過需要説明的是，從近期的市場情況看，個別城市也出現了貸款基點上調、貸款利率上升的情況。在本報告統計的64個城市中，8月份至少成都和南京出現了上調15個基點的情況。這也説明部分房價過熱的城市，正執行略收緊的房貸政策，這是相關購房者等需要關注的內容。
月供計算：近期總體不變
基於“100萬本金、30年期、等額本息”的按揭貸款模式，我們計算了月供的變動情況。8月份，全國64個城市月供為5639元。最近5個月此類月供水平總體上保持不變的態勢，也説明月供壓力相對是比較小的。尤其是後續若是各地積極穩定房價，那麼購房的性價比依然是比較高的。
03
結論與趨勢
8月份5年期LPR利率總體不變，和上半年幾次降息動作的風格明顯不同。當前金融環境略有收緊跡象，這是相關購房領域、房貸領域等需要防範的風險。尤其是要防範下半年部分商業銀行收緊性的動作。當然，無論後續LPR如何調整，低息的環境可以在今年得到維持，這對於房屋買賣和去庫存來説都是有利的。各地近期也在積極穩定房地產交易秩序，其對於穩定房價有積極作用，這是相關購房者可以關注的內容。
附註
1、LPR定義。貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。LPR報價行目前包括18家銀行，每月20日（遇節假日順延）9時前，各報價行以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均，並向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，於當日9時30分公佈，公眾可在全國銀行間同業拆借中心和中國人民銀行網站查詢。具體內容請參考中國人民銀行公告〔2019〕第15號。
2、貸款利率定價公式。LPR改革前的貸款利率=央行基準利率*（1+浮動比例），其中央行基準利率由中國人民銀行公佈，浮動利率則是根據各大機構公佈的數據，尤其是一些具體商業銀行網點貸款業務部門的調研數據得出。LPR房貸利率=LPR基礎利率+基點。其中LPR基礎利率由全國銀行間同業拆借中心每月公佈，基點則由各商業銀行根據實際情況每月公佈。
3、數據來源和處理。第一、當前正式公佈LPR基點的商業銀行並不多，更多銀行網點會根據總行的安排逐漸進行調整。考慮到各城市銀行之間的貸款利率不會有太大差異，尤其是房貸規模較大的銀行更是如此，所以在統計過程中，我們基於部分已公開的商業銀行LPR基點進行分析，尤其重點參考了四大國有商業銀行和部分大型股份制商業銀行的數據，並剔除了部分異動數據，最終形成了相關城市的LPR貸款利率數據。第二、考慮到數據表述的整齊性，本報告中的數據均採用了四捨五入的方式進行記錄。第三、部分1年期LPR數據選取所在月份的最後一次公佈的數據。
4、數據口徑。本報告若涉及首套房和二套房，均指新建商品住宅，即不考慮二手房的數據。其中在二套房利率的計算過程中，重點研究首套按揭貸款沒有償付完畢的二套房。而首套按揭貸款已經償付完畢的二套房並不在研究範圍內。
5、本報告中出現的“bp”是基點Basis Point的簡寫，是用於金融方面尤其是貸款、債券和票據利率改變量的度量單位。1個基點等於0.01%，即1%的百分之一，因此100個基點等於1%。基點也經常被縮寫為“BP/BPS”。報告中涉及的城市分類平均基點是根據各個城市不同基點的簡單算術平均計算得出的。
6、本報告的房貸利率和房貸成本數據，是根據相關樣本調查、統計和測算得出的。在實際過程中，購房者面對的貸款利率將會更加多樣化和複雜化，其會受到商業銀行貸款額度和貸款任務、銀行相應的附加或優惠條件、不同貸款申請者的信用等級、具體城市的房地產調控政策、房地產交易行情、房產項目狀況、房企和銀行的合作關係、首套房和二套房房源差異等諸多因素的影響，所以建議根據實際情況，積極諮詢具體商業銀行網點，進而判斷具體的房貸成
本。
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數據來源：
全國銀行間同業拆借中心、
易居研究院
執筆人：
易居研究院智庫中心 研究員總監 嚴躍進