公司|分拆物業赴港上市榮盛綁定了一個“合夥人計劃”
如果不出意外，榮萬家將成為2020年第六家遞交招股書的物管企業。5月10日晚間，榮盛房地產發展股份有限公司（股票代碼002146.SZ，以下簡稱“榮盛發展”，）發佈公告稱，公司擬分拆所屬榮萬家生活服務股份有限公司（以下簡稱“榮萬家”）到港交所主板上市。此次上市發行規模不少於發行後榮萬家總股本的25%（未考慮超額配售權的行使），並授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售權。公告次日，股價在短暫利好上漲後，5月13日，再次回落至7.95元每股。“近兩年分拆物管企業上市的房企很多，一方面可以拓寬融資渠道，另一方面也可以提升品牌價值。”北京某TOP20物管企業總經理劉一戈在接受中國房地產報（微信ID：china-crb）記者採訪時表示。但在他看來，目前已經掛牌的物管企業普遍市值不高。這次疫情雖然讓物業公司在資本市場的認可度普遍提高，但資本最終還是要看企業盈利能力，所以未來榮萬家市值是否能達到預期還是未知數。但對於榮盛來説，無論未來市值如何，只要能夠順利登陸港股市場，榮萬家就有了新的可能。“此次分拆物業上市，一方面可以增強榮萬家的資本實力，建立獨立、持續、穩定和高效的資本運作平台，另一方面也為業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升榮萬家競爭優勢。”榮盛方面表示。值得關注的是，在發佈擬拆分物業上市公告的當天，榮盛拋出了一個“股權激勵計劃”，這也讓榮萬家的資本故事多了更多想象空間。企查查資料顯示，榮萬家成立於2000年，原名“廊坊榮盛物業服務有限公司”（以下簡稱“榮盛物業”），註冊資金25826.7萬元，主營業務為物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務，法人劉勇罡。在今年排隊赴港IPO的企業中，遞表企業資質如何頗為引人關注。從銷售業績來看，2019年，榮盛物業營業收入13億元，利潤總額1.35億元，淨利潤1.01億元；2020年一季度，營業收入4.05億元，利潤總額0.68億元，淨利潤0.51億元，淨利率升至12.5%，據記者瞭解，2019年上市物業公司平均淨利潤率12%。與同行物業相比，今年1月遞表的正榮服務2018年營業收入為5.17億元，淨利潤為7430萬元；金融街物業2019年前三季度營業收入為6.91億元，淨利潤為0.87億元，2019年上市物業公司平均淨利潤率12%。從在管項目規模來看，榮盛物業目前在管項目分佈於15個省、43個城市，管理面積達6000餘萬平方米，服務業主人數100餘萬人，管理業態涵蓋住宅地產、商業地產、產業園區、旅遊地產及養老地產等多種業態。相比之下，金融街物業在管項目總計137個，總在管面積約為1900萬平方米；正榮服務截至2019年9月30日，在管項目136個，總建築面積約為2100萬平方米，總簽約建築面積約為3440萬平方米。儘管有諸多先天優勢，但“負債高”和“對母公司的高依賴性”依然是榮盛物業潛在的硬傷。數據顯示，截至2019年末，榮盛物業合併報表口徑資產總額17.1億元，負債總額13.2億元，淨資產3.8億元。截至2020年3月末，其合併報表口徑資產總額16.4億元，負債總額12.03億元，淨資產4.3億元。“和其他分拆物業上市的公司一樣，榮盛物業目前大部分在管項目都來源於母公司，雖然這兩年也增加外拓項目，但這個比例在整體項目中依然很少，未來應該會通過收併購獲許更多外拓項目。”榮盛一位工作人員在接受記者採訪時表示。榮盛的IPO計劃似乎從2018年已經開始着手。企查查資料顯示，榮盛物業最初註冊資金為500萬元，2018年12月25日增資至5500萬元。2019年7月24日，中鴻凱盛對榮盛物業增資9896萬元，其中531萬元計入註冊資本，9365萬元計入資本公積，增資完成後，榮盛物業註冊資本增至6031萬元。2020年3月10日，原“廊坊榮盛物業服務有限公司”更名為榮萬家，同年4月，更名後的“榮萬家”註冊資本由6031萬元增加至2.58億元，其中中鴻凱盛出資2274萬元，榮盛發展出資2.35億元。4月23日，榮盛物業完成股權變更，分別由榮盛和中鴻凱盛持股91.2%，8.8%。資料顯示，中鴻凱盛由61為自然人同時持股，實際控股人為耿建明的女兒耿凡超，持股44%。值得關注的是，在運作“榮萬家”上市的同時，耿建明為這項計劃綁定了一個“合夥人計劃”，據《榮萬家生活服務股份有限公司股權激勵管理辦法》稱：為進一步調動員工的積極性和創造性，吸引和保留優秀人才，完善長效激勵機制，董事長耿建明直系親屬耿建富、肖天馳擬作為激勵對象參與榮萬家股權激勵計劃，上述交易擬構成關聯交易。“這項股權激勵計劃，一方面可能是為了構建一個穩定的核心管理團隊，增加IPO通過幾率，因為聆訊時，穩定的管理團隊也是通過審核的重要條件之一；另一方面可能也是為二代接班做佈局。”劉一戈表示，在他看來，中鴻凱盛控股的業務佈局與榮盛發展在戰略上一直是相互協同的，耿建明應該有意讓耿凡超逐漸深入企業發展業務。股權激勵中的其他兩位也均為直系親屬，耿建富在榮盛發展一直位居要職，肖天馳雖未在榮盛發展任職，但此次在榮萬家擔任董事兼董事會秘書。“這種由直系親屬構建的核心團隊有利也有弊，利是穩定，高度信任；弊是容易滋生家族企業病，不利於企業迅速壯大發展。”劉一戈認為。（此文刊於中國房地產報5月18日05版 責任編輯 徐妍）流程編輯：曹冉京
審讀：戴士潮
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