公司|分拆物業赴港上市榮盛綁定了一個“合夥人計劃”2020-05-20 由 欽慶敏 發佈於 財經中房報記者 唐珊珊 | 北京報道如果不出意外，榮萬家將成為2020年第六家遞交招股書的物管企業。5月10日晚間，榮盛房地產發展股份有限公司（股票代碼002146.SZ，以下簡稱“榮盛發展”，）發佈公告稱，公司擬分拆所屬榮萬家生活服務股份有限公司（以下簡稱“榮萬家”）到港交所主板上市。此次上市發行規模不少於發行後榮萬家總股本的25%（未考慮超額配售權的行使），並授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售權。公告次日，股價在短暫利好上漲後，5月13日，再次回落至7.95元每股。“近兩年分拆物管企業上市的房企很多，一方面可以拓寬融資渠道，另一方面也可以提升品牌價值。”北京某TOP20物管企業總經理劉一戈在接受中國房地產報（微信ID：china-crb）記者採訪時表示。但在他看來，目前已經掛牌的物管企業普遍市值不高。這次疫情雖然讓物業公司在資本市場的認可度普遍提高，但資本最終還是要看企業盈利能力，所以未來榮萬家市值是否能達到預期還是未知數。但對於榮盛來説，無論未來市值如何，只要能夠順利登陸港股市場，榮萬家就有了新的可能。“此次分拆物業上市，一方面可以增強榮萬家的資本實力，建立獨立、持續、穩定和高效的資本運作平台，另一方面也為業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升榮萬家競爭優勢。”榮盛方面表示。值得關注的是，在發佈擬拆分物業上市公告的當天，榮盛拋出了一個“股權激勵計劃”，這也讓榮萬家的資本故事多了更多想象空間。━━━━榮萬家成色幾何企查查資料顯示，榮萬家成立於2000年，原名“廊坊榮盛物業服務有限公司”（以下簡稱“榮盛物業”），註冊資金25826.7萬元，主營業務為物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務，法人劉勇罡。在今年排隊赴港IPO的企業中，遞表企業資質如何頗為引人關注。從銷售業績來看，2019年，榮盛物業營業收入13億元，利潤總額1.35億元，淨利潤1.01億元；2020年一季度，營業收入4.05億元，利潤總額0.68億元，淨利潤0.51億元，淨利率升至12.5%，據記者瞭解，2019年上市物業公司平均淨利潤率12%。與同行物業相比，今年1月遞表的正榮服務2018年營業收入為5.17億元，淨利潤為7430萬元；金融街物業2019年前三季度營業收入為6.91億元，淨利潤為0.87億元，2019年上市物業公司平均淨利潤率12%。從在管項目規模來看，榮盛物業目前在管項目分佈於15個省、43個城市，管理面積達6000餘萬平方米，服務業主人數100餘萬人，管理業態涵蓋住宅地產、商業地產、產業園區、旅遊地產及養老地產等多種業態。相比之下，金融街物業在管項目總計137個，總在管面積約為1900萬平方米；正榮服務截至2019年9月30日，在管項目136個，總建築面積約為2100萬平方米，總簽約建築面積約為3440萬平方米。儘管有諸多先天優勢，但“負債高”和“對母公司的高依賴性”依然是榮盛物業潛在的硬傷。數據顯示，截至2019年末，榮盛物業合併報表口徑資產總額17.1億元，負債總額13.2億元，淨資產3.8億元。截至2020年3月末，其合併報表口徑資產總額16.4億元，負債總額12.03億元，淨資產4.3億元。“和其他分拆物業上市的公司一樣，榮盛物業目前大部分在管項目都來源於母公司，雖然這兩年也增加外拓項目，但這個比例在整體項目中依然很少，未來應該會通過收併購獲許更多外拓項目。”榮盛一位工作人員在接受記者採訪時表示。━━━━暗藏利弊的“股權激勵”榮盛的IPO計劃似乎從2018年已經開始着手。企查查資料顯示，榮盛物業最初註冊資金為500萬元，2018年12月25日增資至5500萬元。2019年7月24日，中鴻凱盛對榮盛物業增資9896萬元，其中531萬元計入註冊資本，9365萬元計入資本公積，增資完成後，榮盛物業註冊資本增至6031萬元。2020年3月10日，原“廊坊榮盛物業服務有限公司”更名為榮萬家，同年4月，更名後的“榮萬家”註冊資本由6031萬元增加至2.58億元，其中中鴻凱盛出資2274萬元，榮盛發展出資2.35億元。4月23日，榮盛物業完成股權變更，分別由榮盛和中鴻凱盛持股91.2%，8.8%。資料顯示，中鴻凱盛由61為自然人同時持股，實際控股人為耿建明的女兒耿凡超，持股44%。值得關注的是，在運作“榮萬家”上市的同時，耿建明為這項計劃綁定了一個“合夥人計劃”，據《榮萬家生活服務股份有限公司股權激勵管理辦法》稱：為進一步調動員工的積極性和創造性，吸引和保留優秀人才，完善長效激勵機制，董事長耿建明直系親屬耿建富、肖天馳擬作為激勵對象參與榮萬家股權激勵計劃，上述交易擬構成關聯交易。“這項股權激勵計劃，一方面可能是為了構建一個穩定的核心管理團隊，增加IPO通過幾率，因為聆訊時，穩定的管理團隊也是通過審核的重要條件之一；另一方面可能也是為二代接班做佈局。”劉一戈表示，在他看來，中鴻凱盛控股的業務佈局與榮盛發展在戰略上一直是相互協同的，耿建明應該有意讓耿凡超逐漸深入企業發展業務。股權激勵中的其他兩位也均為直系親屬，耿建富在榮盛發展一直位居要職，肖天馳雖未在榮盛發展任職，但此次在榮萬家擔任董事兼董事會秘書。“這種由直系親屬構建的核心團隊有利也有弊，利是穩定，高度信任；弊是容易滋生家族企業病，不利於企業迅速壯大發展。”劉一戈認為。（此文刊於中國房地產報5月18日05版 責任編輯 徐妍）流程編輯：曹冉京審讀：戴士潮中國房地產報版權所有未經授權不得轉載以及任何形式使用如需轉載，請後台回覆“轉載”瞭解規則版權聲明：本文源自 網絡， 於，由 楠木軒 整理發佈，共 2284 字。轉載請註明： 公司|分拆物業赴港上市榮盛綁定了一個“合夥人計劃” - 楠木軒
