三次遞表後，這家文旅索性把姓名改了

文/樂居財經 李奕和

三次衝擊港交所無果，奧園集團旗下中國文旅決定以“新身份”示人。

10月22日，中國文旅在此前招股書即將失效之時，又向港交所提交了新一版的招股書。自去年4月首次提交招股書，這是它第四次向港交所發起進擊。

此前4月23日，中國文旅曾第三次遞交招股書。

最新招股書對部分數據進行了更新，時間截止到8月31日。除此以外，招股書最明顯的一個變化是，中國文旅的公司名稱由“中國文旅集團有限公司”變更為“大灣區文旅康居股份有限公司”。

從“中國”到“大灣區”，中國文旅在經歷三次遞表失效後，似乎明白了業務聚焦的重要性。而新名稱加上“康居”二字，也展示了文旅以外，奧園集團未來對“康養”的想象。

這一次，中國文旅能順利敲開港交所的大門嗎？

從最新披露的數據中，我們或許能窺見部分答案。

開發業務為主

無論這次的遞表最終能否通過，登陸港交所僅是一個開始，從最新招股書看，中國文旅要想獲得資本市場的青睞，要解決的問題並不少。

中國文旅將自身定位為一家位於具文化旅遊體驗地點的度假物業的開發商，這些物業主要位於江門及其認為具發展潛力的中國其他地區。

此外，其亦從事一系列文化旅遊業務，如提供文化旅遊勝地相關服務（包括酒店服務、景點諮詢服務及景點管理服務）、酒店諮詢及管理服務及旅遊代理服務。

從現有數據看，雖然中國文旅以“文化旅遊”定位自身，但開發業務仍是其“大頭”，這跟其他以地產開發為主的地產企業似乎並無二致。

過往三年（2018-2020年），中國文旅實現收益3.35億元、7.36億元、9.68億元。三年裏大部分的收益來自度假物業銷售。期間，度假物業銷售額分別為2.67億元、5.94億元、8.48億元，佔同期總收益的79.8%、80.7%、87.7%。

而文化旅遊業務所得收益分別為6770萬元、1.42億元、1.19億元，佔總收益僅20.2%、19.3%、12.3%。

今年前5月，中國文旅實現收益3.19億元。當中，度假物業的銷售2.78億元，佔總收益的87.1%；文化旅遊業務所得收益4110萬元，佔總收益12.9%。物業銷售仍是其業務的最大支撐。

值得一提的是，2021年1-5月，該公司的總收益由2020年1-5月的5220萬元，增加約510.4%至3.19億元。之所以發生巨大變化，就是受物業銷售收入的影響。

期間，中國文旅的銷售度假物業產生的收益由2020年1-5月的2050萬元增加約1254.1%至2021年1-5月的2.78億元。主要原因是其今年前五月銷售及交付山湖公館及御璽灣的度假物業。

回顧過往，物業的開發銷售也是其主要業務。自2015年起，中國文旅已完成11個位於廣東江門市恩平泉林黃金小鎮的度假物業發展項目，包括華僑公館、悦湖灣、泉林酒店別墅區與水禾田泉世界、悦泉灣、印象泉林商業街、御山湖、悦公館、御瓏灣低層洋房、山湖公館、御璽灣及御瓏灣高層公寓樓宇。

集中“大灣區”

於2021年8月31日，該公司在恩平市及中國其他地區擁有18個度假物業發展項目組合，其中，11個為已竣工待售度假物業發展項目、一個持作投資自用的度假物業發展項目、兩個持作自營的度假物業發展項目及四幅持作未來發展的土地。

2019年，為擴展項目組合及大灣區及其他地區的業務，中國文旅在廣東開平、廣東清遠及安徽歙縣物色及收購具備文化旅遊元素的三塊土地。除安徽歙縣外，目前其業務範圍主要集中在廣東的江門、中山、清遠。

這或許也是“中國文旅”最新更名為“大灣區文旅”的主要原因。就如今而言，企業業務範圍主要圍繞粵港澳大灣區展開。

據瞭解，至今年8月31日，中國文旅的土地儲備總建築面積約為130萬平方米，其中包括可供出售或持作營運或持作投資及出租的已竣工建築面積約20萬平方米；發展中建築面積約10萬平方米；及持作未來發展或持作投資的建築面積約100萬平方米，分別佔總土地儲備約14.5%、8.3%及77.2%。

另一個問題在於，對於與中國奧園的關係，招股書稱，引入奧園集團作為其策略性投資者不但有利於集團的整體戰略性發展，並在度假物業發展及文化旅遊業務方面實現協同效應。

特別在自身業務規模較小的情況下，這一定程度造成了公司對中國奧園的依賴。

於往績記錄期間，中國文旅與奧園集團的若干附屬公司訂立多項交易，包括向進升（由中國奧園間接擁有70%權益的公司）租賃土地以運營那金谷景區、租賃辦公場所。公司還就奧園集團旗下英德巧克力王國的規劃、開發及運營；及中國若干酒店的規劃及開發提供諮詢服務。

2018-2020年及2021年1-5月，中國文旅來自其持續經營業務五大客户的總收益分別為3750萬元、6440萬元、2970萬元及1820萬元，分別佔其總收益的約11.2%、8.8%、3.1%及5.9%。

而在2018、2019兩個年度及2021年前5月，奧園集團均為中國文旅的最大客户，其來自奧園集團的收益分別為1500萬元、4080萬元及450萬元，分別佔總收益的約4.5%、5.6%及1.4%。同時，奧園集團還是中國文旅的供應商之一。

據瞭解，在最後實際可行日期，中國文旅由悦景擁有已發行股本總額的28.0%。悦景由Add Hero全資擁有，而Add Hero由中國奧園全資擁有。奧園集團為中國文旅的最大單一股東。

靠近“三道紅線”

以物業銷售為主的收入結構，讓中國文旅的財務指標也受制於房地產市場的影響。2018、2019、2020年及2021年1-5月，中國文旅銷售度假物業的毛利率分別約為47.3%、43.4%、37.0%及26.7%。文化旅遊業務的毛利率則分別約為34.7%、43.0%、44.3%及30.6%。

期間，即便文化旅遊業務的毛利率有所上升，但中國文旅的整體毛利率仍呈下滑趨勢。2018-2020年及2021年前五月，其毛利分別為1.5億元、3.19億元、3.67億元、2040萬元及8680萬元。同期，毛利率分別為44.8%、43.3%、37.9%、39.0%及27.2%。

資料顯示，該公司銷售度假物業的毛利率由2020年前5月的約50.1%，減少至截至2021年同期的26.7%。一個事實是，受制於政策層面對融資、調控持續收緊的整體環境，地產行業已掉入近年來較為低迷的市場行情。

中國文旅也稱，該項下降主要由相應期間的度假物業發展項目平均售價調整，導致今年前五月已出售及交付的度假物業平均售價較低。

此外數據也顯示，該公司的銷售及服務成本（包括銷售度假物業及文化旅遊業務直接產生的成本）也有快速上升之勢。截至2020年12月31日止三個年度以及截至2020年及2021年5月31日止五個月，其銷售及服務成本分別為1.85億元、4.17億元、6.01億元、3180萬元及2.32億元。

在現金與負債方面，於2021年5月31日，中國文旅的負債資產比率（不包括合約負債）為67.8%；淨負債比率為5.4%；現金短債比率為2.6。

根據中國文旅此前招股書，該公司在2020年剔除預收款後的資產負債率為33.5%，淨負債率-85.9%，現金短債比為27.1。5個月時間，中國文旅的現金短債比下降了逾10倍，剔除預收款後的資產負債率也即將接近“紅線”。

於2018年、2019年、2020年12月31日及2021年5月31日，該公司未償還的銀行及其他借款分別約為1.02億元、5.78億元、1.39億元及3.66億元。其同期內的銀行借款利息總額分別為1020萬元、3000萬元、5900萬元及1060萬元。

今年前5月，中國文旅持有現金及現金等價物3.46億元。期內，因向建築承包商付款，其截至2021年5月31日止五個月，錄得經營活動所得負現金流量1.45億元。