禹洲:林龍安的危機理論與長線思維 | 財報深響㉝

撰文 | 綠蠟

出品| 焦點財經

2020年初，針對如何看待疫情對行業及企業影響時，禹洲集團董事局主席林龍安用了丘吉爾的一句名言：不要浪費一場好危機，每一次危機都隱藏着機會。

2021年，禹洲並沒有針對媒體舉行線上業績發佈會，疫情效應疊加下銷售額跨入千億本應是值得慶幸的事情，然而其隨之暴露的營收下降、利潤攤薄、機構下調評級、資產負債率超線、股債雙殺等問題成為行業及媒體關注的重點。

對於洪水，大禹治水用的方法是“疏”而不“堵”，同樣面對種種後千億顯露的問題，林龍安採用的方式同樣如此：直面危機，在問題中尋找轉機。

近日，在接受相關媒體採訪時，林龍安明確表達了一個觀點：面對新的時代，行業需要新的“解題”思路，房地產已經迴歸到製造業的本質，要更加重視精緻型管理，創新型的拓展，禹洲要走自己的路。

對於營收的減少，禹洲集團在業績報告中稱，主要由於受新冠肺炎疫情影響，上海若干物業項目的開發進度以及武漢、唐山的物業交付有所延期，導致收入遞延確認。

“現在很多項目都需精裝修完工才可以整體交付，以前有些是可以分批次交付，毛坯先交再交精裝修。但是現在因為當時的合同約定，我們只能精裝修完工才能交付。”

對此，摩根大通指出，禹洲集團2020年收入下降是由於部分項目延遲交付和合聯營公司收入未能並表所致，武漢、唐山等城市受到了新冠疫情的影響交付延遲；若干高盈利項目未並表，被重新分類為合營公司的收入。

禹洲的想法是，未來，公司將加強運營管理並提高項目權益佔比，提升合聯營公司並表比例，預計2021年禹洲集團的確認收入將恢復正常，至人民幣270億元，毛利率將保持在20％的水平。考慮到公司2020年合約負債大幅增長至人民幣230億元，合約銷售未回款金額超人民幣200億元（權益口徑）。

摩根大通則認為，禹洲實現2021年確認收入的可能性非常強，2021年禹洲可售貨值達人民幣1850億元，對於實現人民幣1100億元的合約銷售目標沒有風險。

毫無疑問，林龍安所用的是“長線思維”來審視企業發展路徑。不論是，禹洲去年所強調的“上海-深圳雙總部”模式，還是任命此前專注於粵港澳大灣區任職的新執行總裁蕭睿，禹洲將未來更多的發展重點聚焦在大灣區及長三角。

從2020年新增土儲來看，禹洲集團通過公開招拍掛、收併購、產城合作等方式，在上海、成都、武漢、重慶、合肥、蘇州、無錫、揚州和寧波等城市斬獲18幅優質地塊，總建築面積約2847431平方米，以上新增項目全部位於一、二線城市。

截至2020年12月31日，集團土地儲備總可供銷售建築面積約2310萬平方米，177個項目，分別分佈於六大都市圈共38個城市，平均樓面成本約為每平方米人民幣6876元，滿足未來三至四年的發展需求。

其中，集團在大灣區核心城市深圳、珠海、惠州佈局3個優質城市更新項目。據瞭解，未來禹洲將繼續大力推進城市更新項目落地實施，尋找區域內優質合作方，轉化為優質可售資源。

在債務方面，依照“三道紅線”融資新規，禹洲集團剔除預收款後的資產負債率為77.9%，較上年同期下降約1.2個百分點，超過閾值。淨負債率為85.8%，較2019年末提升約15.6個百分點；非受限現金短債比為1.24，較上年同期下降約0.62。

焦點財經發現，據不完全統計，2020年禹洲僅國內發債近160億元，而針對剔除預收款後資產負債率“踩線”，從2021年開年禹洲便開始馬不停蹄地解決現金流及負債問題。

2021年1月4日，禹洲與摩根大通、瑞信、中銀國際、花旗、高盛（亞洲）有限責任公司、摩根士丹利、瑞士銀行、德意志銀行、匯豐銀行、中信銀行（國際）、國泰君安國際、海通國際、東亞銀行有限公司、中信里昂證券、中達證券投資有限公司及禹洲金控訂立購買協議，發行5.62億美元票據， 利率6.35%，票據所得款項淨額將用於現有債務再融資。

年報顯示，截至2020年12月31日，2020年禹洲平均融資成本為7.19%，較2020年6月30日的7.22% 下降0.03個百分點。通過內部的降本增效和優化運營費用管控，集團2020年行政開支同比下降26.31%，銷售成本同比下降42.09%，分銷成本同比下降35.11%。平均一年內到期債務佔總債務比例為29.55%。

在現金流方面，於2020年12月31日，禹洲現金及現金等價物約為人民幣344億6882萬元，現金短債比接近2倍。

此外，禹洲也通過物業分拆上市等其他方式增加融資渠道。

禹佳生活於2020年12月11日向香港聯合交易所遞交上市申請表格，以申請禹佳生活股份於香港聯交所主板上市，目前處於上市審核階段。

物業相比於住宅開發能夠提供更加穩定的現金流，抵禦風險，抗週期能力較強，禹洲物業分拆上市成功後，將有助於集團拓展融資渠道，尋求業務新增長點，從而實現估值重塑。

針對股價問題，林龍安也有應對行動。3月31日，林龍安增持禹洲集團130萬股，涉資325萬港元，而此前林龍安曾經多次增持禹洲股票。

禹洲對產品及城市的理解是，“進入一座城，深耕一座城”，2021年禹洲鎖定的目標是：“立產品、優服務、提運營”，聚能人、強融資、精管理。據瞭解，2021年禹洲將施行兩級半的管控體系，將把三級管控更加細化，從而快速和總部對接。

年報顯示，截至2020年12月31日，禹洲集團累積合約銷售金額約為人民幣1049億，同比上升39.74%；合約銷售面積為6264616平方米，合約銷售均價約為每平方米人民幣16756元。