物管企業連發預喜公告 將激發板塊投資熱情

來源： 證券日報

隨着物管企業不斷到港交所上市，物管板塊的市值已超萬億港元。在“百舸爭流”的競爭格局下，資源稟賦突出，具備規模效應的物管龍頭，也迎來了業績的爆發期。

7月15日，越秀服務發佈盈利預喜公告稱，經過初步評估，上半年公司擁有人應占盈利將同比大幅增加超過120%。

越秀服務表示，此次盈利預期增加主要原因在於集團在兩方面的持續業務擴張。一方面截至6月30日，越秀服務在管物業數目及在管面積同比有所增加，由此帶動了集團這半年的非商業及商業物業管理服務營業收入同比增加；另一方面，這半年來的非業主增值服務及社區增值服務營業收入也同比有所增加。

7月14日，融創服務也發佈公告稱，基於上半年營運數據，預期當期公司擁有人應占溢利較去年同期增長超過140%。

對此，中信建投房地產行業首席分析師竺勁表示，“融創服務業績實現高速增長主要來源於拓展提速，管理規模提升帶來的物業管理收入的提升。公司上半年完成對開元物業的整合，依託於開元物業豐富的獲取第三方項目的經驗，公司在全國積極推動全業態外拓。同時協同實力雄厚的母公司，落地了合約面積達2478萬平方米的廣西物管龍頭廣西彰泰的收併購。公司在年初的業績會上給予市場2021年實現1億平方米新拓展面積的指引，預計公司上半年的完成情況較好。”

有業內人士指出，越秀服務在2020年11月份收購廣州地鐵集團旗下的地鐵環境公司和物業管理公司，因此形成了越秀服務獨特的“地鐵 物業”TOD綜合物管模式，自帶“地鐵概念”，使其區別與資本市場上其他物業股。

2020年，越秀服務的營業收入為11.68億元，淨利潤為2.04億元。越秀服務整體的毛利率及淨利潤率均領先於物業服務百強企業的平均表現。此次公司預計2021年上半年增長超過120%，可謂再上一個新台階。

融創集團相關負責人在接受《證券日報》記者採訪時指出，截至2020年年末，融創服務在管建築面積為1.35億平方米，同比增長155.1%，其中86.2%位於中國的一線及二線城市。

光大證券房地產首席分析師何緬南認為，從融創服務的經營收入和歸母淨利潤來看，2017年至2020年，公司營收從11.12億元增加至46.23億元，三年複合增長率60.8%（2020年增長63.5%）；歸母淨利潤從4300萬元增加至6.01億元，三年複合增長率140.9%（2020年增長122.6%）。

竺勁表示，上半年融創服務持續對存量項目開展智慧改造，降本提效的戰略推進得力。增值服務板塊方面，公司2020年底社區增值服務收入佔比僅為3.8%，較同業仍處於較低水平。受益於公司聚焦一二線城市的佈局，疊加母公司每年的大量交付，公司在美居、社區生活服務等細分領域存在較大的增長空間，預計將持續推動收入結構的改善和盈利能力的提升。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，融創服務背靠融創集團，未來將依靠三大優勢實現優質增長：後續融創中國竣工高增長，有望推動公司內生強勁增長；外拓逐步發力，深耕優勢區域，併購潛在優質標的，豐富區域、業態佈局；公司佈局一、二線核心城市，並項目定位中高端，後續有望催生更多元化增值服務萌芽，打開更為廣闊的成長空間。

摩根大通日前發佈研報稱，預期物管企業中期業績的盈喜潮將帶動板塊投資情緒。目前物管股估值相當於未來12個月預測市盈率約31倍，相信股價近期有15%至20%上升空間，市盈率可升至37倍至38倍。摩根大通預測，行業上半年利潤平均按年增長57%，估計監測的15家物管商中有11家會發布盈喜，近期首選為永升生活服務及金科服務，另外看好世茂服務及融創服務。

同時富瑞近日也發研報稱，預期中國內地的物管公司整體將錄得強勁的中期業績，盈利平均增長超過60%，並預計7月份將出現另一波的盈喜。

“從價格來看，目前物業費均價為2.37元/㎡/月，北京、深圳均價超過3元/㎡/月。”中指研究院物業事業部常務副總經理牛曉娟表示，“目前物業價格指數走高，標杆項目湧現，服務質價齊升。”

嚴躍進強調，受到資本併購的驅動，物管行業的馬太效應勢必進一步放大與加劇，產業集中度也會加速上升。