來源： 澎湃新聞
在距離監管層出台重點房地產企業資金監測和融資管理規則一年多之後，在各家上市房企2021年的半年報中發現，多數公司在這一年間採取各種措施降負債，放緩擴張速度，試圖使公司進入或者穩定在綠檔企業，保證公司的安全經營。
所謂的“三道紅線”是指企業剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。按照踩線情況，房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業有息負債規模不能高於現有水平，“橙檔”企業有息負債年增速不得超過5%，“黃檔”企業不得超過10%，“綠檔”企業不得超過15%。“踩線”數量越多，房地產企業面臨的降槓桿壓力越大。按照監管要求，從今年1月1日起，房企正式進入降槓桿測試期。到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。
澎湃新聞根據30家上市房企2021年半年報披露的“三道紅線”情況做了數據整理，發現多家房企都正在努力讓自身進入“綠檔”安全區。
部分龍頭房企“三道紅線”情況
融資環境繼續收緊，多家房企持續降負債
在今年上市房企2021年中期業績會上，多家房企的管理層表示，面對“三道紅線”的政策壓力，要保證公司的現金流安全，降負債的同時也要考慮負債壓力下的融資成本，考慮被大量現金流佔用的拿地成本，不再唯規模論等等。
融創中國（01918.HK）董事會主席孫宏斌認為，三道紅線的調控是非常必要的。“目前房地產作為國家安全的一個重要方面，會影響到金融和經濟的安全。行業必須要調控，這是調控的必要性。三道紅線其實還是比較合理的政策，給出了三年的寬限期，都是比較務實的指標，不是很難的。”
孫宏斌稱，公司要在三年內將融資成本從目前的8%左右降到5%以內。另外，公司下半年權益拿地銷售比將控制在20%以內，全年權益拿地銷售比將控制在30%以內。
中南建設（000961.SZ）董事長陳錦石在業績會上表示，“2020年7月份開始 ‘三限兩控’，融資收緊，按揭吃緊，銷售市場疲軟。未來公司要理性適應政策，適應市場。”
萬科總裁、首席執行官祝九勝在業績會上表示，萬科把不突破紅線、長期處於綠檔、保持良好的評級和良好的流動性，都列為優先級事項，這是穩中求進的基本前提。
金科股份(000656.SZ）稱，公司抓緊去庫存、調結構、降分銷、抓回款，堅守利潤底線，並確定了“一穩二降三提升”的經營策略，“一穩”指穩健發展；“二降”指降負債，降庫存；“三提升”指提升核心競爭能力，提升資產運營能力和綜合盈利能力。主動優化財務結構，積極搶抓銷售回款，充分重視現金安全。
從政策面來看，“三道紅線”的不能達標就會直接影響企業的發展能力。
對於全部踩線的富力地產（02777.HK）來説，努力達標是目前擺在管理層面前一個急需解決的問題。
富力地產董事長助理李啓明在業績會上稱，公司三道紅線目標可以在2022年完全達標。李啓明在會議上表示，公司到2021年底就可以實現一條至兩條達標，其中淨負債比率就會在2021年底達標。“目前公司除了物色一些新的融資渠道之外，也會專注公司本身的業務，比如賣樓，以產生現金流幫助公司減債，公司的大方向是以降總債務為主。”
祥生控股集團（02599.HK）首席財務官談銘恆在談及降“三條紅線”的措施時稱，公司採取多元化拿地的政策，拓展開發模式，加大合作開發力度；合理安排樓房的交付節奏；加強資本市場的融資力度，優化融資渠道，通過和金融機構簽訂長期融資安排，優化債務結構；最後，採取開源節流，嚴格監控運營中的支出合理性，加大回款力度進一步改善現金流。
世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸表示，公司把“三道紅線”當成公司財務管理的標尺，面對嚴峻的市場，公司也提前做了一些準備。在投資上更加謹慎，要求區域正現金流才能投資，投資回報的測算也更嚴謹，通過持續推進大型金融機構總對總合作，保障了充足高質的融資資源；另外，今年加大了銷售回款的考核力度，尤其對資金的管理集中管控加大了考核要求，尤其對可動用資金的統一調配達到了管理目標。
面對“三道紅線”政策，房企更注重公司安全性
在貝殼研究院重點統計的A股與H股合計的85家房企中，
32家房企“零踩線”，躋身綠檔，其中萬科、佳兆業、雅居樂新加入；31家房企一條踩線，位列黃檔；8家房企降負債情況仍未有較大改觀，三線均踩在紅檔之列。
“三道紅線”嚴控開發的有息負債規模，“兩道紅線”制約着銀行金融對樓市資金的融出，引導房企被迫降槓桿。這使得房企的融資能力將備受考驗。與此同時，房企的投資經營戰略也將發生質的改變。
祝九勝在業績會上稱，“特別是公司規模超過5000億元以後，經營安全的重要性變得更為突出。”祝九勝認為，整個行業的遊戲規則正在發生變化，過度追求規模、速度為導向的線性思維也需要相應地調整。
未來一段時間內，在融資收緊的大背景下，房企的擴張速度及盈利規模將進一步被壓縮，同時，房地產行業也會迎來洗牌和變化。
孫宏斌認為，要給自己留出比較安全的邊界，政策可能會帶來一些行業的洗牌和變化。“如果還像過去一樣拿地，會吞掉我很多利潤，未來希望獨資的項目更多，我們現在需要安全。”對於如何定義“安全”，孫宏斌給出了自己的見解，即要符合國家政策的導向；要讓別人認為你是安全的；自己是真的安全。
花樣年控股（01777.HK）公司董事會主席潘軍更是直接表達，房地產行業變天了，過去唯規模論現在強調現金流。“過去很多企業也是根據金融機構來決定自己的投資節奏，過去大家唯規模論，認為規模越大越安全，現在看起來也不是，現在強調現金流和利潤。這也改變了過往行業一貫的看銷售速度的情況，現在有的銷售沒有現金流，對於企業來説壓力就比較大。”
面對如今的地產行業，加強回款，手握更多的現金成為了開發商們的一項重要任務。
旭輝控股（00884.HK）首席財務官楊欣在業績會上表示，“公司持續管理自身的債務結構，保證財務的安全性，目前已完成下半年主要到期債務的再融資，以更厚的安全墊應對行業的不確定性。”
碧桂園（02007.HK）首席財務官伍碧君在業績會上表示，隨着融資環境的收緊，銀行也變得更為謹慎。在近兩年的計劃中，碧桂園也沒有想過要繼續擴表，而是穩定為主。