又見協信 房地產爆雷時

來源： 觀點地產網

資本市場不相信眼淚，任何一絲不妥，都會撕掉最後的遮羞布。

協信成了最新的對象。

債券到期未能兑付、債台高築、集中兑付壓力大、信用等級下降、疲軟的銷售、無明確項目轉讓方案.....甚至連去年才剛剛馳援的大股東都被傳出擬轉讓股權，一條條簡短的消息刺激着協信“脆弱”的神經。

3月9日，18協信01私募債到期，協信卻未能與部分投資者達成展期協議，可用於兑付債券資金規模不足以覆蓋債券待償還本金及利息。機構平台亦給出“本券含回售、交叉違約”的提醒。

一切早有徵兆。早在2月23日，這筆私募債券便出現了一次高大65%幅度的暴跌，僅報32.8元。暴跌的背後，是協信脆弱的現金流所引發的。

這固然是協信的問題，卻也是整個房地產行業的問題。過去的野蠻生長帶來了諸多暗病，當市場制度越來越健康，沒法妥善解決的病因，都可能成為“暴斃”的原因。

協信之殤

協信要面對的問題有很多，僅近日，就被指18協信01債券正式到期無法展期、逾期需償金額超過60億元、管理資金口的高管、員工被帶走協助調查等。

其中涉及18協信01債券正式到期，而協信無法展期、無法兑付；資金高管離職，部門震盪，有幾名員工被帶走協助調查；至少22個項目已經到了償本付息的時候，沒錢還給銀行和金融機構，逾期需償金額已經超過60億元，催收函滿天飛，還有的銀行已經向法院申請凍結和查封了協信的相關資產。

在接受觀點地產新媒體採訪時，協信方面極力否認了相關報道，稱內容多有不實，正在嚴肅處理。但值得注意的是，對於債券違約協信卻並未否認，僅表示具體債券問題以公告為準。

事實上，在債務狀況方面，協信即便有再多辯駁之詞，也藏不住自身“乾涸”的現金流。

有調研機構便直指，協信主業持續虧損，銷售持續負增長，在市場向頭部集中的情況下，在資金獲取、項目開發等方面與大型房企存在差距，未來經營承壓明顯。同時，協信還有待售面積需6-8年去化，投資物業租金收益率偏低等經營乏力的情形。

據觀點指數發佈的中國房地產銷售TOP100榜單顯示，在2019年尚能排入前100名的協信，在2020年已消失在榜單中。另據協信公告顯示，在2020年其全口徑簽約銷售金額約180億元，同比下降15%。

銷售的減少並不算致命傷，高額且集中的債務才是。

數據顯示，截至2020年6月末，協信債務規模達373.63億元，短期債務達166.05億元。但協信手上的貨幣資金，僅僅只有26.21億元。用三道紅線的標準來看，協信的現金短債比僅0.16倍。

糟糕的財務狀況，讓評級機構將作為主體的協信和其存續期債券的信用等級下調至AA-，並將其列入可能下調信用等級的評級觀察名單。

簡而言之，如今的協信，是評級最差的那幾個少數。可參考的數據是，據不完全統計，2019年以來，主體評級為AA和AA-的共發行873只債券，但是主體評級AA-的僅有46只。

而協信這批存續債務餘額並不低，據瞭解，僅尚在存續期的公開及非公開公司債券便有16協信03、16協信05、16協信06、16協信08、18協信01，餘額6.52億元、5.61億元、8.38億元、5.4億元、4.44億元，存續規模超30億元。

市場對債券違約的預期達到了恐慌的程度，在2月23日，18協信01出現了一次高大65%幅度的暴跌，僅報32.8元。這一債務已出現未能兑付的情況，與此同時，另一筆16協信03也馬上將於8天后到期。

協信把解決問題的重心放在了積極推動項目銷售回款，轉讓非戰略性的地產項目，處置持有的金融資產，申請股東方支持等籌措資金，以期保證債券到期足額兑付。

處置辦法與其他房企脱困方法無異，但評級機構聯合資信指出，相關項目轉讓計劃尚無明確方案，債務償還對股東支持依賴度高。

此外，去年以43.9億元成為協信大股東的CDL傳言正因投資協信引發董事會內部郭益智和郭令柏兩叔侄相爭。另外稱在協信投資上未發生虧損的綠地控股與協信就股權轉讓糾紛展開民事訴訟。

在外界看來，這些對協信而言，均是可能影響未來發展及股東對公司的支持力度。

值得一提的是，在2月23日，CDL以1.74億新元從協信和中國平安收購了深圳啓迪協信共84.6％股權。彼時CDL執行主席郭令明説：“重點是在提高流動性的同時，限制公司在協信遠創投資的任何額外財務風險”

此外，近期亦有消息傳出，CDL就協信資產成立的特別小組正討論出售協信的資產。儘管協信方面表示，目前沒有接到控股股東有關股權處理的任何消息。

地產爆雷時

如今不是房地產行業最好的時代，卻也談不上最壞的時代。

在剛剛過去的2020年，一方面房企的銷售額普遍增長，另一方面，不少企業利潤下滑，受各種政策影響，處置項目、股權的消息不絕於耳。

據今年1月18日國家統計局數據，在2020年，房地產銷售額17.36萬億元、銷售面積17.61億平米、房價同比漲5.9%、開發投資額同比增速7.0%。房地產銷售額首次跨過17萬億關口。

在2021年初的兩個月，房企們更是喜迎開門紅，少則同比百分之幾十，多則翻數倍的銷售額增長。即便去年2月份因疫情而封停了售樓處，對比起2019年的銷售數據，房企們也着實拿了一封挺大的開年紅包。

據觀點指數發佈的“2021年1-2月中國房地產企業銷售金額TOP100”榜單顯示，1-2月TOP100房企總銷售金額同比增長102%至18169.5億元，較2019年同期增長47.1%。

此外，在股市中，絕大部分人都想不到，在2021年還能有一天是房地產行業的主場，整個板塊掀起漲停潮。起因也許只是2月24號，自然資源部要求22個重點城市中實行住宅用地集中發佈出讓公告，且2021年發佈住宅用地公告不能超過3次；集中組織出讓活動。

一切看上去都欣欣向榮。但實際上，幾乎每一家房企都在消化以前快速擴張、拿高價地的暗病。稍好一點的也許只是資產減值影響利潤，扛不住的，迎來的就是債務擠兑。

譬如：中國金茂2020年公司淨利潤將錄得40%-50%的下降；招商蛇口歸母淨利跌23.6%至122.53億元，計提減值準備31億元......其他還有如首創置業、大悦城、金隅集團等。

扛不住的也不少，如福晟，泰禾，再到如今千億規模華夏幸福，暴雷的現象從行業進入白銀時代後可以預見的小公司倒閉，蔓延到那些“大而不倒”公司。

每家房企暴雷的原因不盡相同，招商蛇口拿了高價地，泰禾盲目擴張卻被限價卡住週轉，華夏幸福料錯市場銷路不暢.....

歸根結底，不外乎兩個原因，買貴了，賣不了。

因為近兩年結轉資源多為17、18年的高地價項目，同時，擴張累積的債務也在這個時間集中到期，據統計，預計2021年房企到期債務規模將達12448億元，歷史性突破萬億元關口。

再抵上房企“三道紅線”、房貸“兩道紅線”卡住房企再融資喉嚨，暴雷難免，行業洗牌亦難免。

但眼前頻頻暴雷的景象，並沒有影響到房企們對於拿地的熱情。據天風證券數據指出，2020年土地市場規模同比增長，前52周土地市場供應建築面積15.88億平方米，同比增長4.5%；前52周土地市場成交規劃建面13.55億平方米，同比增長3.9%。

一線城市、二線城市和三線城市土地成交均價分別為8321.14元/平方米、3610.86元/平方米、2121.12元/平方米，分別較去年同比增長14.05%、降低2.70%、增長6.18%

這種熱情延續到了2021年，數據顯示，在2月份，全國、一、二、三四線城市的土地成交樓面價分別1702.1、12826.0、2850.5、968.7元/平方米，同比增長15.2%、20.5%、60.9%和13.1%。