2022-03-06天風證券股份有限公司韓笑對萬科A進行研究併發布了研究報告《2月經營公告點評：銷售降幅有所改善，拿地力度環比提升明顯》，本報告對萬科A給出買入評級，當前股價為18.71元。
萬科A(000002)
事件：公司發佈 2022 年 2 月經營情況公告， 2 月單月實現銷售面積 185.2 萬平方米，合同銷售金額 293.7 億元。 2022 年 1-2 月累計實現合同銷售面積 395.8 萬平方米，累計銷售金額 649.7 億元。
單月銷售金額同比下降 34.96%， 銷售均價同比下滑 3%公司 2022 年 2 月單月銷售金額 293.7 億元，同比去年同期下降 34.96%，；銷售面積185.2 萬平方米，同比去年同期降低 32.95%； 銷售同比降幅較 1 月有所收斂； 銷售均價為 15859 元/平方米，去年 2 月單月銷售均價為 16350 元/平方米，同比下降3.01%，環比今年 1 月銷售均價 16904 元/平方米降低 6.19%， 銷售均價同比環比均略下滑。公司 2022 年 1-2 月累計銷售金額 649.7 億元，同比去年 1-2 月降低 44.3%；銷售面積 395.8 萬平方米，同比去年同期下降 41.35%；1-2 月累計銷售均價為 16415元/平方米，較去年 1-2 月累計銷售均價 17281 元/平方米同比下降 5.01%，較 1 月銷售均價 16904 元/平方米環比略有下降。公司單月銷售均價同比下降， 1-2 月累計銷售均價略有下降。主要受到去年上半年高基數、目前市場整體較為冷淡的影響。
補貨集中在二線城市，拿地力度較上月提升明顯
公司 2022 年 2 月新增 3 個地塊，新增項目總佔地面積為 41.1 萬平方米，新增計容建面 101.3 萬平方米， 萬科所佔權益建面為 85.2 萬方， 其中華東、西北區域的新增建面佔比分別為 19.13%、 80.87%，西北區域佔比較高； 萬科所佔權益新增計容建面的二線城市：三線及以下城市比例為 77.82%： 22.18%； 2 月權益地價為 54.67 億元，權益規劃建面 85.2 萬平方米， 相應的權益比例為 84.11%， 較上月的 78%的權益比例有所提升，主要 2 月高權益比例拿地增多有關。 2 月公司拿地力度為 26.7%，與上月 10.8%相比提升明顯，去年 2 月拿地力度為 23.8%，今年較去年同期拿地力度上升 2.9pct，拿地力度整體較去年略有上升。 2 月新增項目樓面價為 7749 元/平方米，較上月 12863 元/平方米下降 40%，較去年同期 9871 元/平方米下降，主要與今年 2 月拿地在西北地區較集中有關。 2 月的地售比為 48.86%， 1-2 月地售比為41.77%， 與去年前 2 月的 44.95%和今年 1 月的 40.37%相比，較為穩定。
近期發行 AAA 級信用債，償債能力和風險把控能力良好
近期萬科企業發行信用債，預計募集金額不超過 80 億元，其中第一期發行規模不超過 19.9 億元，包括 3 年期、 5 年期兩個品種，票面利率分別為 3.14%、 3.64%，債項/主體評級維持在 AAA 級別，表明公司良好的償債能力和風險把控能力。
投資建議： 由於去年基數較高， 公司銷售下降明顯，但是公司維持較高的權益比例、集中在高能級城市補貨、拿地力度環比提升較多。考慮到行業整體毛利率下滑趨勢、行業冷淡， 我們將公司 21-23 年歸母淨利潤由 440.90、 472.08、 516.29 億元下調至 329.22、 348.82、 368.24 億元，對應 EPS 由 3.79、 4.06、 4.44 元/股下調至 2.83、3.00、 3.17 元/股，對應 PE 為 6.61X、 6.24X、 5.91X，維持“買入”評級。
風險提示： 房屋價格大跌、銷售不及預期、宏觀經濟波動
該股最近90天內共有20家機構給出評級，買入評級17家，增持評級3家；過去90天內機構目標均價為25.68。證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）好公司評級為3.5星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。(評級範圍：1 ~ 5星，最高5星)
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