01.
《倚天屠龍記》小説原著中，殷素素抱着無忌，低聲道：“孩兒，你長大了之後，要提防女人騙你，越是好看的女人越會騙人。”
然後輕輕將嘴巴湊在無忌耳邊，極輕極輕的道：“我沒跟這和尚説，我是騙他的……你瞧你媽……多會騙人！”
説着悽然一笑，突然間雙手一鬆，身子斜斜跌倒，只見胸口插着一把匕首。
女方長得漂亮，接觸的人多 or 愛慕對象多，所以需要權衡的人際關係多，所以欺騙也多。殷素素和張翠山的愛情成於算計，也敗於算計。
人們對美好的事物，有種源自本能的嚮往。悦耳的聲音、誘人的香味以及美麗的外貌都是美的代表，又因為視覺是人類獲取信息的主要途徑，這就讓美麗的外貌格外引人注意。
女人評價男人，有一句特到位的話：男人對於美色的喜好是統一的，只有掛在牆上才會老實起來。
越漂亮的女人越會騙人——這是工於心計的殷素素的自身寫照。這句名言，同樣適用在房子上。
因為越是漂亮、越是美好、文藝個性的房子，坑可能就越多。比如説海景房，比如説公寓房，比如説複式房。
如果説房子的殺傷力&誘惑力按地震來評級（M）的話，海景房的M值一定 >8級，俗稱巨大地震，震級最高。
公寓排第二，M值>7級；複式排第三，M值>6級；
不要小看這個數值，震級每相差1.0級，能量相差大約32倍；每相差2.0級，能量相差約1000倍。
一個6級地震相當於32個5級地震，而1個7級地震則相當於1000個5級地震。目前世界上最大的地震的震級為9級。
02.
海景房為什麼排最高？因為海景房的誘惑性是最強的。
“我有一所房子，面朝大海，春暖花開。”海子所描述的臨海而居，對大多數人而言，是一個奢望，更是人生的終極居住夢想。
但在中國，尤其是內陸城市，又有多少人能擁有這樣的居住享受呢。
中國土地面積960萬平方公里，但大陸海岸線總長度僅1.8萬公里，其中，適宜居住的海岸線實際上只有1800公里。
依據我國現有的人口總量14億來算，更是稀缺，因為人均海岸線就只有1.3釐米，大概這麼長...
作為沿海城市的城市，根據數據統計，深圳海岸線總長約260公里，其中市區海岸線長約48公里左右，西部海濱長廊45公里。
如果僅計算深圳1996平方公里的土地來説，深圳的海岸線確實不短。可如果按深圳常住人口1500萬來算的話，深圳的人均海岸線長度為0.012米。
從資源配置角度來看，國人自古好水特別是海水與人均海岸線的矛盾，成為了海景房存在與熱銷的理由。
而這種理由是不用小姐姐怎麼勸的，再加上海景房大多便宜的原因。很多人一看到海，腦子就不好使了，恨不能將七大姑八大姨都拉來各買一套，比傳銷洗腦還厲害。
那麼，景觀對一套房子的加成，到底有多大？在成熟的投資者眼裏，海景其分兩類：一類是值錢的，一類是不值錢的。
普宅的景觀是不值錢的，只有豪宅的景觀才具有巨大的價值。景觀並不具備功能屬性，只是一個依附於居住功能的附加因素。
單獨的景觀因素並不具備稀缺性，必須依賴於房產的其他基礎因素才有比較高的估值，這些基礎因素包括地段、品質、學位等等。
景觀屬於加分項，但僅限於房子本身屬性比較稀缺的。
比如像高品質別墅，或是市區絕版地段的大平層，這類房子如果具備稀缺的景觀，就可以賣出遠超周圍的天價。
但一個帶無敵海景、湖景、山景的老破舊，一樣也是不值錢的。同樣，惠州與大小梅沙的海景房因為缺失的地段功能與城市屬性，也是不值錢的。
究其原因，主要是追求景觀因素的人羣，已經基本擺脱了基礎的房產功能性需求，更追求舒適、私密和奢華等個性化配套，所以他們選擇房子的前提就一定是高品質與好地段。
比較明顯的例子，像深圳以海景為賣點的豪宅——半島城邦和雙璽，均價已經到了17萬、18萬，而同樣擁有一線海景的舊社區藍漪花園，成交價卻只有8萬多。
由此可見，稀缺景觀只有在豪宅市場才具備價值，在普宅市場中溢價不明顯，也就不具備明顯的投資價值。
03.
去年的時候，有一朋友的朋友向我諮詢過一個問題，當時她正在看男朋友鬧分手，臨別之際，涉及到財產分割問題，因為他倆共同出資買了一套房。
房子位於寶安，只不過是一套公寓。當時她男友給他兩個選擇：一個是現金100萬，分手後付；一個是擁有這套公寓，而這套公寓的市值約摸300萬左右。
她問我怎麼辦？我説：換我直接拿100萬現金走人，因為這個女生其實是有足夠的月供能力的，因為自己也是個美女網紅。
而去年的行情大家也知道，寶中、碧海的房子一直在温水煮青蛙。
這時候如果拿自己的名字配置一套住宅，前期吃點小苦頭再借點錢上車，忍一忍，其實是能夠吃到一波漲幅的。
可能是因為總感覺自己抗風險能力差、又偏安一隅、習慣了這套小房子吧，如果沒有猜錯的話，最終她沒有選擇100萬的現金，而是選擇了流動性差的房產。
寫這篇文章的時候，我再去看了一下，同房型的現在也就320多萬，沒怎麼漲。
為什麼不推薦公寓？因為公寓的升值會比住宅弱很多。如果按成本&税費來算的話，住宅如果算年漲10%年漲幅算不虧，那公寓產品至少要漲30%才能不虧。
但事實上，深圳很多公寓的漲幅是達不到這個標準的。而且，漲幅大大弱於住宅，甚至很多公寓的漲幅達不到10%。
舉個例子，比如説之前很火的光明樓盤奧園峯薈，2016年8月取得預售許可證，當時開盤均價超過2萬/㎡，並啓動了全城中介轉介。
4年過去了，布吉的房子都漲了，這個樓盤的價格一動不動，掛牌價2.8萬/平，有112套在賣，慘不忍睹。
有人説，公寓都帶裝修，漂亮啊一個人住多舒服。你買房子又不是找老公，哪有一套房一輩子的。有人説，我沒有名額啊？沒名額不是糟蹋錢的理由。
花100多塊請安靜吃個牛肉火鍋不香麼，給你説高興了再給我來幾份千層肚才也幾十塊，卻省了100萬的教訓。
04.
最後一位M值>6級的複式，價格漂亮，誘惑很多，將其列為一項，其實也面臨着蠻多爭議的。
因為話説直了，可能會得罪很多人。但僅以安靜僅有的觀察以及知識儲備來看，確實是這樣：窮人住複式，富人住大平層。
為什麼會得出這樣的一個結論，其實還是跟國人的居住習慣相關。有一本介紹中國鄉土文化的書值得大家去看一下，書名叫《鄉土中國》。
作者是當代社會學家費孝通，書出版了已經有62年了。對今天的讀者，仍有很大啓示意義，仍被很多人拿來討論，就是因為它提示了中國人的社會操作系統，解構了中國人的複雜思維。
書裏面有一很重要的詞，叫家族觀。在西方，家庭是團體性的社羣，這個社羣能經營的事務也很少，主要是生兒育女。
但在中國的鄉土社會中，家並沒有嚴格的團體界限，可以沿着父系這一方面擴大。
當其擴大成為氏族和部落時，其功能顯然不只於生育，而賦有政治、經濟、宗教等複雜的功能。
家庭文化保留的最好的族羣個人認為是潮汕人。所以，如果你經常看深圳本地開發商或者潮汕系開發商做的房子話，會發現一個很奇怪的現象：客廳會做的特別大。
為什麼？因為喜歡熱鬧、要開家族會議。而且，據我潮汕的朋友講：老一輩的人都喜歡在一個平面活動，特別不喜歡複式空間。
所以，潮汕系的開發商在深圳做的房子特別受歡迎，因為這充分考慮到了文化、生活習慣。
關於複式，甚至是LOFT產品，是西方的泊來品，不是主流人羣的選擇。複式的房子價格打折，價格漂亮。
但從買房角度來看，從來不是主流，大平層才是真愛。
同一個樓盤的户型，面積段差不多，大平層肯定賣的比複式好。複式上上下下，吃個飯都要喊都要打電話HELLO，只適合過渡，不適合長居。
投資，從來都是投市場上的主流產品，比如説89平的三房，一直是賣的最好的，如果再多個廁所，接近完美。
當然，如果真想要面積，可以試試豪宅片區裏面的入門級複式。比如説寶安的天健時尚空間，增值喜人。
不過，現在價格也不便宜了，小區價格已經15.7萬/平了。當然，這個樓盤也有神秘力量的存在哈哈哈。
總之一句話：不要在黃金堆裏找金子，也不要買奇奇怪怪的產品。老公錯了忍忍，大不了可以再挑。
房子買錯，呃...套你沒商量，想翻身都難。話不能亂説，房子也千萬不能亂買。
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