物管年報點評系列之彩生活
彩生活（1778.HK）於3月26日早間發佈2020年度業績公告，業績表現須突破，貝殼研究院認為主要表現為：其一，增速疲軟，管理規模漸被超越；其二，經營能力下降，收入首次出現下滑；其三，嘗試業務轉型，其成效還需時間檢驗。業績表現也反映在資本市場上，截至3月26日午間收盤，彩生活市值僅為49.8億港幣，顯著低於其他頭部物管企業。
本文作者
郭翰
策略研究分析師
管理規模
管理規模名列前茅，但增速疲軟，為未來發展增添隱憂
報告期內，彩生活在管面積約為5.517億平方米，合約面積為5.63億平米，兩項指標皆位於頭部領先企業，但合約面積/在管面積的覆蓋倍數僅僅只有1.02，顯著低於行業平均水平，且從規模增速來看，延續2019年增速低迷，在管面積與合約面積分別同比增長0.28%和0.25%，遠低於其他頭部企業增長速度，規模持續增長乏力，急需找尋藥方突破困境，給予投資人信心。
項目佈局上，彩生活以深圳為核，覆蓋全國279個城市，管理2797個社區。按區域劃分，華東、華中與華南區域位列管理規模前三。華東地區在管面積約1.43億平米，佔比26%；華中地區在管面積約1.33億平米，佔比24.1%；華南地區在管面積約1.01億平米，佔比18.3%。此外，深圳在管面積約0.94億平米，為佔比最高城市。未來若是能堅定在發達區域的持續深耕，有望帶來高收益業務的轉化。
貝殼研究院認為，相比於其他背靠地產母公司的頭部物管企業，彩生活作為2014年首批上市港股物管企業，其母公司花樣年對彩生活提供的業務支持相對弱勢。同時，在第三方外拓上，據業績公告披露，報告期內並無通過收購方式提高其管理規模，未來若是能加強高質量收購的力度，除了有效提高規模外，亦能豐富其業態組合，找尋高收益業務的機會。
業績表現
收入出現上市以來首次下滑，業物轉型需提質提效
報告期內，彩生活出現上市以來首次收入下滑，2020年收入約35.96億元，同比下降約6.5%，毛利潤為12.08億元，同比下降約10.9%，淨利潤為5.42億元，同比微增約1.19%。毛利率為33.58%，比2019年小幅跌落約1.67個點，淨利率為15.07%，較上年提高1.14個點。業績下滑主要由於受到疫情衝擊以及集團業務轉型影響。報告期內，彩生活業務主要可分為物業管理服務、增值服務與工程服務共三個板塊：
物業管理服務方面，2020年收入約32.84億元，同比小幅減少1.7%，佔總收入91.3%(2019年為86.9%)，為彩生活2020年主要收入來源，收益下降主要由於受到疫情影響，導致物業管理服務減少所致。且受益於社保削減政策，毛利率比上年微增0.8個點，為28.4%。
增值服務方面，2020年收入約2.56億元，同比大幅下降36.1%，佔總收入7.1%(2019年為10.4%)，收益下降除了疫情因素，主要由於業務轉型所致，未來計劃減少高投入或高風險業務，把握風險控制，聚焦發展高質量及高回報服務。
工程服務方面，2020年收入約0.55億元，同比大幅下降36.1%，佔總收入1.6%(2019年為2.7%)，收益下降主要由於是設備安裝服務減少、維修保養服務的轉型以及疫情因素的迭加。
2020年對彩生活來説是個不平凡之年，為了鞏固其行業地位，加大力度嘗試諸多業務轉型，不過從交出的成績單來看，卻呈現業績疲軟的表現，收入為上市以來首次下滑。不能否認疫情確有影響，但對比其他頭部企業在社區增值服務、城市服務等增長性業務上的迅猛增長，彩生活聚焦轉型的增長性業務佔比相對較小(增值服務與工程服務收入共計佔比8.7%)，且增長性業務收入佔比比上年進一步降低，未來須積極找尋高質量及高回報業務，為彩生活加速發展增添柴火。同時，通過與頭部企業橫向對比平均物業費單價可以發現，彩生活具有平均單價較低的特徵，拉低其營收水平，未來可通過科技賦能、區域持續深耕等方式建立品牌優勢，降本提效，拉昇物業費水平進而提高創收能力。
發展戰略
新領導班子上任，2021年欲打開新局面
為了突破現有困境，彩生活業績公告發布當天同時發佈人事調整公告，據公告披露，黃瑋離任首席執行官、彩生活董事主席潘君將兼任首席執行官、花樣年地產副總裁朱國剛加入董事會擔任執行董事、京東副總裁鄭宏彥與360戰略投資中心副總經理孫冬妮出任非執行董事。此次人事調整可以説明一方面彩生活欲加強與母公司花樣年的協同緊密發展，共同打開局面；另一方面加強與投資股東京東與360的深度合作，在社區服務、科技服務等高收益業務上加速拓展，有望成為彩生活發展的重要新引擎。2021年對彩生活是危機之年也是轉機之年，望未來在新領導班子帶領下，彩生活的表現令人拭目以待。
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