富力負債大降374億  舊改迎來新一輪收穫期

本文來源：時代財經 作者：劉新歌

2020年8月，監管層出台“三條紅線”強化監管房企債務。在此指揮棒下，為獲得最大的融資彈性，“降負債”成為房企在過去一段時間裏的重要工作，富力地產即是其一。

3月25日，富力地產披露了2020年業績。年報顯示，過去一年內，通過合理的購地策略、戰略性的資產出售、股份增發等措施，富力地產削減債務374億，年末現金儲備達399.5億。

2020年底，富力地產淨負債率大幅下降了69個百分點。富力地產還表示，已通過再融資及延長近期到期債務至超過一年以改善其到期債項，將繼續尋求機會以延長近期到期債務至更長年期。

對富力而言，降負債不只是應對監管要求的被動之舉，而是為了穩健運營而主動舉措。從2019年下半年起，富力地產便暫停拿地、促銷售、抓回款。2020年的拿地策略繼續保持穩健、均衡的基調，以利潤預測達標、週轉快速為擇選原則，在12個城市和地區獲取了16宗土地，新增土儲386萬平方米。截至2020年底，富力地產總土地儲備建築面積約6426萬平方米，其中權益可售面積約5200萬平方米，分佈在國內外九十九個城市和地區。

2020年，分佈在華北、華東、西北、華南、西南、中南、海南及海外四個國家的219個項目帶來權益協議銷售1388億。

值得注意的是，富力地產2020年全口徑銷售額為1496.6億，權益佔比高達92.78%。權益銷售額反映的是房企在項目中的實際股權比例，一般持股50%以上的項目才可納入合併範圍。因此，權益銷售比例越高，企業的獨立性越強、財務越穩定。

高權益比和銷售向好為富力地產贏得充足的現金流。年報數據顯示，截止2020年末，富力現金為399.5億。

除銷售回款提供了主要的現金流外，富力也在資本市場持續發力，通過權益性的配股融資和引入重量級合作伙伴來充實公司現金流。去年10月，富力按每股9.82港元完成2.57億股新H股配售，配售所得款項淨額為24.98億港元（約3.2億美元），用於償還公司境外債務。經削減債務及補充權益資本後，富力地產淨負債率大幅下降。

一個月後，富力地產又與黑石聯屬的基金附屬公司簽署合併事項協議，將廣州富力國際空港綜合物流園70%權益價格轉讓給黑石，交易對價為44.1億。富力空港物流園位於廣州花都區金谷工業園內，總用地面積1470畝，規劃總建築面積約120萬平方米。在全國物流地產行業中，該園區是民營企業單體規模最大的項目，被稱華南第一大物流園。物業權益出讓使空港物流園的投資價值得以貨幣化，進一步降低了資產負債比率。

削減了債務集中兑付的壓力後，富力地產輕裝上陣，將2021年銷售目標定為1500億。管理層對此保有信心，據瞭解，富力今年可售資源為2700億元，去化率達到55%即可達成目標。推貨節奏大約是上半年40%、下半年60%。

舊改項目是下半年推貨的重要支撐。事實上，作為舊改大户，富力地產去年在城市更新方面收穫頗豐，成功簽約中山下閘片區、廣州南沙大同村、廣州海珠赤沙村、廣州番禺石壁一二三四村以及廣州天河吉山村等多箇舊村改造項目。

目前，富力已簽約合作城市更新項目可售面積超4100萬平米，銷售貨值超1.2萬億。按可售面積計，90%位於一線及二線城市，60%位於粵港澳大灣區。這些土儲正在加速轉化，併為業績和利潤做出貢獻。

這從今年1月銷售業績可初見端倪。1月，富力地產實現銷售收入113.6億，銷售面積達約82.56萬平方米，同比分別上升77%、49%，廣州富頤華庭、贛州富力現代城、西安富力開遠城、寧波富力御官山等加推項目有效帶動了銷售。其中，富頤華庭以19.7億獲今年1月份廣州市商品住宅銷冠。2021年首兩月銷售額達204億元，同比上升124%。

富頤華庭位於廣州第二CBD黃金三角核心區——魚珠板塊，是黃埔茅崗路以西城中村改造項目的重要組成部分。去年9月，該項目首次開盤，以26.8億的成績刷新了廣州近5年來的單次開盤記錄，三個月後的二期開盤斬獲25億元，以合計超50億元的銷售額創下廣州樓市記錄。項目的熱銷也反映出富力地產長期深耕的舊改領域迎來新一輪收穫期。