已經萎靡許久的地產板塊要觸底反彈了？
9月第一個交易日，新能源等熱門賽道閃崩，以地產為代表的“三傻”板塊卻集體上揚，截至下午收盤，房地產行業指數上漲3.33%，板塊內合肥城建、中國國貿、金地集團等多隻個股漲停，市場再次熱議風格切換。
當日盤後，深交所公佈信息顯示，萬科A出現兩筆合計47.7億元的溢價大宗交易，這在通常折價的大宗交易市場十分罕見，資金“搶籌”意願明顯。
近年來，地產行業政策風險頻發，三道紅線、房貸集中管理、土拍兩集中等政策相繼落地，尤其是恆大、華夏幸福等事件後，市場對地產股普遍較為悲觀。西南證券研報顯示，主動偏股型基金的地產倉位已經連續六季度下降，截至2021年二季度僅為 0.9%，處於歷史最低水平。
而與此同時，也有明星基金經理在堅定持有，甚至逆勢加倉，此次萬科A發生大筆溢價大宗交易是否也在釋放一些信號？
47.7億資金溢價買入萬科A
深交所公佈信息顯示，9月1日，萬科A出現兩筆合計47.7億元的溢價大宗交易，成交價每股21元，相比20.82元的收盤價溢價0.86，機構賣出，國信證券深圳紅嶺中路接盤。
大宗交易市場的動向往往透露出重要信息，在通常折價的大宗交易市場，萬科A卻出現如此大筆的溢價交易，十分罕見，資金“搶籌”意願明顯。
與此同時，地產板塊在9月1日也強勢走強，截至收盤，房地產行業指數上漲3.33%，板塊內中天金融、合肥城建、中國國貿、金地集團等多隻個股漲停，龍頭股保利地產大漲6.58%，萬科A大漲5.15%。
此前的8月29日，萬科剛公佈2021年上半年業績，實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%；歸母淨利潤110.5億元，同比下降11.7%；基本每股收益0.95元。光大證券認為，這主要受地產開發業務利潤率下降影響，公司整體毛利率同比下降 8.87 pct，帶動淨利潤承壓。
萬科的各項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業標準，其中剔除預收賬款資產負債率 69.7%，淨負債率 20.2%，現金短債比約 1.67。截至報告期末，公司有息負債金額為 2687 億元，較年初增加 102 億元，佔總資產比例 13.7%。
此外，值得注意的是，在多元化業務中，萬物雲今年上半年的營收首度突破百億大關，錄得103.8億元。萬緯物流管理項目(含非並表項目)的營業收入13.4億元，同比增幅64%。
光大證券認為，公司堅持“城鄉建設與生活服務商”戰略轉型，土儲資源充裕且結構合理，財務穩健，符合“綠檔”要求，融資成本處於行業較優水平。在行業增速放緩的大背景下，公司憑藉多元化業務與主營業務聯動，協同效應實現穩步增長並逐步進入回報期。
中銀證券認為，隨着三道紅線、房貸集中管理、土拍兩集中等政策落地，行業逐漸落實了從融資端到投資端的透明化管理，整體發展在經歷調整後將更趨良性，向“管理運營驅動”轉化。
公募基金的地產倉位再次觸底
整體來看，萬科A的股價在今年二季度回調了約20.63%，使得不少基金經理割肉離場。數據顯示，截至2021年6月末，共有952只基金持有萬科A，持股總量9.34億股，相比2020年末減少了2.39億股。
具體來看，持有萬科A股數最多的基金，是董承非的興全趨勢投資，截至二季度末持有6815.45萬股，持股市值16.23億元，佔基金淨值比4.22%，為興全趨勢投資的第四大重倉股。緊隨其後，持有萬科A 3604.38萬股的興全新視野，同樣是董承非掌舵的基金。
在二季度，董承非在興全趨勢上並沒有對萬科A進行增減倉操作，但在興全新視野上減倉了萬科A 599.99萬股，從第四大重倉股掉落至第六大重倉股。
此外，董理的興全輕資產、趙楓的睿遠均衡價值三年、孫偉的東方紅睿澤三年定開等多隻基金都對萬科A進行了較大幅度的減持，減持股數分別達到了2015.52萬股、2100萬股、2232.16萬股，合計有13只基金將其調出前十大重倉股名單。
受政策風險影響，基金在二季度對整個地產板塊也表現出了較為悲觀的情緒。據數據統計，截至2021年中報，公募基金持有地產板塊的市值為685.89億元，相比一季度末的912.19億元減少了226.3億元，倉位(佔基金淨值比)從0.43%下降至0.3%。
如果僅從主動偏股型基金的房地產行業倉位佔比來看，西南證券研報顯示，這一數據已經連續六季度下降，2021年二季度房地產行業持倉佔比僅為0.9%，環比減少 0.9bp，已經處於歷史最低水平。其中，萬科A、保利地產、金科股份、中南建設等個股減持股數居前。
已有明星基金經理逆勢加倉
在市場普遍較為悲觀，整個行業風雨飄搖的同時，也有明星基金經理在堅定持有，甚至逆勢加倉。
例如，因重倉地產而知名的景順長城基金經理韓文強，在二季報中明確表示，上半年對組合拖累較大的地產板塊自己仍然堅持持有，並做了一定的增持。二季報顯示，萬科A位列景順長城中國回報的第一大重倉股，此外，該基金還加倉了金科股份、金地集團、華僑城等多隻地產股。
韓文強認為，二季度政策加碼和行業內一些公司出現債務風險，讓行業系統性下跌。在二季度末的時點，他認為政策頂已經出現，個別公司的違約也已經出現，行業的洗牌正在發生，供給側改革的效果正在顯現，對行業裏面的好公司不是什麼壞事。
“我們可以預期隨着明年穩增長壓力的出現，政策對地產需求的高壓會適當退出，保護合理的需求釋放，屆時，政策的取向大概率會獎勵行業裏乖學生，首先做到”三條綠線“的公司會是接下來的贏家。而他們的估值已經低到跟上市公司土儲價值差不多，不要忘了，這些公司還有非常優秀的物業產業。以目前的價格，相當於打折購買這些公司的土儲，同時免費贈送物業公司。” 韓文強表示。
再比如，譚麗管理的嘉實價值臻選和價值精選均在二季度加倉了萬科A，增持股數分別為1211.56萬股、610.15萬股，季報顯示，萬科A分別位列上述兩隻基金第二大重倉股、第四大重倉股。但譚麗在中報中表示，她並沒有從行業配置的角度去思考問題，這更多是個股阿爾法的結果。
此外，陸彬管理的匯豐晉信動態策略也在二季度對萬科A進行了加倉，增持股數為766.29萬股。萬科A新進該基金前十大重倉，位列第四大重倉股。
陸彬表示，大部分景氣成長行業二季度漲幅較大，估值大幅上升，而大盤藍籌在經過上半年大幅調整後，不少個股估值回落到歷史較低區域，基本面一旦出現明確拐點，未來可能會迎來估值修復機會。他表示自己下半年看好四大方向，其中一塊就是金融地產，主要看好下半年會有基本面邊際變化、估值屬於歷史極值的金融地產的投資機會。
銀華恆利基金經理和瑋也在二季報中表示，我們的判斷是疫情之後地產銷售週期恢復，表現出較好的韌性，預計2021年總銷售額保持增長。市場回暖下，行業銷售難度降低，週轉加快。“三道紅線”將限制依賴高槓杆擴張的地產公司，有利於資產負債表穩健的龍頭公司擴大份額，行業內部格局改善。
（文章來源：券商中國）