來源： 第一財經
作者： 馬一凡
近日，江西富豪張園林實控的新力控股集團（02103.HK）股價大跌八成，市值蒸發上百億港元。這家江西省最大房地產開發商迅速引發關注。
實際上，張園林的發家之路也很“神速”。他2010年創業，短短几年就在南昌積累大量土儲，年銷售額從零到千億只用了十年。
2019年新力控股在香港上市時，是成立時間最短的上市房地產公司，張園林年僅43歲就成為千億上市房企總裁。
“張園林如此年輕就創業成功，成為上市千億房企老闆，在業內獨一無二。”一位地產行業資深職業經理人曾感慨。
然而張園林的發家史極為神秘。他一度長期保持低調，卻在公司上市前後，從幕後轉而走向台前。
突然發家
按照張園林一直以來對外塑造的形象，他出身於建築行業，很重視產品質量，靠在南昌打造第一個房地產項目“帝泊灣”闖出了名堂。
新力招股書曾披露，張園林沒有讀過大學，只念過中等職業教育。2002年，即25歲那年，他開始在江西五建工作，擔任建設工程總承包商，最後當上總經理。28歲時，他在江西裕仁投資有限公司任執行董事。兩年後，30歲的張園林在江西省豐城市希爾頓置地有限公司任執行董事，接手了豐城希爾頓爛尾項目。
張園林33歲那年，即2010年，他聯合幾個投資夥伴一起創辦江西新力置地，這是他人生更關鍵的一個轉折點。
根據中指院數據，新力在成立後的第5年，即2015年，就從名不見經傳的本土小房企成為南昌市房地產銷售第4名的房企，在南昌的年銷售額達到35億元。
又過了三年，新力成為南昌銷售額第一名的房企，而且銷售額翻了近10倍。根據中指院數據，2018年，新力在南昌銷售額達到322億元，比排在2~4名的綠地、萬科和保利在南昌的銷售額總和還要多。
“南昌人都知道新力短短几年時間突然崛起，樓盤到處都是，在南昌人眼裏是比萬科還厲害的，能一下子獲得那麼多土地資源，絕對不簡單。”一位南昌本地市民對第一財經記者表示。
新力成立後的四五年間，新力多次在南昌拿到佔地超過200畝的大盤，比如南昌縣的新力愉景灣、新力金沙灣，紅谷灘的新力鈺瓏灣，高新區的新力時代廣場等。
新力以躥火箭般的速度發展背後，張園林其實擁有一個豪華且低調的後援團。從剛進入房地產起，張園林的身後就站着整個張氏家族。
張園林的大哥張國印自2001年起控股江西五建。新力2010年首次拿地背後就有張國印身影，與新力聯手拿地的“江西華東建設投資實業有限公司”大股東陶紅，同時也在江西五建任職。
張園林的胞弟張國金，則於2011年成立廣西路港建設集團有限公司，註冊資本1.1億元，該公司起步時間跟新力非常接近。其後，江西五建、廣西路港成為新力工程項目的主要供應商。
低調老闆從幕後走向台前
即使2017年新力把總部搬到上海、準備開啓全國化擴張之時，張園林都保持着低調，極少在公開大型活動中露面。
2018年7月，張園林突然高調出現在香港，與26家房企的大佬們一起為易居赴港IPO站台，外界才初識這位黑馬房企創始人。
10個月後，新力遞交招股書開啓上市歷程，張園林也換了髮型、變了氣質，這位地產新貴越發高調起來。
張園林風格切換的同時，新力也轉變了發展路徑，進入了新的階段。從2016年起，在南昌發展得極其順利的新力，銷售額突破百億，開始謀劃擴張至別的省份。第一站是廣東惠州，張園林迅速收購了20多個項目，其後是一線城市廣州。
2017年總部遷入上海後，新力開始在長三角佈局，進入無錫、蘇州等地市場。
走出大本營的頭三年效果不錯，2016~2018年，新力銷售額年複合增長率達到了136%，在行業內屬於最快之一。
這背後的代價，是對外大量借款，大量非標融資。2016~2018年，新力借款總額從64億元漲到221億元，其中最主要的融資渠道就是信託，融資成本高企。
江西“黑馬”的危急時刻
2019年11月15日，新力控股成為登陸港交所的最年輕的內房股，張園林喜悦敲鐘。
然而在今年9月20日上午，新力股價暴跌87%之前，張園林和境外投資者爆發矛盾。市場上廣為流傳的信息顯示，負責新力IR事務的員工組建了新力境外投資者聊天羣，並拉張園林入羣。
張園林在羣中表示：“公司目前正在採用各種方式加快應對10月份到期的美元債，有新進展馬上與大家溝通。”但不久後張園林卻退出了羣聊，由於未能對10月18日到期2.46億美元債做出更清晰的償債安排，引發投資人強烈不滿。
對此新力IR員工稱，張園林是誤操作退羣。一名知情人士向第一財經證實羣聊的真實性，並且認為該事件是當日新力股價閃崩的導火索之一。
根據最新披露的半年報，截至2021年半年度，新力在手非受限現金有140億元人民幣，而未來一年到期的債務有132億元。財務數據中，新力的非受限現金足夠覆蓋短債，為何卻對10月份一筆2.46億美元債務無法做出安排，繼而引發投資人恐慌？這是事件中一大蹊蹺之處。
“新力現在資金壓力確實很大。”上述知情人士稱。股價暴跌前，新力資金緊張問題已經跡象初顯。
今年8月初，新力在南昌的巨無霸項目南昌新力城三標段陷入停工風波。當月13日，總包方成都建工在南昌新力城三標段大門上貼出“停工告示”，其中稱項目已完成大部分工作量，完成產值約2.4億元，但開發商僅支付金額1.4億元，拖欠4000萬元工程款（不包括工程結算款）未支付，供應商已停止供貨，農民工全部罷工，無奈之下成都建工被迫停工。
然而項目的開發方，新力旗下的項目公司“江西運發”則表示，成都建工誇大其詞，要求成都建工停止擅自停工行為。新力集團總部方面則回覆第一財經記者表示，工程付款糾紛緣於工程質量不達標，未通過驗收，雙方一直在協商中。
此外，中秋節前，新力控股人力資源部還口頭通知了總部管理層集體降薪，副總裁級別降薪高達70%。知情人士透露，這也是新力資金面緊張的表現之一。
隨着“三道紅線”等政策出台導致環境的徹底轉變，新力在騰飛過程中曾憑藉的助力都在失效，信貸空前收緊，信託等非標融資渠道也被鎖死，再次撬動槓桿不是易事。
張園林起步時的豪華後援團們也出了問題。根據天眼查，哥哥張國印曾經實控的江西省第五建設集團有限公司，現已陷入多起金融借款糾紛官司，成為最高法公示的失信公司。
當初跟張園林一起創業的沈令華，也身陷多起金融借款合同糾紛案，今年3月因未按時履行法律義務，成了被限制高消費的被執行人，根據企查查，江西銀行股份有限公司南昌中山路支行為執行申請人，執行金額1935萬元。
昔時意氣風發，今日時乖運蹇。最年輕的上市房企創始人張園林，能否帶領這匹年輕的地產“黑馬”熬過房地產寒冬，成為中國地產行業又一大懸念。