暴漲近30%！這家“爆雷”房企迎來大利好：國資確定入股

在整個房地產行業爭相傍國資大腿的背景下，胡葆森的建業快人一步。

1日晚，建業地產一紙公告披露，其控股股東恩輝投資擬將29.01％股權作價6.88億港元出售予國資控股的河南同晟置業有限公司（後稱同晟置業）。同時，同晟置業還將認購建業地產發行的本金額不高於7.08億港元、2024年到期可換股債券，可由雙方同意將可換股債券延期12個月。

這也是民營房企去年以來接連暴雷後，國資實質性入股的第一宗案例。值得一提的是，此次完成股權轉讓後，胡葆森仍舊為建業地產第一大股東。不過，一旦發行的可換股債券三年後全部轉股，建業地產大股東之位將會易主。

受此消息影響，建業地產今日盤中一度大漲近30％，截止發稿時漲幅也有近20％。

三年後控股權或易主

據瞭解，恩輝投資目前直接擁有建業地產20.78億股股份，相當於已發行股份總數約70.11％，為建業地產控股股東，而恩輝投資由胡葆森單獨和實益擁有。根據公告，此次恩輝投資將向同晟置業出售8.6億股股份，佔建業地產全部已發行股本的29.01％，代價為最高每股股份0.80港元，較6月1日的收盤價溢價約23.1％。

除了胡葆森轉讓股權套現外，同晟置業還將認購建業地產發行的本金額不高於7.08億港元的2024年到期的票息5％、到期收益率9％可換股債券。根據協議，同晟置業將有權按照不高於1.20港元的初始換股價將全部或一部分可換股債券轉換為股份。待可換股債券按初始換股價獲悉數轉換後，合共約5.9億股股份可予發行，相當於建業地產現有已發行股份總數約19.9％，以及建業地產經發行換股股份擴大後的股份總數約16.6％。

據瞭解，此次可換股債券2024年到期，同時可由雙方同意將可換股債券延期12個月。當前完成股權轉讓後，雖然胡葆森仍舊為建業地產大股東，但實際上，此次發行的可換股債券為大股東易主留下變數。

按照此次換股原則，如果同晟置業屆時將可換股債券悉數換為股份，持股將從8.6億股增加至14.5億股。而目前公司總股份29.64億股，屆時在換股後將擴大至35.54億股。同晟置業持股將增至40.8％，而胡葆森擁有的恩輝投資持股在賣出8.6億股後減少為12.18億股，佔轉股後的持股佔比為34.27％。由於可換股2年到期，可延期1年。也就是説，控股權易主最多3年內便有可能發生。

同晟置業什麼來頭？

據天眼查顯示，同晟置業為河南省鐵路建設投資集團有限公司（後稱河南鐵投）全資子公司，成立於2011年7月，註冊資本17.5億元。而河南鐵投又由河南省人民政府全資擁有。

記者查閲資料發現，河南鐵投旗下除了鐵路業務之外，還擁有土地一二級開發相關業務。據瞭解，該公司曾經操盤過多個TOD項目，包括鄭開城際中牟大孟站TOD項目、鄭開城際開封汴西站TOD項目。

回過頭看，上一個類似案例還要追溯到萬科與深鐵的結合。深鐵入主萬科後，為其帶來了豐富的地鐵上蓋物業土儲。

事實上，建業地產自去年下半年來的表現，印象最深的莫過於去年建業曾向政府請求幫扶救援。2021年9月，河南洪災時，網上曾流傳一份建業地產《關於企業出現重大風險和危機並請求幫扶救援的報告》。報告顯示，建業地產因疫情、災情受到各種損失逾50億元。

那時也是民營房企接連暴雷的起點，建業地產也隨之陷入困境。今年2月，該公司也傳出大面積裁員。而其2021年年報顯示，建業地產多項指標下滑。該公司全年實現營業收入419.59億元，同比下降約3.1％，毛利約68.11億元，同比下降20.8％，毛利率為16.2％，同比下降3.7個百分點，淨利潤約為12.53億元，更是同比下降40.4％，淨利潤率為3.0％，同比下降1.9個百分點。

截至2021年年底，建業地產總現金約為98.48億元，同比大幅減少66.4％，其現金短債比僅為0.86（剔除受限制銀行存款後）。而且目前建業地產存續美元債7只，存續規模22.49億美元，其中今年8月8日將有5億美元債到期。

可以預見，其面臨短期償債壓力較大。建業近來也在積極尋求自救，4月1日，建業集團與萬達集團簽署戰略合作協議，將旗下商業項目整體出租給萬達商管。隨後，建業旗下兩大文旅項目也迎來易主。

不過，此番引入河南國資，着實為建業贏得喘息機會，但代價也是胡葆森對於公司的控股權。據悉，此次股份購買協定和認購協定最終將在2022年7月1日前訂立。

本文源自中國基金報