再造一個萬科？萬物雲將分拆赴港上市，鬱亮目標市值千億？

11月5日晚間，萬科發佈公告，稱擬分拆萬物雲到港交所上市。

物管行業近年來受到資金關注，不少上市房企物業公司上市後市值接近甚至超過母公司，作為行業最大的一家物業管理公司，萬物雲上市進程一直被市場所關注。

萬科表示，同時通過本次分拆上市，可以有效增強萬物雲的資本實力，並擁有獨立的資本運作平台以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物雲競爭優勢。

分拆萬物雲

萬物雲的前身是萬科物業，2020年10月28日，萬科物業更名為萬物雲。萬物雲的官網介紹，萬物雲空間科技服務股份有限公司的前身是萬科物業發展股份有限公司，是一家以空間科技為先導，以空間服務為根基，以成長型生態鏈為助力的城市空間科技服務平台型公司。

目前，萬物雲已形成萬物梁行、樸臨發展、萬睿科技、第五空間、萬物雲城、萬物成長等七大品牌。

萬物雲是行業內最大的物業管理公司之一，萬科2020年年報數據披露，以萬物云為主體的物業管理業務報告期內實現營業收入182.04億元，同比增長27.36%；年末累計在管面積5.6億平方米。同期，碧桂園服務營收156億、在管面積為5.05億平方米（包含“三供一業”業務及城市服務）。

2021 年上半年，萬物雲實現營業收入103.8 億元(含向萬科集團提供服務的收入)，同比增長33.3%。其中住宅物業服務收入57.1億元，佔比 55.0%;商業物業及設施服務31.6億元，佔比 30.4%; 智慧城市服務 6.3 億元，佔比6.1%;社區生活服務收入 5.6 億元，佔比 5.4%;萬物成長收入3.2 億元，佔比 3.1%。

社區空間服務方面，萬物雲以“萬科物業”為品牌，已佈局全國 105 個大中城市(含香港)，服務 3490 個項目。萬科物業將 30 年積累的住宅物業經驗打磨沉澱為業務流程，通過武漢數字運營中心進行線上運營。萬物雲旗下的房產經紀平台樸鄰，新房銷售業績較去年同期增長647%;廣州樸鄰與廣信物業 達成戰略合作，樸鄰提供品牌及技術支持，幫助廣信物業嘗試社區房屋增值服務，開業首家租售門店。

萬科直接或間接合計持有萬物雲62.889%股權。萬科在11月5日晚間的公告中表示，本次分拆上市有助於突出本公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高本公司及萬物雲的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利於本公司向開發、經營、服務並重的轉型發展。

公司本次分拆萬物雲境外上市後，公司仍將繼續保持對萬物雲的控股權，不會對公司其他業務板塊的持續經營運作構成任何實質性不利影響，不影響公司獨立上市地位。

再造萬科？

事實上，物業很大程度上被認為是房地產企業最後一塊優質資產。華盛證券就指出，房地產開發商拆分物管公司釋放價值的策略模式在2015-2020年發揮的淋漓盡致，也成功地締造一個新的行業板塊，期間上市公司總數增至46家，該板塊在港股市場的比重上升至1.08%。

物管行得益於輕資產模式，相對穩定的現金流，較高的ROE，通過新冠疫情印證具有抗週期性，跨行業合作下科技賦能，增值服務支持着成長空間，這些優勢在資本市場具有較好的吸引力和估值基礎。

正式因為諸多優勢，物業管理業務的估值一直大大高於地產公司，而直接的結果就是不少上市物業公司的市值高於其母公司。

比如，碧桂園服務當前的總市值為1771.59億元，對應PE為42倍，而其母公司碧桂園目前的市值為1539.88億元，對應的PE為3.57倍。

市場分析對物業管理業務也普遍看好。近期港股的物管板塊普遍回調，但是華盛證券就指出，即便一些問題掩蓋了行業前景及板塊出現個股估值分化現象，但基於政策的大方向是往物業管理市場化、規模化發展，速優勝劣 汰下頭部公司的市場份額進一步提升，仍對該板塊保持積極看法。

興業證券也指出，物業管理存量+增量的發展模式、無重大資本開支、淨現金的財務狀況、 穩定的派息分紅，決定了行業的估值下限。而物管公司的管理服務水平，物業的質量以及業績增長的潛力和確定性決定了估值的上限。龍頭將繼續享有估值溢價，同時成長性和確定性兼具的優質中型物管公司也值得關注。

在地產行業艱難轉型的階段，物業資產也是很多地產公司唯一拿得出手的資產，不少地產公司當下都在出售物業資產回收現金流。

11月1日，首創置業有限公司(下稱“首創置業”)擬掛牌出售旗下物業公司首置物業100%的股權，以及首萬譽業51%的股權。此前，恆大計劃200億港元轉讓旗下恆大物業50.1%股權予合生創展，不過最終沒有成行。

顯而易見，萬物雲上市，也能讓萬科這塊業務快速實現價值釋放。萬科在公告中就坦言，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物雲的資本實力，並擁有獨立的資本運作平台以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物雲競爭優勢，同時符合公司股東的整體利益。

對標碧桂園服務，萬物雲如果能夠獲得相當的估值，在市值上再造一個萬科似乎也不無可能。

萬物雲此前曾多次被傳上市，但萬科方面始終否認這一消息。今年4月28日，市場曾傳出萬科正在籌備物業管理業務IPO事宜，或籌資20億美元。隨後，萬鬱亮在6月召開的2020年股東大會上回應表示，“萬科物業”服務業務一定會上市，但目前無明確時間計劃。

不過，萬科對萬物雲的估值一直有所期待，萬科董事會主席鬱亮曾表示，“萬科物業”有機會達成市值千億，雖然不知道要多長時間，但希望“萬科物業”在具備這個基礎跟實力之後再去討論這個問題。