“三孩”政策如何影響樓市？“70/90”規則或加速改變

三孩政策來了!雖然看似有些猝不及防，但也在意料之中。無論如何，隨着未來新生兒數量的增加以及家庭人口結構的變化，對住房的新需求也將隨之產生。三孩政策的發佈，對房地產市場將會產生哪些影響?

可以説，房地產市場的反應也極其迅速，網上已經有地產中介掛出了“三孩户型”信息，例如上海某地產中介掛出“139平方米四室一廳全朝南”的户型，聲稱其亮點是：靈活多變，孩子長大了則可以一人一間。

此前，許多大型城市的房地產政策中都提到“70/90”規則。據悉，“70/90”規則源自建設部等九部委聯合制定的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，即新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重必須達到開發建設總面積的70%以上。該政策自2006年6月1日開始實施，背景是中小户型供不應求，難以滿足基本型的剛性需求。

而在深圳，記者調查發現，一些新房項目出現剩餘房源，一般都是大面積段的房源。有房企銷售人員表示，因為深圳房價的單價較高，大面積段的房源總價過高，影響了銷售。不過，一些配套較好並主打改善型的小區，大户型房源銷售問題不大。

可以預見的是，更大的居住空間也將是新生代父母在生三孩後的主要需求。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為，三孩政策有利於大户型產品的釋放，預計後期土地拍賣政策將逐漸向大產品靠近，“70/90”拍地政策或將成為過去式。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示，“三孩”政策的發佈是我國應對人口老齡化、少子化的重要舉措。當前三孩政策發佈，也將一定程度上帶動新生人口的階段性增長，但新增的數量仍依賴於配套政策的支持力度，在子女教育、住房、税收等方面全方位的支持或將有力提升適齡羣體的生育意願。對於房地產市場來説，“三孩”政策下釋放的新增人口數，無疑將增加住房需求，其中保障性住房未來將發揮更大的保障功能，預計數量將有實質性增加。另外，在住房結構上，面向三孩的住房需求增加，針對户型、配套功能等方面的要求也將增多，改善型住房的市場空間將得到進一步拓展。

除了面積和價格，在網友們激烈的討論中，大家最關心的話題之一就是：學區房。有人擔心，未來學區房的競爭會更加激烈，入學難問題也會更加突出。也有人認為，這些民生問題，相信政策制定者都已經考慮到。

對於全國的房地產市場，優質學區房是個“永恆”的話題。為了解決學區房過熱的現象，各地急需解決的是教育資源不均衡問題。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，鼓勵多生小孩，降低生育和養育成本，學區房的需求就會增加。如果要提升生育率、提升生育意願，就得解決高房價，特別是高學區房價格的頑疾。“近期，隨着中央政治局會議提出，打擊學位房名義的房價炒作，各地都在出台政策。同時，現在熱點城市在多校劃片、搖號入學、公民同招等教育均等化的政策力度空前大，學位房也開始降温。教育投入和均等化策略能嚴格執行、持續執行，就有望讓學區房降温。生育扶持政策力度加大，一孩、二孩增加，帶動對公辦學位的需求，如果供應上不來的話，所有公辦學位的住房需求都會增加，帶動房價上漲。”

三孩政策的發佈，還會對房地產市場產生哪些影響?李宇嘉認為，預計旅居地產、養老休閒度假地產會有長足的發展機會。此外，在北上浙蘇等老齡化加重區域的新增供應地塊中，可能會增加適老化的公共設施。不過，也有分析人士表示，一線城市養育成本高、生育意願低，但二線城市具有較好的基礎設施和人居環境，未來在一線城市人口迴流以及三四線城市人口轉移的趨勢下，二線城市在人口數量方面有望超越一線城市。（證券時報）

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