觀點地產網 8月23日晚間，招商蛇口發佈2021上半年業績報告。
公告顯示，招商蛇口2021年上半年營收446.57億元，同比增長83.62%；歸屬上市公司股東的淨利潤42.51億元，同比增長365.32%。
此外，經營活動中產生的現金流量淨額27.74億元，同比增加192.75%；總資產8296.64億元，同比增加12.55%；基本每股收益達0.47元/股。
從營收數據上看，擁有國資背景的招商蛇口在2021上半年可謂向前邁了一步。
公司回應淨利潤增長稱，一方面是房地產業務結轉同比大幅增長；另一方面是公司旗下萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REITs作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市。
拿地與運營
就房地產業務而言，上半年，招商蛇口累計實現簽約銷售面積770.22萬平方米，同比增加54.88%；累計實現簽約銷售金額1769.76億元，同比增加59.85%。
據觀點指數研究院統計的2021年1-6月房地產企業銷售表現，招商蛇口以全口徑銷售金額1769.7排在第7位，相比2020年前進三名。銷售面積上，以790萬平方米位列第14名，相比2020年全年前進7名。
其中，蘇州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大連、西安、東莞、煙台、紹興等11個城市進入當地年度累計流量銷售金額TOP10，城市深耕取得階段性成效。
報告期內，招商蛇口持續積極拿地，且優先佈局能級高的核心城市。1-6月，公司累計獲取土地63宗，新增土地面積390.45萬平方米，總計容建面883.56萬平方米，權益面積560.32萬平方米。
報告稱，新獲取項目中85%預期能夠實現在年內開盤，為對年度銷售目標增加保障。投資圍繞一二線核心城市，包括北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、東莞、成都、重慶、西安等，投資比例超過60%。
從運營上看，據數據統計，招商蛇口存貨週轉天數在2021年上半年約為2120天，相比於2020年上半年減少1077天，與2019年上半年比較減少1906天。
運營週轉速度大幅加快，與頻繁大量地拿地節奏逐漸相匹配。
綠檔與REITS
儘管大量拿地，但招商蛇口仍是“三條紅線”下的綠檔企業。
2021年上半年，招商蛇口包括招拍掛、收併購含住宅性質的土地支出及收併購含住宅項目的土地成本權益支出496.65億元。
從三條紅線來看，招商蛇口剔除預收賬款後的資產負債率60.26%，未剔除預收賬款的資產負債率69.45%，淨負債率34.74%，現金短債比1.35(根據監管要求，在計算總資產、淨資產等科目時，剔除了2020年8月後發行的計入所有者權益的永續債券)，距離“三條紅線”尚有部分空間。
6月21日，蛇口產園REIT成功上市，共募集資金20.79億元。作為上月底滬深市場9只首批上市的基礎設施公募REITs之一，為招商蛇口報告期淨利潤貢獻約14.58億元，佔比超三成。
據分析人士稱，此次蛇口產園REIT以萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產，運營均達6年以上，歷史期間出租率及租金水平等運營指標也較為穩健，所在的深圳市南山區蛇口網谷產業園更是聲名在外，是深圳市最具代表性和最具活力的科創類產業園區之一。
基於此，蛇口產園REIT自推出便備受市場熱捧，共募集基金份額9億份，發售單價2.31元/份，最終募集資金淨額20.79億元。上市首日成為同日上市的9只基礎設施公募REITs中最高，漲幅達14.72%。，
整個產業園的全週期開發需要大量資金投入，且投資週期較長。對於企業資金鍊週轉能力要求較高。藉助公募REITs，招商蛇口一方面盤活存量資產，提高資金使用效率，另一方面也改善了負債水平，降低企業槓桿率。