觀點直擊 | 潘軍：彩生活要重新煥發物業第一股的活力
觀點地產網 8月26日，彩生活線上召開中期業績會。
近兩年經過一系列人事變動後，台上換了不少新面孔，本次業績會出席的有董事會主席潘軍、董事會副主席吳慶斌、執行董事陳新禹、副總裁尤琴、首席財務官楊瀾。
從半年報的數據看，上半年彩生活的業績表現並未給外界帶來驚喜，整體上仍處發展失速階段。
彩生活目前在管面積基本穩定在5.5億平方米；但上半年公司總收益僅17.922億元，同比微增0.7%；擁有人應占溢利約2.502億元，同比增加5.8%；整體毛利微增0.4%至5.839億元，毛利率略微下降0.1個百分點至32.6%。
彩生活創業至今已19年，且上市較早，某種意義上，其目前與眾多物業股的發展節奏並不同步，正處於戰略調整階段，業績表現也顯出些許失落。
外界對彩生活多有規模持續增長的預期，因此原地踏步也被視為最大的“原罪”，這在資本市場上並不吃香。
對比同行，在管規模接近的保利物業上半年收益51.53億，同比增長43.1%，動態市盈率約22.51倍；碧桂園服務收入115.6億元，同比增長約84.3%，動態市盈率約38.05倍。
潘軍有意提振市場信心，定下目標稱要“重新煥發物業第一股的活力”。重新回到增長的軌道，潘軍依舊強調“工作重心回到基礎物業服務”。
在現有規模基礎上追求增長點，成為了彩生活的發展重心。
成長性
關於成長性的質疑，吳慶斌並不迴避：“我知道成長性更為外界所關注，其一是市場佔有率，即規模上的成長；其二是整體收入的成長。”
但彩生活在這兩個方面都不符合外界當下對物業股成長性的預期。從在管面積的規模維度看，其合約管理面積約5.65億平方米，對應社區數量2817個；在管面積5.53億平方米，產生收益面積3.59億平方米。儘管處於現有物業股頭部水平，但相比2020年末基本零增長。
捨棄過去盲目擴張的策略，彩生活從2020年開始進入調整期，管理層強調選擇追求有質量的規模增長。
上半年彩生活基本沒有做一單收併購。吳慶斌坦言：“我也知道收併購換增長最快，但是現在整個收併購市場，項目的成本、品質是不可控的，今年全委項目的增長率是往年的300%、400%，我們也直面競爭對手去競爭。”
潘軍表示，彩生活是目前為止全行業收併購企業最多的，上市前兼併89個物業公司，上市後共收購125個物業公司，合計收併購200多個物業公司。
收併購步伐在受到“教訓”後放緩，並更加註重品質問題。會上潘軍表示：“未來對一些有特點的、契合彩生活發展的，還是會適度兼顧收併購，來實現規模進一步擴張。”
至於收購方面的考量，潘軍認為，目前一線城市的住宅建設開發已經趨於飽和，而二、三、四線城市的社區服務行業仍處高度分散的階段，這將是一片廣闊的藍海。
“這是未來彩生活進行深度挖掘的方向。”潘軍認為，彩生活擅長進行低成本、高性價比競爭的獨立第三方擴展，在這方面具有市場擴張獨特的競爭優勢。
但在增長命題上，潘軍更多強調：“更重要的還是戰略基礎”。第一是提高客户滿意度基礎；第二依靠更好的激勵機制；第三是打造標杆項目。
“我們想達成的最終目標，就是重新回到增長的軌道上來。第一就是增收，第二增量提速，最終實現有質量的增長。”
目前彩生活在做的兩方面“增長”，一個是內涵增長，一個是外延增長。
內涵增長方面，“核心是改善原來的收購質量，不好的要斬釘截鐵地去掉”，吳慶斌稱。今年以來彩生活退出了2000萬平方米在管面積，而這部分低效資產的剔除實際也利於整體財務指標的優化。
反映到報表上，截至上半年，彩生活的經營性現金流淨額約人民幣5.386億元，同比增加約142.0%；有息負債總額餘額約人民幣23.368億元，降幅約為7.6%。
外延式增長方面，吳慶斌認為，整個市場佔有率集中度離天花板差得很遠，而彩生活一定要走出自己的不同道路來。
“每年50%-60%的複合增長都不是問題，但核心還是要解決我們‘去哪兒’和‘幹什麼’的問題。如果不解決這兩個問題，增長也是虛假的、不可持續的。”
“下一步主要把民生服務做好，這樣的話也能把彩生活的競爭能力發揮出來。”李慶斌解釋道，物業是業主的物業、政府的物業，基於這個核心理論，由物業管理服務到城市服務再到民生服務，最終的課題是如何解決好民生服務的問題。
調整轉型
實際上，彩生活內部曾判定，公司目前已進入內生式增長的後期階段。盤子已經夠大了，重點還是在服務為核心的基礎性物管業務。
去年彩生活着重於人員和管理架構的調整，上半年的調整工作則主要是深度的業務梳理、基礎服務工作的夯實等。
據吳慶斌介紹，在業務梳理方面，其一是公司內部的管理體系全部重新再造，包括收費系統整體的改造等；二是建立整體的工單管理系統；其三是建立了“項目-區域-總部”的管理決策體系。前述三項主要是為提升管理效率，最後是搭建全國範圍的整體市場拓展和管理體系，為未來的市場拓展奠定基礎。
潘軍再次突出“把工作重心回到基礎物業服務”，一方面是進行硬件煥新，提升服務質量；一方面是着重軟件方面，提高社區温度。
同時彩生活繼續管理架構的調整。潘軍形容過往的管理方式是“原湯化原食”，去年開始吳慶斌對整個管理架構進行了比較大的調整，即把原來二級集團重新劃分為六大戰區、兩大特區，同時總部進行了部門精簡、統一歸口，加強事業部能力的落地。
此外，通過一年半的平台整合和技術系統優化，潘軍稱：“今年下半年到明年上半年，會進行相應一些第三方全委業務的拓展。”
而上半年收益、利潤指標的波動，實際上也是業務轉型所致。
分業務來看，上半年彩生活物業管理服務、增值服務、工程服務的收益分別為16.129億元、1.452億元和3320萬元，分別同比增幅3.4%、減幅4.4%和減幅49.3%。
其中僅物業管理服務業務錄得增長，上半年收入16.13億，佔收入比重90%。李慶斌表示，上半年捨棄低效資產的同時，彩生活還拓展了一些單價較高、收益好的項目。“隨着新舊項目的調整替換，收入會逐步地增加。”
而增值服務的收益減幅4.4%，毛利率由2020年同期的94.4%下降6.9個百分點至87.5%。李慶斌坦言：“彩生活正在咬緊牙關做增值服務，這個路還要走一段，還會很困難。”
他繼而表示，增值服務業務真正做到大規模可複製，要在下半年。而或許還要花一兩年時間，彩生活還要在增值服務業務上補貼幾個億，才能真正做大。
架構調整及業務轉型之外，彩生活也繼續在資金回籠和債務層面進行調整。
上半年，彩生活的有息負債總額餘額約人民幣23.368億元，降幅約為7.6%。陳新禹表示，上半年拓寬了境外新的融資渠道，即銀行銀團融資，並且進行了美元債置換，另外2021年7月已經還了1.3億美元公司債。
“未來將繼續優化債務結構和資金情況，充分利用境內外兩個資本市場，優化融資結構，繼續降低融資成本。”
以下為彩生活服務集團有限公司2021年中期業績發佈會問答實錄：
現場提問：公司從2020年開始進入調整期，請問目前相關的進展程度以及成效如何，預期何時能回到以前的增長速度？
潘軍：過去一年我們進行了深度的業務梳理，也做了很多基礎服務工作的夯實。
分三個層面來講。第一，我們把工作重心重新回到基礎物業服務，更好地提升業主的滿意度，通過提升服務質量，也就是對硬件進行煥新，針對軟件則是提高社區温度。這些工作都是圍繞這個目標來進行。
第二是進行管理架構的調整。大家都知道彩生活是全行業物業收購最多的，我們在上市前進行了89個物業公司的兼併，上市以後一共收購125個物業公司，加到一起收併購200多個物業公司。過往我們更多是用原湯化原食的方式，從去年開始吳總（吳慶斌）牽頭對整個管理架構進行了比較大的調整，把原來二級集團進行重新劃分，劃分為六大戰區、兩大特區，同時總部進行了部門精簡、統一歸口，加強了事業部能力的落地。
第三是技術系統的優化。我們對原來的基礎物業的信息化系統進行了重新調整，我們認為是在對傳統ERP系統也進行了調整，結合移動端和客户系統進行重新組合，實現了業主數據線上化、平台化，提高了管理效率。實際上通過這一年半的整合以後，我們認為已經完成了基礎平台的優化，進入到今年的下半年、明年上半年，我們會進行相應一些第三方的全委業務拓展。
拓展方面，相應的一些優質收併購標的，我們也會考慮。當然更重要的還是戰略基礎。第一我們要提高客户滿意度基礎；第二要靠更好的激勵機制；第三是打造標杆項目。最終我們想達成的目標，就是重新回到增長的軌道上來——第一就是增收，第二增量提速，最終實現有質量的增長。
現場提問：彩生活的增長規模在最近兩年有所放緩，面對激烈的增長競爭，未來增長方面有什麼樣的考慮？
吳慶斌：實際彩生活正在做的是兩個增長，一個是內涵增長，一個是外延增長。
內涵增長方面，今年以來我們砍了兩千萬平方米麪積，這些都是很低效、基礎條件很差、收費很低的項目。所以從報表上反映出來，今年半年報現金流情況和資產負債情況整體變好，尤其是經營性現金流大幅提升，增長比例很高。
為什麼面積沒怎麼漲，但是利潤漲了很多，經營性現金流漲了很多，資產負債率下降很多，説明內涵式增長的作用，公司變得更健康了。核心就是改善原來的收購，收購完之後要把好的管得更好，不好的斬釘截鐵地去掉。
外延式增長方面，我覺得彩生活一定要走出自己的不同道路來，因為整個物業行業集中度還是不夠，雖然有龍頭企業，但是整個市場佔有率集中度離天花板差得很遠。“物業是業主的物業、政府的物業”，基於這句話我們一直沿着這條道路在走，由物業管理服務到城市服務，最終是民生服務，我們怎麼圍繞民生服務的終極目標，怎麼為業主、政府解決好民生問題，提升幸福感、獲得感，這是個大課題，空間更大。
下一步主要把民生服務做好，充分發揮彩生活的競爭能力。因為彩生活經過這些年的發展，我們在管理上把項目分成七個等級，制定了不同的服務標準和管理體系、作業體系。我們通過民生服務，涉及老舊小區、十年前的房子、20年前的房子，幫政府、老百姓解決問題。從這個點出發，我們的增長會很快，每年50%-60%的複合增長都不是問題，核心還是要解決我們去哪兒的問題和幹什麼的問題。如果不解決這兩個問題，這個增長也是虛假的，不可持續的。可持續的增長才是真正的增長。
現場提問：上半年公司各業務板塊的收入跟毛利率情況如何？增值業務的收入跟毛利率都有所下降，原因是什麼？
楊嵐：2021年上半年，公司整體的收入平穩略增。以板塊來看，物業管理服務收入上半年16.13億，佔收入比重90%，同比增長3.4%。實際上過去一段時間，彩生活對物業管理項目進行了梳理，主動放棄了一些效益差的項目，同時也拓展了一些單價較高，收益好的項目，未來隨着舊項目的調整結束，新項目的併入，收入會逐步地增加。
增值服務的收入上半年實現了1.45億，同比上年有所下降，整體來説是比較平穩的，具體來看銷售租賃有4.6%的增長，線上投資相關的業務有330萬元的下降，此外工程服務受到疫情的影響，業務模式銷售量減少，帶動了工程服務相應的收入減少。
毛利率方面，整體毛利率32.6%屬於較高良好的水平，隨着降本增效各項措施的開展，上半年物業管理服務的毛利率有所提升，提升了1個百分點，達到27.8%。工程服務及增值服務毛利率略有下降，主要是受到業務調整和疫情影響。展望未來，公司整體毛利率預計維持在當前較為良好的水平上。
現場提問：彩生活在7月份的公告裏面提到公司有計劃分拆物業管理業務獨立上市的消息，請問目前的進展如何？
潘軍：關於這個方面聯交所有相應的嚴格的規定，我們如果有任何實質性的進展，將會以公告的方式通知投資者，沒有更多可分享的了。
現場提問：7月23日住建部公佈關於《持續整治規範房地產市場秩序的通知》，提到物業服務因城施策的重點項目，包括收費標準、公區收益等，公司對這個政策的看法是怎樣的？結合這個政策，彩生活未來發展有什麼樣的思路？
潘軍：當時住建部做政策時，我們有參與。關於公區收益等，實際上就是大家提到的收費模式，過往彩生活上市初期用的較多是酬金制，當下行業轉為包乾制模型。公區的部分嚴格意義上很多物業收入利潤來源於增值服務，人工單個成本一定也是上升的，我們希望通過技術提升實現我們整體員工的收入，包括整體生活的改善。從這一部分來講，實際上是我們物業公司和業委會在公區部分的方式更好，因為包乾制要給物業公司，除了物業費外，是作為對物業費的補貼性收入。對財政來講，這個問題已經在物業服務協議裏進行相應的明確，這應該不會有太大的影響。