曾幾何時，長租公寓這個“風口”，吸引資本大舉入局，催生出青客、蛋殼兩家美股上市企業。
然而對於長租公寓，這個披着互聯網外衣的“二房東”產業，潘石屹早有斷言：“這是不賺錢的生意，靠燒投資者的錢是條不歸路”。
於是，自2018以來，爆雷、跑路頻頻與長租公寓關聯起來。即便是青客、蛋殼這兩家上市企業也未能倖免，前者落得個破產清算，退市離場；後者也迎來了被摘牌的命運，且摘牌後仍需面臨鉅額執行款。
在行業一片蕭索中，港交所即將迎來首家長租公寓上市企業。
9月26日，港交所網站顯示，長租公寓運營商魔方生活服務集團有限公司（以下簡稱：魔方生活）遞交了上市申請，聯席保薦人為摩根士丹利和建銀國際。
那麼，魔方生活憑什麼趟過爆雷、跑路潮？具體運營情況如何？
盛衰各有時，蛋殼、青客先探路
在此之前，長租公寓服務商“蛋殼公寓”和“青客公寓”均已經實現在美國上市。其中，蛋殼公寓（NYSE:DNK）於2020年1月在紐交所上市。從2015年初成立上市，蛋殼公寓用了五年；而從上市到被摘牌，蛋殼公寓用了僅約1年。
不僅如此，長租公寓上市第一股——青客公寓（NASDAQ:QK，2019年11月5日上市）也命運多舛。上市後不久，青客公寓便陷入倒閉風波中。2022年5月，青客公寓通過旗下青客租房發佈聲明，稱公司目前遇到了資金困難，但目前仍在正常運營中。
值得一提的是，景暉智庫首席經濟學家胡景暉就曾表示：“青客公寓在美國上市，融資不到五千萬美金，拋掉上市成本拿回來不到三個億，按照以往的燒錢的速度也就夠它再支撐半年。”
而在2021年1月，青客公寓更是發佈公告，稱金光傑已辭去該公司首席執行官、董事會主席、董事、董事長和薪酬委員會成員以及提名和公司治理委員會主席兼成員的職務，自2021年1月28日起生效。
作為替代，青客公寓董事、首席運營官兼副總裁屈成才被任命為董事會主席，首席執行官。據貝多財經瞭解，金光傑為青客公寓創始人。截至2019年12月31日，金光傑對青客公寓的持股比例為25.8%，擁有77.7%的投票權。
另在2022年9月14日，青客公寓則發佈公告，稱股東大會已批准將該公司名稱由“Q&K INTERNATIONAL GROUP LIMITED”變更為“FLJ GROUP LIMITED”。同時，青客公寓於2022年9月26日在納斯達克開始使用新的股票代碼“FLJ”進行交易。
對比來看，魔方生活的收入規模和蛋殼公寓、青客公寓相比均存在較大的差距。早前數據顯示，蛋殼公寓2019年的收入為71.29億元，較2018年的26.75億元增長166.5%；淨虧損34.37億元，而2018年為淨虧損13.70億元。
截至2019年12月31日，蛋殼公寓持有現金和限制性現金為34.56億元。截至同期，蛋殼公寓運營的公寓數量為43.83萬間，同比增長85.4%。其中，在北京、上海和深圳的公寓數量約22.4萬間，同比增長46.6%。
創始團隊“出局”，資方“接盤上位”
魔方生活最早於2009年6月，開始在南京提供公寓租賃服務。
魔方生活在國內首創了集中式長租公寓模式，相對於從不同個人業主獲得物業的分散式長租公寓運營商，魔方生活通常與大型機構業主簽訂長期整租協議，以此來確保運營的穩定性，最終以可負擔的價格，向用户提供配備現代化設施且位置便利的集中式長租公寓。
在積累了3年多的經驗後，魔方生活開始邁上發展正軌。在公司最初的股權結構中，創始人葛嵐持股35.06%，陸欣持股32.05%，其餘6名股東合計持股32.89%。
自2012年6月完成6000萬美元A輪融資並啓動全國發展戰略後，魔方生活首先於向上海和廣州擴張，2014年擴展到北京和深圳，2016年擴展到杭州。
伴隨公司的順利擴張，魔方生活接連在2015年、2016年、2018年、2020年完成B、C、D、E輪融資，公開披露的投資總額達6.5億美元。
自參與魔方生活A輪投資後，華平投資連續三輪下場。IPO前，華平投資直接或間接擁有魔方生活約51.62%股權，系外部第一大股東。
此外，加拿大基金管理公司CDPQ（Asi）經過D、E兩輪投資，持股約為16.80%；在C輪參與投資的中航信託持股12.50%；A輪投資方德同資本則持股4.28%。
值得注意的是，在2017年，魔方生活擴張與融資交織前行的過程中，公司的掌舵者卻出現了問題。
葛嵐大概於2017年底離職，中國企業家的消息顯示，葛嵐離開的原因是與投資人有一些分歧，以及計劃創業。此後，創始人葛嵐及創始團隊紛紛套現離場。
其中，葛嵐套現2500萬元，僅保留2.86%股權；陸欣則分兩次套現1.78億元，只留下0.61%股權。
雖然無法斷言“有分歧”的投資人就是華平投資，但是從結果來看，順利上位的華平投資，則盡心盡力地扮演了“接盤俠”的角色。
鄭南雁“臨危受命”，帶來酒店管理者
潮商鄭南雁與魔方生活頗有淵源。
據悉，魔方生活創始人葛蘭在2017年底離任，如今在招股書中，魔方生活創始團隊的痕跡已經淡去，葛蘭本人的持股比例也低至2.86%。
隨着創始團隊的退出，作為魔方生活最大的股東，華平資本董事總經理潘建在2017年底向鄭南雁發出邀請。
據《中國企業家》報道，在2008年華平資本投資7天時，潘建與鄭南雁就開始共事，並參與7天的路演、上市、私有化的每一個重要環節。而2014年，在鄭南雁的推薦下，柳佳加入魔方生活擔任COO。
2018年6月，魔方生活以內部信的方式歡迎鄭南雁加入其中擔任董事長；同年，鄭南雁參與創辦、攜程作為LP的鷗翎投資參與了魔方生活D+輪融資。
早在鉑濤時，鄭南雁就對長租公寓就頗有興趣。2014年11月，鉑濤的內部創業項目窩趣立項，主打青年長租公寓的品牌。鷗翎投資除了魔方生活外，還投資了樂乎公寓。
根據招股書信息，鄭南雁於2018年4月27日首次加入魔方生活並獲任為董事兼董事會主席，於2022年9月25日調任為非執行董事，主要負責集團的重大戰略決策、制定業務計劃和提名高級管理層。相比一線管理，鄭南雁的角色更像是“導師”，有媒體指出，鄭南雁通過控制的投資公司持有魔方生活 3.25% 的股權。
而在魔方生活的高級管理層中，酒店背景的管理者非常突出。
魔方生活方面曾表示，鄭南雁在商業領域、連鎖酒店等行業有着非常豐富的經驗和成就，出任該公司董事長後，鄭南雁將憑藉其成功的創業經驗、創新的經營理念，為魔方生活的未來發展助力。
鄭南雁則稱，發展長租公寓已經成為當下中國房地產發展的重要長效機制，魔方生活通過將閒置和低效利用的存量物業轉變為人民羣眾需要的增量租賃用房。
魔方生活CEO柳佳負責集團業務營運的整體管理，在加入魔方生活之前，曾在華住和攜程任職。招股書顯示，柳佳於2008-2014年期間在華住任職，還參與創辦華住於2008年推出的經濟型品牌酒店海友。
而分管魔方生活營銷中心和業務發展中心的副總裁李亮和錢智康，也擁有多年的酒店管理經驗。
李任於2014年12月加入魔方生活擔任運營總監 ，並於2014年在華住短暫任職。在這之前及直至2014年6月， 李亮就職於錦江之星，負責酒店營運及品牌營銷。如今，他主要負責魔方生活營銷策略的制定及執行。
錢智康則於2015年3月加入魔方生活，在這之前在華住任職超過5年，如今他管理的業務發展中心主要負責管理及運營租賃公寓及執行輕資產戰略。
儘管主要管理者有酒店背景，但鄭南雁在加入魔方生活後，就提出了長租公寓擴張要“去酒店化”的理念。
據悉，原本魔方生活管理層在制定擴張戰略時，設想的是按照酒店的網絡發展。但鄭南雁認為酒店聚焦的是商旅的跨城需求，而公寓聚焦的是同城需求，因此相比網絡化擴張，把重點城市做深做透才是關鍵。
鄭南雁的判斷或許是對的。招股書指出，根據弗若斯特沙利文的資料，以截至2021年12月31日在營公寓數量計算，魔方生活在獨立的集中式長租公寓運營商中排名第一。
手握超7.6萬套公寓，上半年收入8.50億元
魔方生活經營的公寓數目由截至2019年12月31日的35879套，增至截至2022年6月30日的76190套，複合年增長率為35.2%。
魔方生活也完成了在全國26座城市394個地點的佈局，其中約45.5%位於北京及上海。
根據弗若斯特沙利文的資料，以截至2021年12月31日在營公寓數量計算，魔方生活在獨立的集中式長租公寓運營商中排名第一。
招股書顯示，魔方生活主要採用直營模式、加盟管理和第三方託管模式，面向消費者提供提供白領公寓、藍領公寓。
魔方生活主要以其旗艦品牌魔方公寓，以及V客青年公寓運營及管理白領公寓，主要為一居室及兩居室公寓，在北京及上海的月租一般介於3000-6000元， 或在其他城市月租介於2000元-4000元之間。
此外，魔方生活主要以9號樓公寓品牌經營其藍領公寓。據介紹，每套9號樓公寓的每間房間通常配備二至八張牀，每張牀位的月租價格介於500-1000元。與此同時，魔方生活還經營築夢居、輝展閣這兩個藍領公寓品牌， 以補充其品牌組合。
截至2022年6月30日，魔方生活約65.7%的公寓以直營模式經營，並創造約95.2%的營收。
招股書顯示，魔方生活的收入由2019年的9.47億元增至2021年的14.71億元，複合年增長率為24.7%；淨利潤由2019年的0.64億元增至2021年的2.95億元，複合年增長率為115.6%。
2022年上半年，魔方生活的收入為8.50億元，同比增長24.15%；淨利潤僅為為41萬元，同比減少99.75%。
招股書顯示，截至2022年6月30日，魔方生活的流動負債淨額為15.43億元，現金及現金等價物6.23億元，尚不足以覆蓋短期負債。
也因此，魔方生活在招股書中提到：“我們的流動負債淨額可能使我們面臨一定的流動資金風險，並可能限制我們的運營靈活性，以及影響我們拓展業務的能力。”
據統計，集中式長租公寓市場規模到2026年將達到1252億元。以目前的營收水平看，魔方生活顯然還有很長的路要走，有廣闊的市場等待其探索。
於是，魔方生活在招股書中披露，此次IPO募集資金將主要用於業務擴張及戰略性收購；更新技術基礎設施及創新公寓產品；持續銷售及營銷工作；營運資金及作一般企業用途。
未來，魔方生活能否繼續獲得資本市場青睞，我們也將持續保持關注。
來源：直通ipo、獵雲網、市界、貝多財經等