行業透視|近六成A股房企三季報盈利“亮紅燈”，四季度如何扳回一城

前三季度多家房企業績下滑
四季度仍然承壓

截至11月3日，A股的132家上市房企已經全部發布了2020年三季報，從三季報的成績來看，A股房企中僅有46家的歸母淨利潤同比有所增長，佔比為34.8%，此外業績扭虧的企業有10家。值得注意的是，部分企業表示其業績增長的主要原因在於非經常性收益或者合併子公司帶來的收益。整體來看，已披露2020年三季報的上市房企前三季度業績表現仍然欠佳。

具體來看房企前三季度業績不佳的原因，據統計在業績欠佳的房企給出的各項原因中，有46%歸因於上半年疫情影響或者企業房地產業務結算結構變化導致的銷售項目結轉利潤減少，同時有13%的原因是這兩項主營業務收入的減少是多數企業業績下滑的主要原因。除此之外，合作較多的房企的投資收益減少、多元化業務收入減少、三費的增加以及偶發的非經常性支出也是房企業績下滑的部分原因。

以招商蛇口為例，企業在今年前三季度的歸母淨利潤為21.92億元，同比減少了56.96%，扣除非經常性損益之後的歸母淨利潤為20.97億元，同比減少58.11%。招商蛇口房地產業務結轉規模同比實現了增長，而歸母淨利潤卻同比減少，這種情況發生的主要原因在於企業的房地產項目結轉結構變化導致的毛利率下降。此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情爆發期間對租賃物業採取了減免租等措施也導致企業利潤同比下降明顯。然而值得注意的是，企業在第三季度的經營情況有明顯好轉，實現了歸母淨利潤12.78億元，同比增長557.14%，第四季度仍有可能實現較好業績，但全年業績增長壓力仍然較大。 

前三季度業績的不佳對於許多房企而言意味着第四季度業績壓力仍然較大，由於今年前三季度有近三成房企的銷售目標完成率不足65%，僅有8家房企的目標完成率達到75%以上。因此在第四季度進入業績衝刺季之後，市場上的供貨將會加速提升，在帶動成交量增加的同時也會加劇房企間的競爭。而由於行業整體去化仍承壓的基本面未有明顯改善，再加上以三條紅線為代表的房企融資新規試行，這將倒逼房企加快升級運營效率以維持利潤率和規模發展。

三條紅線+穿透監管再次收緊房企融資環境

在前三季度業績欠佳的背景下，以三條紅線為代表的融資新規的推出則讓房企不得不面對融資環境的再次收緊。根據三條紅線的要求，房企的負債指標按照剔除預收款後的資產負債率是否大於70%、淨負債率是否大於100%、現金短債比是否小於1進行考核，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔，依此約束每檔企業的新增有息負債的比例，即使是約束最為寬鬆的綠檔房企每年的總有息負債規模增速也被限制在15%以下。 

從76家重點房企2020年中報的財務數據來看，76家房企在三個指標上的通過率中現金短債比的通過率最高，達到了67%，有51家房企順利達標；此外淨負債率指標紅線的通過率也達到了63%。值得注意的是，房企剔除預收款後的資產負債率這一指標通過率僅有20%，即15家企業通過。由此可見，重點房企若是要全面滿足三條紅線的指標勢必要大幅改善財務狀況，調整負債結構以及資本結構，可能會對企業的經營擴張造成一定的衝擊。

從監管層最近對12家重點監測房企下發的要求提交的負債監測表來看，房企除了需要填寫三項指標、銷售規模以及各類有息負債總數之外，還需要填寫參股未並表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品、合作方股東投入淨額，及其他房地產相關表外有息負債這5大項數據。這部分通常是房企用以美化財務報表的財務操作部分，本次監管層要求房企對這部分數據進行披露表明其表外負債將無所遁形。對於這種穿透式監管而言，此前房企所採用的所有財務技巧幾乎都失去了作用，房企維持經營以及降槓桿的壓力空前加大。

加快去化業績衝刺和降槓桿是四季度業務重點

在業績承壓和融資新規的壓力之下，房企四季度的工作主要有兩大目標：一是業績衝刺，加快推盤，加速去化；二是積極降槓桿，完成三條紅線指標要求。 

由於今年一季度房企投資開發幾近停滯，因此從整體拿地投資的節奏來看，11月、12月將迎來供貨高峯，這為房企在四季度的業績衝刺提供了資本。從中秋國慶雙節的表現來看，給出優惠力度、參與“搶收”的房企普遍都取得了不錯的成績。比如恆大在線上線下開啓大力優惠活動之後就在雙節假期八天期間完成了近600億元的銷售額，達到了九月業績的七成；陽光城在國慶前後10天的銷售額就達到了151億，接近前9個月月均水平；富力僅在天貓好房平台就實現56億元銷售；中駿、弘陽、建業也在“十一”期間分別實現40億、35以及25億銷售，均有明顯突破。由此看來，房地產市場仍有大量需求有待釋放，房企如果能在銷售端繼續深化線上線下銷售渠道，制定合理的價格策略，把握住接下來雙11以及年終兩個重要營銷節點的話全年業績仍有可能大幅提升。 

而在應對三條紅線方面，由於明股實債等表外負債的方式也將被穿透式監管，因此部分房企以前用以優化報表的財務技巧已經無法使用，控制槓桿水平、出售資產“瘦身”、利用股權融資便成為了房企應對三條紅線的主要方式。但僅僅在融資方面進行調整並不能真正把握好降槓桿和規模擴張的平衡，未來房企還得從加強銷售回款出發，不斷提升運營效率，提高盈利水平，以加強自身回血能力。 

整體來看，2020年由於上半年疫情影響，大部分房企前三季度的業績有所下滑，因此四季度銷售壓力較大。再加上以三條紅線為核心的融資新規推出，房企的融資環境被進一步收緊。四季度的房企的業績衝刺近乎於“戴着鐐銬跳舞”，企業需要提升自己的銷售及運營效率才有機會度過難關。

排版 |CiCi