來源： 中訪網財經
大房企裏沒上市的少見了，金輝算一個。
在經歷幾個月前的裁員、解散傳聞和曖昧不清的官方回應後，金輝低調了幾個月，但最近存在感似乎又強了起來。
主要是兩個事：其一前幾天在境內面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)發行規模為不超過10億元人民幣，票面利率確定為6.95%。實際發行規模 6.5 億元。
另一件事是最近金輝的拿地動作，溢價率似乎都不算低。6月17日，江蘇無錫公開出讓6宗涉宅用地。金輝以36.82億元競得其中一地塊，樓面價15932元/平方米，溢價率39.37%。
沒有對比就沒有傷害。當日上午，也是無錫，恆大拿地的溢價率僅5.16%。
之前關注大房企金輝少，這家公司財務狀況到底如何？槓桿地產很好奇。
屢次融資：短債壓頂
實際上，無論融資還是拿地，這都並非唯一動作。
先從發債説起，除了境內發債，金輝似乎也在計劃發行美元高級無抵押票據。
也是6月，評級機構惠譽給了金輝集團擬發行美元高級無抵押票據“B”的評級。
如上圖，還好槓桿地產過去讀書算是認真，英文學得馬馬虎虎，找了惠譽官網的原版評級。
據瞭解，該擬發行票據所得資金將用於對現有在岸債務進行再融資。票據將由金輝股份的全資子公司Radiance Capital Investments Limited發行，由金輝股份提供無條件、不可撤銷的擔保。
6月17日，聯合信用評級有限公司公佈了金輝集團“公司債券2020年跟蹤評級報告”，該報告披露了部分金輝集團的財務數據，槓桿地產認為有一些數據值得注意。
比如債務情況，金輝集團的短債佔比很大。
截至2019 年底，金輝集團全部債務481.67億元，較年初增長6.12%；其中，一年以內的債務佔比35.81%，達到172.48億。要知道，2019年金輝集團的營收才258.49億元，淨利潤20.61億元。
而今年5月份，金輝剛支付完“19 金輝 01”自2019年5月23日至2020年5月22日期間的利息。“19 金輝 01”， 發行規模為20.00億元，票面利率7.50%，期限為4年期。
上圖可以看到，金輝集團約86%都為3年內的有息債務，今年黑天鵝席捲全球，房地產行業一季度數據難看，二季度恢復程度如何還難説，此後兩年，是否會因此受到影響也不無可能。之於金輝而言，潛在風險無法估量。
截至2019年底，金輝集團負債合計1286.48億元，較年初增長21.97%；其中流動負債佔比 73.04%，非流動負債佔比 26.96%，負債結構中流動負債佔比較高。
槓桿率方面，金輝集團也是偏高。如惠譽提到的，金輝集團的槓桿率（以按權益比例合併合資公司及聯營公司報表後的淨債務與調整後庫存之比衡量）高企，2019年末約為60%，未來12到18個月內的槓桿率仍將保持在高位。高於大部分'B '評級同業公司50%以下的比率。
可以看到，金輝集團的債務壓力並不輕鬆。
高溢價拿地：盈利能力逐年下降
雖然債務壓頂，但似乎並不耽誤金輝集團拿地，而且普遍溢價偏高。
除了文初槓桿地產提到的無錫地塊，6月4日，金輝集團的間接全資附屬公司深圳市金輝投資有限公司以約11.71億元的價格競得廣東佛山一宗宅地，溢價率約為23.40%。這個溢價率也還好。
更早的5月28日，金輝集團股份有限公司的間接子公司杭州鴻振企業管理諮詢有限公司以14.67億元競得紹興市柯橋區宅地，溢價率35.45%。
……
債務承壓，拿地不手軟，是金輝集團的盈利能力很強嗎？也不見得。
上圖可以看到，事實是，這幾年金輝集團的核心盈利指標一直在走弱。
2018、2019年，金輝集團淨利潤分別為22.7億和20.61億，有所下降。
總資本收益率分別為4.93%和3.71%，有所下降；
總資產報酬率分別為3.22%和2.25%，有所下降；
淨資產收益率分別為13.98%和10.58%，有所下降；
營業利潤率分別為27.59%和18.90%，有所下降。
2019年，母公司單體營業收入0.19 億元，同比下降94.41%，實現淨利潤-1.46 億元，同比下降167.82%。
償債指標如流動比率、速動比率等也在降。
相反的是，存貨週轉次數在逐年上升，高週轉沒那麼好玩了。
現金流方面，同比去年更是驟降，由正轉負。其中2019年經營活動產生的現金流量淨額-52.69 億元，現金及現金等價物淨增加額-4.98 億元。
口碑爭議
此外，金輝集團還有大量的在建項目需要持續砸錢。
上圖可以看到，2018年金輝新開工面積較多，目前處於在建狀態的面積達到3年來最高。且槓桿地產注意到，金輝集團的在建項目主要位於二三線城市，且部分城市面臨一定去化壓力。
從項目的開發資金情況來看，公開數據顯示，金輝集團在建項目計劃總投資1554.78億元，截至2019年底，已完成投資995.54億元，尚需投資559.24億元。尚需投資規模較大，未來面臨一定資金支出壓力。
綜上，槓桿地產簡單總結下金輝集團目前的境況：還債、要錢；拿地、砸錢；建房、要更多錢，賺錢能力趨弱；黑天鵝，陰魂不散。
更要命的是，金輝集團已售項目裏，維權的聲音還挺多。此前簡單和部分杆友小範圍瞭解了金輝房子的情況，口碑似乎不咋地。
據槓桿地產不完全統計，其在西安、長沙、重慶、揚州、杭州等多座城市的多個項目均被投訴、維權。事由為從“精裝”變“驚裝”、交房延期、物業、停車、違規更改土地用途等等。
金輝今年窮不窮或許尚不明朗，但從網上的一片聲討聲音來看，金輝的部分業主是真慘。
對了，金輝一直也準備上市來着，但此前一直想衝擊A股的金輝，最新的報道是，2020年3月底，金輝集團放棄A股，轉道港股上市。但時機上來看，金輝集團似乎也錯過了赴港上市的最佳時機。
當然，最需要錢時，其實也正是上市的必要時。
無論如何，希望無論金輝還是買了金輝房子的業主，都能一切順遂。
內容來源： 槓桿地產