房企中期業績預告盤點：轉型路上東倒西扶，也有“斷舍離”止損

來源： 第一財經

又到年中時節，不少企業相繼發佈了年中業績預告。相較於去年同期，各大房企因受疫情衝擊出現大面積業績下挫，目前發佈了業績預告的房企中，有不少已有了明顯改善。

截至7月16日，Wind數據顯示，按申銀萬國行業分類，滬深兩市共計47家上市房企披露了2020年半年報業績預告，有21家出現虧損，佔比約45%，其中有8家企業在半年度業績預告中首次出現虧損；另有5家業績預減；還有12家預增。

其中，招商蛇口(001979.SZ)一改上年同期歸母淨利潤8成的下挫，2021年上半年在銷售結轉和公募reits發行的帶動下，同比實現305%以上的增長，歸母淨利潤範圍在37億元-47億元。發佈了業績快報的綠地控股(600606.SH)，其歸母淨利潤增幅也從2020年的-10.79%轉變為2.67%。

中小房企卻是難堪壓力。上述預減或虧損的企業中，多數為中小房企，地產業務的收縮疊加新業務拓展不暢，業績節節下滑。

“中小房企在轉型階段，受到‘三道紅線’制約疊加融資監管，地產業務為企業帶來的盈利並不可觀，使得企業資金緊張；而通常情況下，轉型業務短時間內可能不會產生較大的收益，整體業績也隨之下降。”諸葛找房數據中心分析認為，“另一方面，部分企業對轉型業務領域之前並未涉及，較為欠缺經驗及較強的運營能力。

暴雷大企業跌向深處

曾經風光的大房企，如今也跌落神壇。在2018年就飽受暴雷之苦的銀億股份如今已“披星戴帽”，成為*ST銀億。該公司預計上半年虧損3億元-3.7億元，而上年同期仍盈利逾2000萬元。

這家曾連續多年上榜中國房地產百強的企業，2016年起通過收併購進入汽車零部件領域，試圖構建“房地產 高端製造業”雙主業發展格局。但轉型未能如願，業績遭到拖累，2018年年末銀億股份因無法按時兑付一筆不足3億元的債券而暴雷。如今，轉型對公司經營造成的影響還在持續。

“受歐美、印度等境外疫情嚴重等因素影響，公司旗下汽車零配件境外業務經營仍受到較大制約，導致汽車零配件板塊經營業績產生虧損”， *ST銀億表示，“同時，公司旗下房地產業務受項目交付收入較少、財務費用以及自持物業折舊等計提因素影響，經營業績亦產生虧損。”

更早進行轉型的泛海控股(000046.SZ)，在申萬行業分類中，已被劃歸到多元金融板塊，但房地產業務仍在其營收中起到不小的作用。2020年年報顯示，房地產板塊實現21.35億元，在總營收中佔比約15.19%。

泛海控股曾於2019年將其持有的北京泛海國際項目1號地塊和上海董家渡項目的股權以125.53億元的價格出售給融創。

今年6月份，泛海控股又將杭州釣魚台酒店、杭州民生金融中心轉讓給融創，交易價款總額為22億元；1月份時，該公司還將武漢中央商務區的一塊地轉手給了綠城，價格為30.66億元，並由此獲得12.51億元的收益。

今年上半年，泛海控股預計歸屬於上市公司股東的淨利潤為虧損4億元-7億元，上年同期其虧損額約為4.08億元。

中小企業轉型受挫

相較於大企業爆雷後的轟然傾頹，中小企業則在轉型不力的泥潭中持續下陷。

總部位於武漢的房企美好置業（000667.SZ），從2002年起就一直從事房地產開發業務，2017年介入裝配式建築領域，持續擴大建廠規模、增加員工數量。同期，該公司還在小龍蝦市場火熱之際，拓展了現代農業業務。

轉型談何容易。美好置業進入現代農業業務之後，小龍蝦市場價格在2018年至2020年間持續下滑，導致該業務板塊營業收入不及預期，2019年-2020年間，現代農業業務分別虧損-1.53億元、-4.09億元。2020年10月，美好置業逐步退出現代農業業務。

對於同樣未能提供業績支撐的裝配式建築業務，美好置業則情有獨鍾，持續佈局建廠。截至2021年3月末，美好置業裝配式建築廠已有9個投產，另有4個在建設中；前述每個工廠合計投資約4-5億元。

這樣大的投入至今未能有效轉化成利潤支撐，反而成為拖累。2021年半年度業績預告顯示，美好置業的歸母淨利潤約為虧損2.9億元-4.1億元，上年同期則盈利3462萬元。其給出的理由除了房地產業務開發週期影響之外，“尚未達到相應的規模”的裝配式建築業務則直接“貢獻”了2億元的虧損。

這也是美好置業在半年度業績預告中，首次出現虧損的情況。

嘉凱城(000918.SZ)的虧損問題則由來已久。2016年被恆大納入旗下之後，嘉凱城就為解決同業競爭問題而向院線業務轉型，並逐步收縮地產板塊，打包甩賣旗住宅和商業資產。

但這一轉型的進程並不順暢，2018-2020年間，影視放映業務實現的營收在嘉凱城總營收中佔比分別為1.87%、37.48%、23.8%，遠低於同期地產板塊。同期，其歸母淨利潤分別為-15.64億元、1.14億元、-12.61億元。

隨着疫情影響的削弱，今年上半年，嘉凱城的影視放映業務已然恢復正常，但其虧損的態勢仍未改變，前6個月實現歸母淨利潤約-4.3億元。

值得一提的是，對於不少中小房企來説，其整體規模小，項目數量少，部分項目的業績表現就會對業績產生明顯影響。

總部位於深圳的小房企財信發展(000838.SZ)在今年上半年交房規模有所增加，但其歸母淨利潤卻同比下滑，實現約238.42萬元-356.42萬元，較上年同期下滑90%-85.3%。財信發展表示，造成這一現象的原因是，其交房項目和交房的產品類型的毛利率相對較上年同期有所下降，同時報告期內，其銷售費用、管理成本等均有所增加。

部分“斷舍離”及時止損

在轉型中，並非所有的房企都如此執着，世聯行在遭遇了業績下挫之後，就選擇了“懸崖勒馬”，重新聚焦。

早前已開啓轉型的世聯行(002285.SZ)在2017年達到了收入和利潤的階段性的高點，此後開始密集部署增長的第二曲線，但金融業務、長租業務等多元業務發展並不理想。2020年上半年，世聯行歸母淨利潤虧損7452.86萬元，同比下降約219%。

此後，世聯行引入珠海國資委，並於2020年下半年做出一系列改變，包括轉讓深圳市世聯小額貸款有限公司、剝離中資產模式長租公寓業務等。截至2020年末，其歸母淨利潤實現1.11億元，同比增長逾3成。今年上半年，世聯行同比扭虧為盈，歸母淨利潤實現6800萬元-7500萬元。

同樣實現扭虧的還有奧園美谷(000615.SZ)，其預計今年上半年可實現歸母淨利潤4800萬元-5800萬元，而上年同期虧損達1.93億元。

這其中，奧園美谷為轉型醫美收購而來的浙江連天美企業在今年第二季度實現歸母淨利潤約1250萬元；而化纖板塊業績的回升，疊加房地產業務確認營收約5.8億元，帶動了整體業績向好。

與上述多家企業在轉型的同時還保留房地產開發業務不同的是，在宣佈跨入醫美賽道後，奧園美谷如今決定徹底剝離地產業務，並於近日將該板塊的子公司以逾10億元的價格轉讓出去。有房地產業內人士提醒，受益於此次資產轉讓，奧園美谷下半年業績會繼續向好，不過這種收入並不具有可持續性。

不過，奧園美谷的這場轉型之路，因背靠資金實力雄厚的母公司，或許會進展較為順暢。

“相比上輪轉變，當時在行業利潤率階段性提升時，大型房企缺乏轉變動力和決心，普遍都是中小房企轉型，實力和資源稟賦都略微弱一些。”興業證券分析師閻常銘在研報中提到。

而如今，隨着地產行業的發展，許多房企已擁有較強的實力，疊加當前行業毛利率水平下滑，去槓桿及調控壓力，行業規模增長已逐漸觸及天花板。

許多房企正在着力探尋第二賽道。“轉變方向上，具有資金實力的龍頭房企，優選物管、商管、醫美等自由現金流穩定的賽道，這些都是時間的朋友，持續創造穩定自由現金流。”上述分析師表示。

第一財經 文章作者 鄭娜