房子，基本是國人繞不過去的一個坎，對於高房價的吐槽，已經成為了一種常態化的現象；那麼動不動就一兩百萬的房子，他們的實際造價又是多少呢？如果單純的只是計算建安成本的話，其實房子的造價並不算高，以東南沿海的廈門市為例，目前一平方米的建安成本造價約為3000元，如果在三四線城市會低一些，因為三四線城市的物價、人工會便宜一些。
備註：此處額外説明一下，很多人以自己農村建房為例來説建安成本很低，以我哥為例，在農村自建的三層房子，框架毛坯花了差不多40萬元，三層面積合計約為720平，摺合每平555.55元左右。那大城市商品為什麼要兩三千元一平呢？除了物價、人工較高之外，高層的地基建設（特別是三十層以上的地基投入遠比我們想象高）、配套的入户基本水電、外牆裝飾、取暖設施、給排水，道路、綠化、人防、燃氣、圍牆、公共用房、學校（很多樓盤為了能入附近好的小學，要麼代建分校贈送，要麼捐資捐款）等等都統一算入建安成本內，所以説在大城市裏綜合建安成本2000-3000元/平很正常，只要有在地產公司做過財務核算崗就知道。
高房價在哪裏？
高房價其實並不在於建安成本，仍然以廈門為例，廈門市不算島內（島內均價在50000元/平以上），單單就島外現在基本沒有低於30000元/平的，即使建安成本按3000元/平計算，佔整個房價的比例也就是十分之一左右。目前房價的構成主要有五個部分：地價、税費、建安成本、營銷成本（置業顧問基本都非開發商員工，樓盤銷售開發商基本都是外包給房產銷售公司）、運營成本（開發商自身人工的薪酬、房租、水電、辦公以及貸款利息等等）。
上述幾個部分之和才是一套房子的真真正正的成本，在此基礎上疊加上開發商的利潤要求，就是我們購房時候的房價。在上述幾個部分之中，成本佔比最高的無疑是地價，地價少則佔比40%，高則佔比可達70%，地價也是房價無法下降的最根本因素。
樓面價
一塊土地的出讓金（即地價）除以其可建的建築面積就是樓面價，舉個例子：A市出讓一幅商住用地，佔地面積42000平方米，容積率為2.5，最終成交價格為25億元。42000平方米的佔地面積，容積率為2.5，那麼這塊土地上最多可以建設：42000*2.5=105000平方米的建築，則這塊地的樓面價為：250000萬元/105000=2.381萬元/平，也就説開發商取得這塊地之後，什麼還沒做，這個一平方的建築面積成本已經高達2.381萬元，開發商又怎麼可能賣低於這個價格呢？
如下圖所示，系廈門市2017年的土地出讓價格情況（2017年出讓，一般2018年-2020年分期入市），從圖中我們可以看到樓面價低的在2萬左右的，高達已經達到了3.3萬元，大部分都在2-3萬元的區間，這就是為什麼最近這一兩年來廈門島外的均價都在3萬元以上原因了，樓面價已經擺在那裏，在加上其他的各類成本，只要開發商不想要虧錢，那房價肯定要上去。
層出不窮的爛房子
對於高房價，很多人本身就有意見，更為可恨的是在高房價之下，很多開發商還層出不窮的出現爛房子，甚至陷入一種交房即維權的現象，説句實在話，在有條件的情況下，我相信沒有一個開發商不想讓自己獲得一個更好的名聲，之所以層出不窮的爛房子，其實與一個因素有關——限價！
現在很多城市，為了抑制高房價直接一刀切，比如限制該地塊上的商品房最高售價1.5萬元/平方米，但是並沒有限制土地的最高出讓價，假設限價1.5萬元的房子，開發商拿到的樓面價已經達到1萬元/平，那麼這種房子基本不用買了，因為在有限的5000元的差價空間裏，為了賺錢，開發商會拼命的壓縮成本，用最爛的材料，能省則省，所以這種房子交付之後即是維權之時（你可以關注下，是不是當地開始限價之後，維權就增多了）。
當然還有一種解決方式，就是左手倒右手，地方政府的限價，主要針對的是一手新房，因此在高價取得的核心地段的房子，開發商可以用左手倒右手的方式解決限價問題，比如我們當地市中心2019年出讓一幅中心用地，銷售限價1.96萬元/平（周邊二手房房價都在2.5萬元/平以上），由於地塊稀缺，最終成交的樓面價達到了1.7萬元/平，如果按照限價1.96萬元/平，就算再怎麼節約成本，開發商都要虧死，但開發商之所以敢拍，就是最終建好之後，可以先左手賣給右手，然後再以二手房出售，這樣就不受到限價的制約了，不過現實中這種情況很少，一方面開發商沒法通過預售款回籠資金，另一方面左手倒右手，需要先墊付資金還要多繳納税費等等，需要的資金成本較高。
總結
綜上所述，高房價主要在於高地價，至於説建安成本，基本可以忽略不計。説出來，我相信很多人都不信，雖然我們都在説開發商暴利，但是按照上市房企公佈的年報數據來看，其淨利率僅在15%左右，雖然這個利潤率雖然不算低，但並不是我們想象中的那麼暴利，至於很多人説不暴利，為什麼富豪榜上那麼多房地產開發商老闆呢？這主要因為體量量大，比如碧桂園2019年營業額為7329.5億元，即使以15%計算，淨利潤也有1100個億。
這也是為什麼碧桂園等開發商追求高週轉的原因了，因為錢儘快回籠，可以接着繼續開發，回籠-開發-回籠，滾雪球般的銷售越高，錢就賺的越多，甚至出現了要求當天的出的，一個樓盤的建築設計圖一天出圖，想想這有多麼的恐怖。