作者|陳盼盼
出品|焦點財經
4月29日午後，伴隨着A股重回3000點，中交地產再獲一個漲停板。截至收盤報價25.41元/股，漲幅10%，換手率14.21%，成交量98.8萬手，成交額23.94億元。
這是中交地產近期錄得的第15個漲停，其股價從3月創下階段性低點6.3元/股，拉漲超4倍。
事實上，3月以來，房地產政策暖風頻吹，地產股持續走強。在此之下，作為背靠央企的“地產新貴”，中交地產能獲得資本青睞也不難理解。
然而，一飛沖天的股價並不能掩蓋中交地產資金面緊張的事實。
財務數據顯示，2021年中交地產經營活動產生的現金流量淨額為-44.52億元，已連續3年為負。
2021 年，中交地產淨負債率為 217.7%，剔除預收賬款後的資產負債率為 82.0%，現金短債比為 0.7 倍，三道紅線全部超標。這在身為有央企背景，有融資的房企中實屬罕見現象。
與此同時，中交地產在手現金無法覆蓋短債。截至2021年末，中交地產短期借款為8.89億，一年內到期的非流動負債較2020年末的58.19億元上升至177.86億元，短債合計為190.55億元。但是同期中交地產的現金及現金等價物為107.6億元，與短債存在近90億的“缺口”。
為了緩解債務壓力，今年以來，中交地產想盡辦法融資。
2022年一季度報顯示，中交地產應付票據較去年末增加約1.2億元，變動幅度為31.4%，其稱主要為商業承兑匯票增加。
截至3月31日，中交地產短期借款為22.94億元，較去年末8.89億元增加14.05億元，漲幅高達158.09%。中交地產解釋稱，主要一季度新增金融機構短期借款。
除了向金融機構借款，今年以來，中交地產還計劃發行兩筆公司債券、一筆中期票據，一筆供應鏈金融資產支持票據以及一筆供應鏈金融資產證券化。
據焦點財經不完全統計，上述融資額度已近130億元。
實際上，金融機構和債券融資渠道已近滿額。去年末，中交地產就曾透露，公司銀行借款主要為開發貸款，利率較低，公司根據所持有的房地產項目情況，已將銀行開發貸款額度應用到最大限度；並且，其已按資產規模將公司債券發行至上限金額。
於是，中交地產將目光轉向母公司中交房地產集團有限公司。去年12月，中交地產披露，擬在2022年內向中交房地產集團新增借款，額度不超過100億元，單筆借款期限不超過60個月。
中交地產在融資公告中表示，“在充分應用上述相對低成本的融資之後，根據公司規模擴張以及生產經營的需要，仍存在部分資金缺口。在多方考察和比較其他融資渠道之後，控股股東方提供的資金具有及時、快捷、便利等優勢，截止 2021 年 6 月 30 日，控股股東方提供借款餘額佔中交地產總融資比例約 12.09%，為中交地產資金鍊的穩健運行提供了有益的支撐”。
隨後中交地產於今年3月30日“落實”了第一筆借款，宣佈擬向中房集團有限公司借款合計 45.8 億元，其中一筆為5.8億，一筆為40億元，期限均為兩年。
值得注意的是，中交地產向控股股東借款的利率並不低。這筆45.8億的借款中，5.8 億元借款年利率達 8%，40 億元借款年利率為7.5%。