深圳瑞捷工程諮詢股份有限公司（公司簡稱：瑞捷諮詢）主要從事建設工程第三方評估、管理和諮詢服務，為房地產開發企業、公共工程建設單位及其他委託單位等提供工程評估、駐場管理和管理諮詢服務。2019年3月，瑞捷諮詢開始接受廣發證券的上市輔導，同年7月，公司將保薦機構變更為一創投行，繼續衝擊深交所創業板。
從經營業績看，報告期可比前三年（2017年～2019年）內，瑞捷諮詢的營業收入分別為1.74億元、3.10億元和4.96億元，年化複合增長率為68.94%；歸母淨利潤分別為4970.62萬元、6485.32萬元和13886.28萬元，年化複合增長率為67.14%，經營成長性看似不錯。
不過，公司對第一大客户融創中國的營業收入增長或有些異常，標段評估單價漲幅顯著高於工程評估業務整體的標段單價漲幅。2019年11月，公司因涉及重慶市渝北區住房和城鄉建設委員會的強制評估行為，被國務院督查通報。
同時，公司多名員工違規接受被評估單位行賄，涉及保利地產等七家地產公司，金額從1萬元到14萬元不等。2017年至今，公司累計分紅10487.50萬元，大部分流入實控人的腰包，而瑞捷諮詢還擬通過本次IPO募集12000萬元補充流動資金。
大客户營收激增或有異常，曾被國務院督察通報
據招股書披露，瑞捷諮詢提供的服務主要包括工程評估、駐場管理和管理諮詢，下游客户主要為房地產企業、公共工程建設單位及其他有需求的委託單位。報告期內，公司前五大客户均為全國性大型房企，包括融創中國、萬科集團、中海地產、華潤置地、碧桂園、萬達集團、保利發展、雅居樂等。
其中，融創中國系公司第一大客户，2017年至2020年上半年，瑞捷諮詢對融創中國的銷售收入分別為3075.11萬元、4809.24萬元、9009.46萬元、3169.44萬元，分別佔各期總營收的17.68%、15.49%、18.15%、16.09%。招股書稱，由於向融創中國提供工程評估的業務範圍、區域範圍持續擴大，公司對融創中國的收入大幅增加。
不過我們發現，瑞捷諮詢對融創中國的收入激增似乎並不尋常。據招股書披露，2017年至2019年，瑞捷諮詢對融創中國提供的標段評估次數分別為3610次、5293次、7486次，簡單計算可知，公司在融創中國業務中實現的標段平均單價分別為8518.31元、9086.04元、12035.08元，2018年、2019年分別同比增長6.66%、32.46%。
但就瑞捷諮詢的工程評估業務整體而言，其2019年平均單價的變動遠沒有公司對融創中國銷售單價的變動那麼劇烈。據招股書披露，瑞捷諮詢的工程評估業務主要分為過程評估、交付評估、專項評估三類，2019年，過程評估、交付評估、專項評估的標段平均單價分別同比增長3.64%、-6.22%、5.57%。因此，工程評估業務整體的標段平均單價在2019年的增長率應介於-6.22%和5.57%之間，遠低於公司對融創中國的標段平均單價漲幅（32.46%)。
那麼，瑞捷諮詢在2019年對融創中國評估單價異高的原因是什麼？這還需要擬上市公司進一步解釋。
另一方面，瑞捷諮詢曾因涉及“強制企業接受政府指定的唯一第三方機構進行評估並繳納費用”被國務院督察通報。
2019年11月，國務院通報第六次大督察結果。其中，國務院第十一督查組發現，重慶市渝北區住房和城鄉建設委員會在沒有上位法依據的情況下，於2019年2月印發《關於開展竣工驗收項目第三方交付評估實施辦法（試行）》（渝北建發〔2019〕10號），要求區內所有房屋建築和市政基礎設施工程在竣工驗收之前，均要到渝北區建設管理事務中心指定的第三方評估機構（深圳瑞捷工程諮詢股份有限公司）進行評估，未達到指標分值的不予受理竣工驗收。
據悉，渝北建發〔2019〕10號文件規定，“首次評估費用由建管中心承擔，因評估未達標而整改產生的後續評估費用由企業承擔”，在實際操作中，大部分項目需要參加兩次以上評估，許多項目的首次甚至所有評估費用均由企業支付。
多位員工受賄，第三方獨立性能否經受住考驗？
由於瑞捷諮詢是由建設單位等委託方自主聘請的第三方工程評估單位，將以獨立第三方的名義對工程質量、安全等方面存在的工程風險進行評判，因此，在項目檢查評估過程中，瑞捷諮詢的評估員存在接受委託方賄賂的可能性。
招股書顯示，2017年至2020年6月，瑞捷諮詢曾七次對未履行廉潔自律行為準則的員工進行追查，涉及七家地產公司，金額從1萬元到14萬元不等。
根據（2019）粵03刑終900號刑事裁定書，我們推測上圖提及的B地產公司即為保利地產。裁定書顯示，2017年，蘇劍、岳陽利用擔任瑞捷諮詢（原名“深圳市瑞捷建築工程諮詢有限公司”）評估員的職務便利，在保利地產相關項目中各自收受馮羿超賄送的7萬元人民幣，並在檢查評估過程中按其要求為項目打高分。
裁定書還稱，邵永宏曾收取馮羿超10萬元人民幣，並將其中的3.50萬元轉給潘某勝，讓潘某勝為其向其他瑞捷諮詢員工行賄。不過，招股書並未披露對這部分受賄員工的追查情況。
部分早期客户來自老東家，擬邊分紅邊募資補流
據招股書披露，瑞捷諮詢的實際控制人為範文宏、黃新華，分別控制公司50.90%、49.10%的表決權，持股比例分別為48.56%、46.88%，剩餘股份由公司其他員工通過持股平台持有。
2010年4月，李琦（範文宏配偶）、王麗華（黃新華配偶）共同出資設立瑞捷諮詢，各佔50%股權，而此時範文宏、黃新華均在深圳市邦迪工程顧問有限公司（以下簡稱“邦迪工程”）擔任監理工程師。
招股書顯示，在邦迪工程任職期間，範文宏、黃新華主要為萬科集團深圳公司下轄的部分工程項目提供監理工作，當萬科集團總部有第三方工程評估服務的採購需求時，範文宏、黃新華便將此業務介紹給其配偶設立的瑞捷諮詢。除了萬科集團以外，瑞捷諮詢和邦迪工程還存在8家重疊客户。
2016年12月，範文宏、黃新華從邦迪工程離職，隨後於2017年1月加入瑞捷諮詢。同月，李琦、王麗華將其持有的瑞捷諮詢100%股權全部轉讓給範文宏、黃新華。
另外，公司董事、副總經理吳小玲、副總經理王磊、住宅事業羣管理委員會主任兼大事業一部總經理關文釗亦曾在邦迪工程擔任工程師一職，均於2013年3月加入瑞捷諮詢。
值得注意的是，2017年至2020年，瑞捷諮詢共進行六次股利分配，各期分別分配現金股利3487.50萬元、4000萬元、2000萬元、1000萬元，佔前一年歸母淨利潤的比例分別為113.31%、80.47%、30.84%、7.20%。由於兩名實控人合計持有公司95.44%股份，因此，上述合計10487.50萬元的分紅款大部分已流入範文宏、黃新華的腰包。與此同時，瑞捷諮詢還擬通過本次IPO募集12000萬元補充流動資金。