財聯社（深圳，記者 楊依依）訊，財聯社記者從多個獨立信源處獨家獲悉，在和昌不動產集團董事長武磊本月初離任前，該公司總裁杜超已於11月底離職。
“走得悄無聲息，沒有離職通知，辦公室已經騰空了，聽説去了上海。”一名和昌集團在職員工表示。
事實上，今年和昌集團人事震盪頻繁，不僅董事長和總裁雙雙辭職，年內還有至少20名中高層離任，其中包括副總裁王新鵬、副總裁王進、物業董事長沈典維，以及一批各大中心總經理、分公司總經理。
這家曾因成立時間晚、規模狂飆突進而被業界稱為“黑馬”的公司，在克而瑞、億翰智庫、中指研究院三家機構的統計中，2019年銷售額相比2018年均出現下滑。
多位受訪人士告訴記者，和昌集團銷售不振、管理層動盪與2017年8月收購而來的萊蒙資產包有很大關係。
百億資產包暗藏隱患
時間溯回至2017年8月15日。當晚，萊蒙國際（03688.HK）發佈非常重大出售事項公告，
宣佈與和昌集團訂立買賣協議，計劃將旗下4個目標公司的全部股權及貸款以約133.26億元代價售予和昌集團，目標公司的主要資產是位於深圳、廣州、南京等6個城市的8個項目，總計涉及物業約197萬平方米。
通過此次收購，起家於河南、彼時總部位於北京的和昌首次進入深圳。在此之前，和昌在珠三角的土地儲備比例僅為約5%，其65%土儲位於中西部。
2017年底，武磊在接受媒體採訪時表示，萊蒙國際資產包未來可以貢獻的產值是800億元。
但和昌的員工們很快發現，萊蒙資產包存在前期盡調不完善的情況。8個項目中有3個位於深圳，是貨值的重中之重，而這3個項目都是城市更新地塊。一般來説，深圳的城市更新完整週期平均長達8-10年，中間不確定因素很多。
據瞭解，這3個城市更新項目分別位於深圳市龍崗區南聯片區、龍崗區布吉片區、大鵬新區葵涌片區。從2017年收購萊蒙國際資產包至今，據和昌集團公開披露的信息，深圳3個項目僅龍崗南聯在今年11月初進入到一期回遷選房階段。
“葵涌項目的問題最大，主要是海岸線的劃線影響到可開發建設用地，用地面積變小直接壓低項目貨值，價值打了很大折扣。布吉項目則是因為有一條鐵路線規劃，未來會佔用二期用地，導致二期可能直接廢掉。相對而言，龍崗南聯項目好一點。”和昌華南區域公司一名前員工對記者透露。
另一名曾深度參與萊蒙資產包的和昌前核心員工告訴記者，最新的情況是葵涌項目已退地。“貨值最大的龍崗南聯項目，在最初的測算表中2018年就能開盤，然後推到2019年，又到今年，整整三年過去了，現在説要到明年。”
記者通過採訪獲悉，萊蒙資產包另外5個項目，最大的問題是均非回款快的住宅項目。南昌項目前期住宅已被萊蒙售罄，和昌接手時僅剩公寓和酒店產品，現名為“和昌紅谷灘8號”，在售42-52平方米的LOFT公寓。杭州項目是一家酒店，也無法快速變現。
就在和昌出手的前一年，融創也通過收購萊蒙國際旗下項目進入深圳。“和昌手頭的貨還是融創挑剩下、萊蒙難以處置的，這個資產包簡直是天坑。”上述和昌前核心員工説。
而融創當時收購的7個項目中，有4個位於北京、上海、深圳，作價是43.94億元，淨估值可銷售/可租賃面積約125.62萬平方米。僅僅相差一年零三個月，和昌以2倍多的成本拿下了8個無法快速變現的項目。
“萬科系”高管離職背後
公開資料顯示，和昌集團的母公司中瑞控股起家於鄭州，最早從事煤炭貿易業務，2000年成立第一家公司，20年間發展為一家以大宗商品供應鏈管理為核心主業的大型綜合性實業集團，旗下主要有兩家子公司，除了和昌集團主營房地產，另一家是上市公司瑞茂通（600180.SH），主營中瑞控股的傳統業務大宗商品供應鏈。因此，和昌的實控人為中瑞控股創始人萬永興。
多位瞭解和昌的人士對記者表示，萬永興實際上並不怎麼參與具體的地產業務，充分放權。和昌的第一任董事長韓愷就是職業經理人，第二任董事長武磊入職後組建了自己的管理團隊。
韓愷曾帶領和昌從零開始，在近9年間做到銷售規模70億。2015年韓愷離職，當時來自萬科濟南公司、擔任韓愷助理職位不久的武磊上位，成為和昌新一任董事長，那一年，武磊僅33歲。
武磊隨即邀請當時還是萬科昆明公司助總的胡博加入，任命其為和昌集團總裁。之後包括和昌副總裁謝斌、副總裁馬進，還有鄭州、杭州等多個城市公司總經理，均由武磊從萬科挖來，和昌的中高層逐漸由“萬科系”出身的職業經理人替代。
如果萊蒙資產包順利“解包”，和昌後面的故事可能如大多數轉型期的房企一樣，經歷外部企業文化衝入、人事架構翻新的陣痛後，在規模上獲得突破。
值得一提的是，2017年10月，和昌併購萊蒙資產包的價格曾做過一次核算調整，總代價由133.26億元調至129.66億元。而中指研究院、億翰智庫、克而瑞三家披露的和昌2016年銷售數據分別為139億元、139.5億元、164.5億元，相當於和昌2017年用了前一年8至9成的銷售金額，拿下萊蒙資產包。
隨着資產包“解包”進展緩慢，2019年4月，武磊身邊的第一任總裁胡博離職，胡博的離開曾被部分內部員工認為是“萬科系”高管被否認的開始。“胡博為什麼離開？就是因為這個資產包的事情，老闆不滿意，要‘架空’整個萬科系。”上述和昌前核心員工説。
2019年7月底，和昌將總部遷至深圳。而自胡博離開後的短短兩年多時間內，至少20名擁有萬科背景的中高層離職。
誰應為和昌的人事動盪和銷售不振負最大責任？記者分別向一名來自“萬科系”的員工和一名“老和昌人”拋出這個問題，得到了完全不同的答案，前者認為是中瑞老闆，後者認為是武磊。
事實上，這兩個答案指向了和昌癥結的兩個方向。後者認為問題出在新一批職業經理人的經營不善，“千億目標是武磊自己提出來的，完全是作秀。收購資產包可以，事實上和昌以前很多投資回報率很高的項目都是收購而來，但買貴了當然不行，住宅還沒整明白就搞商業，二線城市還沒深耕就要進深圳。”
前者則認為中瑞老闆立場不夠堅定，其表示，“看待資產包是一個心態的問題，城市更新的週期本來就長。大家都知道進深圳有多難，多少TOP20的企業想進深圳都進不去。”
陣痛後走向何方？
記者在採訪過程中瞭解到，和昌的管理層已被中瑞控股接管，華中地區則早在2019年10月就已被中瑞園區集團合併，而中瑞園區集團是中瑞控股集團新成立的全資子公司。
在收購萊蒙資產包之後，和昌在土地市場上很少出手。據和昌集團官方微信號披露，2017年8月之後，其僅獲取了兩幅地塊，分別位於天津濱海新區和河南洛陽，合計地價12.11億元。2019年8月，武磊在接受媒體採訪時稱，“我們在北京沒有地了，長三角的項目也基本上開發完成，目前最大的貨儲在華南。”
存貨不足和資產包“解包”緩慢拖累了銷售規模，和昌在2018年和2019年連續兩年未完成銷售目標。
和昌對外公佈的上述兩年的銷售目標分別為350億元和500億元。中指研究院、億翰智庫、克而瑞統計的和昌2018年銷售數據為312億元、312.3億元、292.8億元，而三家機構統計的和昌2019年銷售額，數據出入較大，分別為298.2億元、248.2億元、165.2億元，不過均與500億元相差較遠。
至於2018年武磊提出的“2020年和昌的目標是邁過千億門檻”的願景，其本人在2019年8月公開表示：“和昌對於規模是持尊重客觀實際的態度，規模也是一個順其自然的事情。”
據中指研究院、億翰智庫的數據，和昌今年前10個月的銷售額分別為249.8億元和169.75億元。
據媒體報道，和昌近期將內部的合作開發平台上升至除華南區、華中區、華東區之外的“第四大區”，合作開發平台通過與母公司中瑞控股的合資平台，對地產業務進行全面深入整合，優勢互補。並且這個投資的區域還不只侷限在鄭州市內八區和港區，還包括以合肥、蘇州為核心的長三角區域、以東莞、深圳為核心的珠三角區域。
業內人士分析，背靠中瑞控股的和昌，或許能夠就此找到新的利潤增長點，走出規模瓶頸。
據和昌官微消息，深圳龍崗南聯項目和昌·拾裏花都即將入市。該公司認為，2020年預計業績增長20%的可能性很大，總銷售額應該會達到350億左右。