對於剛需購房者來説，房子買了就是自住的，房價漲了是贏家，不漲還是自己的家，漲與不漲都可以接受。不過因為房子的價值涉及到家庭財富和個人尊嚴，因此即使房子是用來自住的，心理上還是希望能買到保值或者升值的房子。對於投資客來説，不僅希望房價上漲，而且希望房價大漲，只有房價大漲才能掙到錢。
過去房價大漲的時候，確實有很多炒房客和剛需享受了房價上漲多帶來的紅利。剛需購房者可能沒有直接賺到錢，但是名下房產大幅升值也會帶來很大的滿足感，而很多炒房客確實賺到很多錢，實現了財富自由。過去的樓市也讓很多人產生了一種樓市掙錢很容易的感覺，甚至閉着眼買房都不會虧錢。不過這種樓市觀念需要改變，因為如今的樓市環境發生了很大的變化，從過去的房價普漲轉變為現在的有漲有跌，在新的樓市環境下，也應該有新的購房觀念。
如何用兩個字來形容現在樓市的變化，那就是“分化”，分化簡單來理解就是不同的房子可能會有不同的發展趨勢，比如一二線城市的房子可能呈現穩中有漲的趨勢，而有些人口流出的三四線城市房價可能出現下跌；又比如好的地段的房子會保值或者升值，而一些地段比較差的房子會面臨保值。在樓市分化的大環境下，我們應該理性看待房價的上漲或者下跌，相比於過去房價普遍上漲，現在的房價更可能呈現出有漲有跌。
很多人都知道樓市開始分化，也知道未來不能再隨便買房，需要購買能保值的房子。不過未來什麼樣的房子能保值呢？筆者認為決定房子能否保值的因素很多，比如城市的發展潛力，房子所在的地段，房子本身的户型、樓層、住宅類型等，小區的綠化、物業服務等，另外買房也要重視購房羣體，弄清楚什麼樣的購房人羣需要購買什麼類型的房子。結合以上這些因素，未來10年這3類房子將會變得很搶手，不僅住着舒服還很保值，非常值得購房者購買。
01區域性中心城市+黃金地段。
據統計2019我國城鎮化率為60.60%，而2018年城鎮化率為59.58%，2019年相比於2018年增長1.02%。有專家預測，城鎮化率超過60%以後，全國城鎮化的速度會減慢，但是根據2019年城鎮化的增長1.02%來看，未來幾年，每年依然會有超過一千萬人從農村進入城市，並且人口流入最多的城市就是區域性中心城市。
什麼樣的城市可以稱得上是區域性中心城市呢？所謂區域性中心城市，就是那些在一個區域內經濟相對比較發達的城市，首先省會城市和直轄市都是區域性中心城市，然後還有一些城市儘管不是省會城市，但是經濟比較發達，也算是區域性的中心城市，比如青島市、深圳市、洛陽市、蘇州市等，其實這樣的城市還有很多，這裏就不一一列舉。
區域性的中心城市是人口流入的主要城市，相信大多數想去大城市發展的年輕人，要麼選擇去一線城市，要麼會選擇距離自己家鄉比較近的大城市。對於區域性中心城市來説，最不缺的就是人口流入。有人認為近幾年人口出生率在下降，房地產行業的人口紅利即將消失，事實上對於區域性中心城市來説，只要城鎮化一直繼續，人口紅利就不會消失，因此區域性中心城市的房子在未來很長一段時間都十分值得購買。
不過並非所有區域性中心城市的房子都有升值潛力，馬光遠曾説過，對於大多數城市，城市中只有20%的房子有投資價值。也就是説即使是同一城市的房子，升值潛力也是不一樣的，而那20%值得投資的房子，基本上就屬於黃金地段的房子。很多人去大城市主要就是為了在大城市工作，而只有地段比較好的房子上下班才比較方便。什麼樣的地段才能稱得上是黃金地段呢？首先是城市區域的中心，每個城市都會有好幾個區域，每個區域的中心就屬於黃金地段；還有就是有學區的地段，也是非常不錯的地段；最後就是附近有大型商圈的地段，這類地段也屬於黃金地段。總而言之，在未來很長的一段時間，區域性中心城市黃金地段的房子都是非常值得購買的。
02大公司（工廠）和寫字樓附近的房子。
根據最新的《中國流動人口發展報告》，2019年中國流動人口的數量為2.36億，可以説流動人口是一個非常龐大的羣體，基本上每6個人就有一個流動人口。並且流動人口大多都是中年人和年輕人，在城市沒有房子，如果他們想在城市長期發展，必須在城市買一套屬於自己的房子，並且為了工作方便，他們儘可能會購買大公司或者寫字樓附近的房子。
根據央行的調查數據，已經有96%的家庭有房子，換句話説就是城市人基本已經不缺房子。未來城市最大的購房需求來源於流動人口，流動人口大多都是普通的打工者，收入水平很一般，對於這部分流動人口來説，城市的房價確實太高，只能接受小户型的房子。
另外流動人口不僅是購房的主要羣體，也是租房的主要羣體，他們大多都沒有房子，因此在買房之前，就只能選擇租房。一般租房客為了降低租房成本，會選擇小户型的房子，同時為了上下班比較方便，會盡可能選擇大公司或者寫字樓附近的房子。因此這類房子不僅未來流動性很強，同時有很高的租用價值。對於炒房客來説，房子容易出租可以實現以租養貸；對於剛需來説，因為這類房子的流動性比較好，以後換房子的時候比較容易出售，即使換房子的時候不想出售房子，也可以把房子進行出租，同樣可以帶來一定的收入。
正是由於大公司（工廠）和寫字樓附近的小户型房子具有很強的流動性和租用價值，未來這類房子將會有很強的升值能力，不管是剛需還是投資客都推薦這類房子。
03城市近郊+交通便利的多層住宅。
農村人嚮往城市的繁華與熱鬧，而城市人則嚮往農村的寧靜與閒適。農村人嚮往城市就會進入城市奮鬥，而城市人嚮往農村卻不能居住在農村，除去一些實現財富自由的人，大多數城市人還是要在城市努力奮鬥。因此嚮往安靜與閒適的城市人就會選擇居住在郊區，如果是遠郊的話距離市中心太遠，基本和居住在農村差別不大，生活非常不方便。而城市近郊的房子距離市區比較近，如果再靠近地鐵站或者公交站的話，進入城市也會非常方便，因此城市近郊同時交通便利的房子將會成為很多人的優先選擇。
另外隨着人們生活水平逐漸提高，越來越多人開始追求高品質的生活，其中高品質住宅是高品質生活很重要的一部分。一般多層住宅的居住密度比較低，住宅新標準下，新建的4層及4層以上的多層住宅也會配備電梯，解決了多層住宅長久以來的出行問題，因此未來的多層住宅將會變得越來越受歡迎。
因此城市近郊同時交通便利的多層住宅將會成為改善型住房的首選類型，尤其對那些厭煩了城市生活的人，比較嚮往郊區寧靜閒適的生活，同時還要保證生活的便利，這類房子就會成為非常合適的選擇。