盈利能力弱、股價低迷的招商積餘選擇在深夜公佈了中期業績。
毛利率創五年新低
8月17日，招商積餘披露2021年半年度財務報告。報告期內，其實現營業收入47.79億元，同比增長23.56%，完成年營收目標103億元的46.4%；歸母淨利潤2.48億元，同比增長38.85%。
目前，招商積餘致力於佈局“大物業+大資管”兩大核心業務，且不再從事新的房地產開發。從業績貢獻來看，公司營收主要依賴物業管理業務，期內共取得44.36億元收入，較去年同期增長23.68%，佔據總營收的92.84%。
招商積餘在半年報中直言，物管業務的增長主要得益於原有物業管理項目增長、以及新拓展市場化物管項目的增加。今年1-6月，招商積餘物管業務新增在管項目82個，其中住宅項目和非住宅項目各有13個和69個，在管面積較年初增加874.58萬平方米，實現新籤合同額13.59億元，同比增長20.59%。
截至今年6月底，公司總在管項目已增至1520個，管理面積約2億平方米。其中，作為公司物管收入排名前五的深圳、山東、四川、江蘇和北京合計擁有管理面積8511.07萬平方米，佔比42.63%，報告期內共獲取23.86億元收入，為公司貢獻了53.79%的物管總營收。
事實上，招商積餘物管業務的毛利率並不高，上半年毛利率僅10.58%，較上年同期11.23%下降0.65個百分點。其中，來自基礎物業管理的毛利率10.7%，較去年同期減少0.22個百分點，來自專業化服務的毛利率減少2.52個百分點至10.08%。
作為其核心業務，物管業務毛利率的下滑也直接拖累了公司整體盈利能力。半年報顯示，招商積餘上半年毛利率13.54%，創下近五年新低。東方財富choice數據顯示，招商積餘2017年-2020年的中期毛利率分別為20.65%、22.66%、20.47%、13.83%。在淨利率方面，招商積餘依舊徘徊在5%以下，雖然較去年略有上升達到4.39%，但與同行業物企仍有較大差距，億翰智庫數據顯示，2020年上市物企的淨利率均值為14.1%。
諸葛找房數據研究中心認為，招商積餘盈利能力較弱或有兩方面原因，“從企業發展來説，或是由於企業為追求規模快速發展，對利潤指標的重視度相對較低；從企業經營來看，項目分佈較為分散且投入成本較大也有一定影響。”
此外，由於招商積餘不再從事新的房地產開發，部分房地產尾盤銷售減少，上半年利用遺留的房地產開發業務實現營收7188萬元，佔總營收1.5%，較上年同期下降24.86%。在遺留地產項目中，衡陽中航城市花園項目尚有土地儲備近50萬平方米，天津九方城市廣場項目地下部分施工已完成，尚待進一步開發，目前兩項目公司股權均已委託招商蛇口經營管理。
股價持續低迷
投資者對招商積餘盈利能力的擔憂情緒也反映在二級市場上。
期中考“交卷”後，招商積餘股價下行的局勢愈發難以遏制。業績公佈當天，招商積餘收跌4.24%，報13.31元/股，全天成交金額1.46億元，換手率1.6%。這一跌勢依舊在持續，並在次日一度探底至12.2元/股。
事實上，招商積餘的下跌行情已持續了一年多。截至8月19日收盤，招商積餘股價跌至12.67元，據東方財富choice統計，其近一年累計跌幅已達到63.5%。招商積餘自2019年底完成重組、將業務重心轉向物業和資管後，一躍成為A股市場最大上市物企，公司股價也在隨後半年青雲直上，並創造了38.43元/股的最高記錄。
但好景不長，股價的狂歡盛宴在2020年中期業績發佈後戛然而止。
2020上半年，招商積餘的13.83%毛利率創下多年來最低。此外，公司經營性現金流持續多年為負的問題仍未解決……
如今，招商積餘現金流為負的“痼疾”依舊待解。數據顯示，2018年-2021年的中期業績中，其經營活動產生的現金淨流分別為-1.43億元、-5.64億元、-5.33億元、-4.39億元。諸葛找房告訴《國際金融報》記者，“這一現象或也反映出企業的經營與發展模式出現了一定不適。”
據其分析，對於企業經營，現金流為負或將導致企業外圍活動承受一定的資金流動性壓力，對於後續高質量發展有一定的阻礙作用；另一方面，也不利於企業提高自身影響力，或將進一步導致企業輸入投資和市場評價等出現下滑。
面對股價的“跌跌不休”，第二大股東中國航空技術深圳有限公司也在積極尋求離場機會。從2020年7月到2021年5月，中國航空前後3次共減持669.77萬股，截至6月底其持股比例已降至11.32%。
對於公司股價未來走向，諸葛找房認為，在企業針對問題做出相應調整後，未來或將逐步擺脱股價下跌過大情形，但從市場角度來看，物業股或將逐漸進入放緩時代，股價下跌或許仍然難以避免。
文章來源:國際金融報