財聯社（北京，記者 李潔）訊，凱德集團又進行了一筆大額的資產處置。
6⽉28⽇，凱德集團公告稱，與中國平安人壽保險簽署合作協議，向平安出售中國六個來福士資產組合的部分股權。
根據協議，該資產組合的總資產價值為467億元人民幣，平安人壽總投資金額不超過330億元，該交易預計於2021年三季度完成。
“平安收購的是其中部分股權，交易前凱德通過私募基金對涉及項目的持股比例在30.7%至55%之間，交易後變更為12.6%至30%。凱德將作為資產管理者負責項目的運營管理，繼續推動並參與這六個來福士項目的增長。”一位凱德內部人士對財聯社記者表示。
凱德為何出售？
來福士是凱德旗下綜合體旗艦品牌，自2004年進入中國至今已有9座。凱德本次出售涉及的項目包括上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中心。
對於出售6項目股權的原因，凱德集團方面向記者表示，此舉符合凱德集團的資產再循環策略，釋放成熟資產價值用於再投資。本次回收的部分資金將用於擴大在新經濟資產領域的投資。
一位房地產研究機構高層認為，“單純看來福士這幾個項目出租率表現應該是不錯的，但疫情對其運營造成了一定衝擊，項目運營比疫情前要差一些，凱德選擇出讓一部分股權是為了緩解資金壓力。”
2020年年報顯示，由於投資物業資產重估損失和部分項目及股權投資減值，凱德置地淨虧損15.743億新元（約合人民幣77億元）。
據凱德方面透露，此次與平安的交易將為凱德實現資本回收超過20億新元（約合人民幣96億元）。
“對於凱德而言，出售6項目部分股權後，其在金融操作方面比較靈活，通過將此類項目股權進行交易，客觀上降低了企業的資金壓力。從實際過程看，平安人壽作為機構投資者進行持有，有助於促進此類項目更好地運營和管理。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者。
據瞭解，凱德集團於1994年進入中國，目前已在中國40餘座城市運營管理200多個項目，總開發規模約2300萬平方米，管理總資產約2800億元人民幣。
“凱德進入中國27年來，已構建的投資物業儲備超過244億新元，並且擁有良好的資本再循環表現。截至今年一季度末，集團的基金管理規模增長到了792億新元。”凱德集團首席執行官李志勤表示。
投資轉型前路未明
在中國商業地產市場具有深厚經驗的凱德集團，近年來開始投資轉型新業務。疫情帶來的影響，進一步加大了其投資轉型的決心。
近幾年來凱德通過處置資產再投資，不斷進行資產優化。2018年，凱德集團宣佈通過旗下全資子公司凱德商用，出售中國20家購物中心項目公司的100%股權及相應負債，交易價格為17.059億新元（約合83.65億元人民幣）。
隨後在2019年6月，凱德集團將哈爾濱的凱德廣場·學府和凱德廣場·埃德蒙頓以及長沙的凱德廣場·雨花亭三家購物中心的公司股權進行出售，交易價格為29.6億元人民幣。同年7月，凱德將持有十餘年的建業地產24.09%股份進行了清倉，總代價為28.31億港元。2020年2月，以約8.509億元人民幣的價格將其持有的鄭州二七項目（原北京華聯租賃物業）的全部股份出售給非關聯的第三方公司。
據財聯社記者不完全統計，凱德3年多來通過處置資產獲得的總金額約475億元人民幣。
對於一系列資產處置動作，凱德集團曾表示，這是集團連續優化資產的過程。
一位熟悉凱德的人士介紹，凱德的“地產+基金”模式，形成了投融管退的完整價值閉環。項目初期由私募基金負責開發和孵化，通過高效運營，不斷提升資產價值和回報率。待項目進入成熟期，再通過集團旗下上市房地產信託或第三方實現退出，在釋放成熟資產價值的同時，將所得資金用於再投資。
不過，從轉型節奏來看，其在中國再投資的速度，似乎慢於處置資產的速度。
自2019年開始，凱德開始轉型進行新經濟領域的投資。在2019年7月，凱德集團與星橋騰飛整合，將資產類別擴充至產業園、工業及物流地產和數據中心等新經濟領域。
凱德集團總裁兼中國區首席執行官羅臻毓表示，“2020年會加快對產業園區業務的整體發力，包括對物流、數據中心等領域的部署。”
2021年4月，凱德以36.6億元人民幣收購了一個位於上海市閔行區的超大規模數據中心園區。
凱德方面表示，計劃在未來幾年，將凱德在中國新經濟資產領域的規模從2020年底的15億新元擴大到50億新元，投資重點涵蓋產業園區、物流和數據中心。
“凱德的投資轉型，是因為在房地產領域面臨一定壓力，也是看好後續經濟的結構調整和市場趨勢。但轉型本身不成功的案例也比較多，還是要注意相關風險。”上述研究機構高層表示。
接盤者平安
平安人壽作為接盤者，對於不動產領域的投資已經相當嫺熟。近年來其投資了多個不動產項目以及多家房地產公司，主要是通過購買股權，成為財務投資者，基本不參與項目開發及運營。
據悉，平安重倉持股的知名房企至少有13家。其不僅是碧桂園、旭輝、華夏幸福、融創中國、朗詩地產的第二大股東，還持有金地、保利、華潤、綠城、九龍倉等多家房企股票。
在2021年6月，中國平安還公告稱，平安資管、平安人壽已與招商蛇口簽訂戰略合作協議，平安資管將認購招商蛇口的非公開發行股份，認購價格暫為16.58元/股，但認購數量及金額待定。
如此高頻率的持股以及投資，也讓平安有了“隱形地主”之稱。
對此，中國平安總經理任匯川曾表示，平安的房地產投資符合監管規定，平安的房地產投資在政策允許範圍內的佔比是非常小的。
高力國際一位高管告訴記者，2020年銀保監會發布的54號《關於保險資金財務性股權投資有關事項的通知》，明確了保險公司開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業及住宅，而穩定運營的商業地產則不在“負面清單”之列，且保險資金追求長期運營並能提供穩定收益的房地產項目，與商業地產具備天生的契合性。
“凱德的商業地產投資及運營能力在業界首屈一指，旗下資產收益表現有目共睹，因此此次凱德與平安人壽的股權合作也合情合理。”上述高管如是説。