在監管護航下，基礎設施公募基金REITs的腳步漸行漸近。
9月27日，上交所總經理蔡建春自今年8月履新該職位以來，首次系統發言中公開表示，推動公募REITs試點，是資本市場助力構建新發展格局的“重要拼圖”。
9月22日，中國證券業協會發布了基礎設施基金網下投資者管理細則徵求意見稿，從明確註冊要求、規範行為、壓實中介機構責任以及建立差異化的自律措施等角度提出相關要求。
不到一個月前的9月4日，滬深交易所發佈《公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)業務辦法》以及《公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)發售業務指引》（下稱《指引》）;深交所同時還配套發佈《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務審核指引》。
此前，4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》(下稱《通知》)。同時，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(徵求意見稿)。
目前累計共有6份文件對於公募REITs的產品設計、交易規則等方面做出要求。目前構建出了怎樣的監管框架？將要落地的公募REITs將有何特點？新京報貝殼財經記者採訪了兩位中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會委員，分別是德邦基金總經理陳星德、嘉實基金董事總經理王藝軍，回答了以上問題。
貝殼財經：本次提出的產品結構與國際市場主流的結構有何不同？國內產品結構是否過於複雜，設計成本過高？
陳星德：
國內REITs產品結構為“公募基金+資產證券化+項目公司”，相較於國外“公募基金+項目公司”的交易結構更為複雜。主要系我國現行法律體制所制，按我國《證券投資基金法》的規定，基金財產應當用於下列投資：上市交易的股票、債券；國務院證券監督管理機構規定的其他證券及其衍生品種。資產證券化產品作為金融衍生品，屬於公募基金投資範圍，同時資產證券化產品又可直接認購項目公司股權進行運作。
王藝軍：
國內將公募基金與ABS進行結合，這種同一實際控制人控制的“公募基金+基礎設施資產支持證券”結構因為同一控制的原因，本質上類似於國外REITs產品結構中持有底層資產的載體。
貝殼財經：目前市場上已有不少類REITs，和公募REITs有何區別？
陳星德：
此前境內依託企業資產證券化業務開展了一系列類REITs試點，基礎資產涵蓋商業物業、住房租賃等領域，並湧現出瞭如保利住房租賃REITs、新派公寓REITs等具有較大市場影響的項目。同時，基金管理公司也嘗試發行了鵬華前海萬科REITs，是第一隻使用公募基金作為發行載體的公募“類REITs”產品。以上探索具有重要的意義，但均不是真正意義的標準公募REITs。
第一，目前國內的“類REITs”大多是結構化的融資工具，和真正的權益型REITs相去甚遠。此次《徵求意見稿》要求的基礎設施基金必須持有基礎設施項目公司全部股權，通過資產支持證券和項目公司等載體（以下統稱特殊目的載體）穿透取得基礎設施項目完全所有權或特許經營權。
第二，目前國內的“類REITs”產品在投資者資格、募集方式、上市交易模式等方面多有限制，沒有實現公開募集和公開交易上市。而此次《徵求意見稿》明確公募REITs採取中國證監會註冊後，通過網下詢價和基金銷售機構向公眾投資者銷售的方式公開募集。基礎設施基金採取封閉方式運作，可以向證券交易所申請上市交易。是真正的可公開募集和上市交易的金融產品。
此外，在交易結構、運營管理、資產評估與估值、信息披露等方面，公募REITs與“類REITs”也有顯著的差異，更為規範、嚴格、透明，體現了公募基金的制度優勢。
王藝軍：
2014年以來，我國境內依託資產證券化業務，以私募方式開展REITs嘗試；截至2020年7月，國內交易所類REITs發行了75單，規模超過1400億元。類REITs為公募REITs的落地積累了豐富的資產類型；在類REITs市場產品中，基礎資產涵蓋了物流倉儲、寫字樓、購物中心、工業廠房、酒店、高速公路等多種資產類型，為公募REITs探索了不同的不動產類型，積累了有益的經驗。
目前，我國類REITs本質上是與原始權益人信用相關的債性產品，而本次《指引》則突出了公募REITs的權益屬性，是典型的權益投資。回顧國內證券化市場的發展歷程，此次從類REITs到公募REITs的跨越，實現了債性到股性，私募到公募的雙重突破，具有重要的歷史和現實意義。
新京報貝殼財經記者 張姝欣 編輯 陳莉 校對 陳荻雁