港龍中國上市後首份年報出爐，負債攀升毛利率下跌

文/朱琳

3月21日23點59分，港龍中國地產集團有限公司（以下簡稱港龍中國）發佈2020年公司年度業績報告。

年報顯示，2020年港龍中國總收益約為人民幣41.71億元，同比增加111%。毛利為15.17億元，同比增加80%。

據年報披露，港龍中國2020年合約銷售額是313.2億，較2019年的299.4億銷售額同比增長20%。據克而瑞2020年中國房地產企業銷售榜單顯示，港龍中國全口徑銷售額313.2億排名86位，權益銷售為146.7億，排名在百強之外為120位，權益比不超過50%僅為46%。

2020年，港龍中國的物業銷售收益為41.71億元，同比增加約111%。在2020年內，港龍中國確認總建築面積約為437988平方米，較之2019年同期增長了約75%。

港龍中國2020年毛利為15.17億元，同比增加80%；而毛利率約36%，較之2019年同期的43%有所下跌，報告中解釋為年內交付的土地成本較高。

梳理港龍中國近期土地市場表現，其上市後激進拿地，屢拍高價地。

2020年8月17日，在經過97輪激烈競拍，港龍中國拿下了金華義烏一宗商住用地，溢價率31.71%，板塊樓面價首度破萬，達到10673元/平方米，其它項目的成交樓面價均只有6000多元/平方米。

2020年8月24日，經過107輪報價，港龍以93%的溢價率拍下江蘇鹽城東進路南、開放大道東側地塊，樓面價10740元/平方米，這是鹽城當年首宗破萬地塊，也是樓面價歷史第三高地塊。

2020年10月21日，經過397輪競拍，港龍中國以溢價率77.14%競得江蘇省南通市如皋R2020097地塊，起始價6300元/平方米，最終成交單價11160元/平方米，再一次刷新如皋城北板塊的單價紀錄。

同年11月11日，港龍中國38.3億摘得廣州增城一宗商住地，樓面價6499元/平方米，進入大灣區。

港龍高溢價拿地激進，從而也導致近兩年負債急劇攀升。

負債方面，年報披露，港龍中國2020年的淨負債比率為41%，較於2019年12月31日的21%增加20個百分點，年報解釋該增加主要由於總借款餘額增加以為集團擴張提供融資。從整體上看，2020年港龍中國地產的負債總額約417.6億元，較之2019年為212.4億元增長了將近一倍。

在“當前三道紅線”出台、房企融資收緊的大背景之下，目前港龍地產的淨負債率為41%，剔除預收款後的資產負債率44.9%。港龍中國副總裁張鴻光在今日舉行的在線業績發佈會上表示，對於公司管理來説，整體資金安全，整體流動性是非常強的，由於公司主要銷售住宅，因此其策略是去化，故不用這擔心三條紅線問題。

從土地儲備來看，年報數據顯示，港龍在江蘇的土儲數量為5815993平方米，佔據了企業總土儲數量的54%，土地儲備佈局過於集中。另外，一線城市土儲量寥寥無幾，可見距離全國性綜合大房企還仍有距離。

從融資成本上看，港龍中國融資成本淨額同比增加約19%，由2019年0.7億增加至2020年人民幣約0.83億元。年報中解釋次增加主要歸因於用於物業開發業務的計息債務的增加。