央行報告：4成家庭擁有2套房，户均資產超300萬！你達標了嗎？

房產市場裏，有一個問題始終被大家討論：中國的房子夠住嗎？不同的人有不同的回答，對於那些1平米都沒有的普通人，答案是“一房難求”，對於坐擁百萬套房產的炒房客，他們擔心的不是房子夠不夠住，而是高槓杆下，房價橫盤，可用財富被嚴重透支的問題。

最近，市場上熱傳着一篇央行報告《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》，內容基於2019年10月在全國對3萬餘户城鎮居民家庭開展了資產負債情況調查而形成的報告。不僅反映出當下我國房地產市場的發展現狀，還透漏出諸多房地產的關鍵信息：

1.家庭户均總資產超300萬，住房佔比近7成

調查顯示，我國城鎮居民家庭户均總資產317.9萬元，資產分佈分化明顯，家庭資產以實物資產為主，住房佔比近七成。

户均資產317.9萬，這個數字超出了大多數人的認知，一定又有人認為自己被平均了。但這組數據足夠真實的原因在於，此次調查對象為城鎮居民，也就是農村居民不包含在內；其次總資產不是淨資產，也就是沒有剔除掉家庭負債，央行公佈的資產數據既包括你的所有者權益，也包括你的負債。

住房佔比近七成，説明居民資產雖然超300萬，但大部分資產集中在房子上。與國際相比，美國的房產在家庭總財富中的佔比僅為三成多。而房子是用來住的，變現能力並不強，所以居民實際可支配財富並沒有想象中那麼多。

不難看出，房產是我國絕大多數家庭的主要財富來源，造成了許多家庭難以忍受房價的劇烈變動。房價上漲則財富迅速升值，即使不能變現，所有人也都很開心。房價下跌則家庭財產持續受損，財富縮水，居民出門消費的慾望也隨之減退。

這也是為什麼當下必須堅持房住不炒、穩地價穩房價穩預期的原因，房產與家庭財富的深度捆綁，背後影響的卻是土地財政、銀行主力信貸資產。

2.城鎮住房擁有率達96%，4成家庭擁有2套以上房產

數據顯示，我國城鎮居民家庭的住房擁有率達到96.%，收入最低的20%家庭的住房擁有率也有89.1%。有一套住房的家庭佔比為58.4%，有兩套住房的佔比為31.0%，有三套及以上住房的佔比為10.5%，户均擁有住房1.5套。

單看96%的住房擁有率感覺相當高，但其實住房擁有率只是一個統計概念。一個家庭只要父母有房，不管在哪裏，子女也算擁有住房，所以整體看我國是不缺房子住的，差別在於結構性失衡。

比如一二線城市商品房供應不足，三四線或地縣級市的房子多，卻不具有金融屬性，多數房子掌握在少數人手裏等等。這也在提醒購房者，未來應該把三四線金融屬性低的房子儘早拋售，置換去大城市，那裏的房子才更具價值，可以傳承、繼承。

3.買房加槓桿是常態，房貸佔家庭總負債比重超7成

總體看，我國城鎮居民家庭的資產負債率相對較低。調查顯示，我國城鎮居民家庭資產負債率的均值為9.1%，低於美國的12.1%。城鎮居民家庭負債參與率高，為56.5%，負債集中化現象明顯，負債最高20%家庭承擔總樣本家庭債務的61.4%；家庭負債結構相對單一，負債來源以銀行貸款為主，房貸是家庭負債的主要構成，佔家庭總負債的75.9%。

既然房子成為家庭的主要資產，那麼多數人最大的支出就是買房。有意思的是，調查結果顯示，富裕家庭的負債參與率更高，且更容易獲得銀行貸款，低資產家庭對民間借貸的依賴度相對較高。按家庭總資產排序，資產最高20%家庭的負債參與率最高，為63.3%，且負債中97.1%為銀行貸款。資產最低20%家庭的負債參與率最低，為38.6%。資產最低20%家庭的負債來源中，89.4%來源於銀行貸款，遠低於其他家庭；9.0%來自於民間借貸，遠高於其他家庭。

這主要是因為低資產家庭收入較低，或沒有穩定的收入來源，從銀行渠道獲取貸款相對困難。同時也體現出一個典型的財富鄙視鏈：負債>資產>現金，越富裕的人越能更早接觸負債。

對於普通家庭來説，需要關注的問題是流動資金風險。如果現金流正常，收入能平復債務，則債務不存在風險；如果樓市出現大幅波動，或家庭經濟收入出現資不抵債，那麼房貸就會成為一個家庭難以承受之重，那麼有三類人風險較高：缺乏穩定收入的低收入羣體、面臨購房、成家生子、子女教育等重壓的中青年羣體、住房負債佔比過高的剛需羣體。

可見，雖然居民資產負債整體穩健，但資產流動性存在一定風險。你家是什麼情況？達標了嗎？