觀點直擊 | 合景泰富千億未竟 孔建岷“最想做的事是去槓桿”

觀點地產網 早於業績會一天，合景泰富公佈其2020年中期業績。8月28日午間，業績會於線上召開，依舊是由主席及執行董事孔健岷率領一眾管理層出席。

去年這個時候，坐在主席台最左側的徐錦添成為關注點。在這之前不久，他剛辭任公司執行董事和CFO的職位。

今年徐錦添同樣以高級顧問的身份出現，但一個明顯的細節是，有關物業管理和分拆方面的問題，均直接交予他來回答。

徐錦添的“更重要任務”是什麼，外界有了明確的答案。

6月24日，合景泰富正式提呈合景悠活IPO申請文件。物業分拆上市的進展，成為業績會現場關注的焦點。徐錦添的回應是，“現在正處回答交易所提問的階段”，至於實物分派股份予集團股東的比例問題，“現階段言之尚早，到時會在招股書中披露出來。”

中報披露，截至2020年6月30日止六個月，物業管理收入約人民幣5.47億元，同比增加50.7%，主要由於管理的物業數目增加。業態方面，則包括商場、寫字樓、住宅、學校、醫院、公寓、酒店等，擬打造“全業態智慧服務運營商”。

分拆物業之外，完成千億銷售目標的信心、降負債去槓桿的決心，成為管理層更希望向外界傳達的。

銷售和利潤目標

2019年合景泰富錄得預售額861.11億元 同比增長31.47%。今年初管理層定下的目標為1030億元，同比增長20%，增速相對放緩，但其實已高出同規模的房企不少。

合景泰富三年千億的計劃於2017年提出，今年進入了衝刺的最後階段。但今年上半年累計實現合同銷售金額約367.64億元，同比增長2%，按照目標只完成了約35.6%，下半年去化的壓力應是不小。

孔建岷並沒打算調整千億目標的計劃，他認為只要宏觀政策沒有出現大的調整，還是很有信心完成全年的任務。

按照目前的計劃，下半年可售資源約1300億元人民幣，若要完成千億的銷售，需要達到51%的去化率。

即將開盤入市的有20個全新項目，其中45%位於粵港澳大灣區，30%位於長三角城市羣，一二線城市佔比達到87%，住宅佔比達到9成。管理層給出的肯定是，這些項目的銷售位置、銷售價格包括利潤表現都非常值得期待。

信心一定程度上來源於利潤優勢帶來的收入保障。“沒有盈利的項目堅決不做”的拿地邏輯下，管理層對重倉的長三角、珠三角區域的利潤表現還是比較滿意的，認為與相應的規模達到了較好的平衡。

在營運指標貢獻上，近年來合景泰富的主業物業開發的結算收入其實表現一般，這跟存貨週轉率有很大關係。2018年其存貨規模突破550億，後續仍保持上升趨勢。反映去化壓力指標的“存貨/平均預收賬款”數值在2018年為8.29，較2017年的12.90下降了35.74%，但仍高於行業3/4位數。

但今年疫情下，週轉速度也為管理層所重視，包括對標準工期進行了重新制定和壓縮。具體到數據量化上，在首開效率上，2020年首開工期平均到了7個月，相比2019年有了大幅的提升，項目實際工期同比去年優化15%。

相比主業物業開發，投資性物業在近兩年為合景泰富提供主要的利潤支撐。“其他收入及收益”和“投資物業公允價值收益”的總和佔淨利潤比重大幅增加，尤其是2018年增至109.5%。2019年上半年，該兩項收益合共41.94億元，佔比70.33%。

今年上半年，合景泰富錄得淨利潤則為36.6億，同比下降40.5%；歸屬股東淨利潤35.15億元，同比下降41.04%。中報披露下降原因為公允價值重估減少了很多，扣除重估，歸股東淨利潤增幅8.7%。

而觀察發現，投資性物業公允價值收益淨額期內僅錄得3.52億元，同比去年的30.55億元大幅度減少。其中，酒店營運受疫情影響最明顯，收入同比大減46.2%，營運按年下跌46.2%至1.3億元。不過管理層預期下半年將有較好的復甦，整體出租率預計在80%以上。

不過長期來看，投資性物業依舊會持續提供穩定的現金流入和利潤支撐，管理層也將其稱為“未來發展的一個重要戰略方向”，每年銷售額的7-10%會投入商業的發展。管理層預計，所有商場開業後租金將達到40億左右，這是合景泰富未來三到四年的目標。

據悉，合景泰富截至目前已開業商業項目共34個，其中商場8個，寫字樓 8個，酒店18個，均位於一二線城市核心地段及新經濟區。

“去槓桿是最想做的事情”

過去幾年合景泰富採取較激進的買地策略，連續加大土地投資。土儲和項目建設不斷增多，加上存貨和投資性物業規模較大，也直接影響了多項財務指標。

分析師向觀點地產新媒體透露，孔建岷於當日的投資者會上坦言，“降低負債率，希望國際國內評級機構對合景評級有提升，這是我最想要做的事情。”

據瞭解，今年4月穆迪確認合景泰富“B1”企業家族評級，展望“穩定”。但考慮如果其流動性惡化，如現金/短期債務降至1.50倍-1.75倍以下；BEIT/利息覆蓋倍數持續低於1.5倍-2.0倍；或其合同銷售的增長或利潤率大幅下降，則可能下調評級。

標普則維持評級展望“負面”，同時確認長期發行人信用評級“B+”和高級無抵押債券“B”長期發行評級，認為合景泰富的去槓桿計劃可能受到其擴張慾望所制約。

中報披露，截至期末合景泰富的總借款規模、融資成本及淨負債率均有所下降。總借款額為813.2億元，相較2019年底856億元下降了43億元，淨負債率約為59.2%，由去年同期的77.13%下降了16.2個百分點；融資成本下降0.2個百分點至6.2%。

管理層介紹稱，目前銀行的授信充足，可用額度為737億元。境內融資已獲交易所45億元小公募和80億元私募債券的發行額度，足以覆蓋年內到期及回售的境內債券。

上半年把握髮債窗口，分別在境內境外發行了四筆新的債券。其中今年3月已發行10億私募債，2+1年期，利率5.75%；8月發行18億公募債，2+1年期，利率5.6%；境外融資方面，今年1月發行3億美元債，7年期，利率7.4%；8月發行2億美元債，5年期，利率5.95%。

截至期末，合景泰富有息負債813.18億元，同比下降5.40%。不過值得注意的是，1年內到期的債務佔比41%，1-2年內到期的債務佔比19%，短期償債壓力仍大。黃妍萍表示這是一個階段性的狀態，主要是因為在中報的時間節點有幾筆臨近回售到期的窗口。

去槓桿的上半年，合景泰富的拿地速度明顯減緩。期內在廣州、杭州、蘇州、成都等城市獲取10個項目，新增建面111萬平方米，拿地金額93億元，權益建面88萬平方米，權益金額72億元。

截至今年上半年，總可售貨值約人民幣5100億元，足夠集團三至五年發展所需。不過，孔建岷有意在下半年加大拿地力度。他判斷下半年和明年上半年的土地市場情況，認為是拿地的好時機。

拿地預算方面，孔建岷依舊沒有給出具體的數據，只稱要評估地塊情況和公司財務狀況。不過，有“全港最貴地皮”香港鴨脷洲項目在前，孔建岷依舊稱會關注香港推出的地塊，如果符合公司的發展，不排除在香港投地。

至於重點投資的區域，下半年的重點仍然是聚焦在粵港澳灣區和長三角區域，同時關注中西部區域，如成都等。

那佈局是否依舊過於集中？被問及此，管理層回應，“只深耕大灣區、長三角、中西部，足夠支持未來兩三年的增長。”

以下為合景泰富2020年中期業績會問答實錄：

現場提問：上半年毛利率下降2.1%至32.9%，平均價格有下降，下半年推盤會不會推出較高毛利的樓盤？酒店營運按年下跌46.2%至1.3億元，現時恢復情況如何？對下半年的預測如何，另外計劃開多少個商場？

孔建岷：今年下半年我們會在全國推出全新的高端系列“臻”系列。毛利率的下降是行業內的普遍現象，公司一直堅持，也一直有信心維持在行業相對比較高的毛利，這一點公司一直都做到。目前到了32.9%，在行業內也是非常高的毛利率，公司也有信心維持。

酒店方面，確實受到疫情的影響在2-5月份有所下降，但6月份後已經恢復到正常水平的70%-80%，下半年預計維持較好的復甦，整體出租率預計在80%以上。

公司下半年開兩個商場，一個是南沙的二期，一個是成都的摩方，大概在10月份左右推出投入使用，現在的出租率大約在90%以上。

現場提問：關於下半年拿地的計劃，預算的金額大概多少？之前合景泰富指在舊改方面有26個項目，今年主要進行拆遷以及投入建設，請問下半年有多少面積可以轉化？貨值是多少？

管理層：下半年的重點還是堅持公司的策略在長三角和粵港澳大灣區，也會關注到中西部的發展，所以在拿地方面，有個別的機會可能在中西部拿地。至於金額多少，我看了整個下半年和明年上半年，個人覺得市場是相對好的機會，公司會根據地塊的情況，評估地塊對公司適合發展的情況，也根據財務狀況來決定拿地的多少。

明年舊改估計推出大約100億的銷售貨值，未來會加強舊改的轉化速度。下半年會根據市場陸續推出兩三批貨。

現場提問：目前土儲足夠集團三到五年的發展，下半年拿地計劃是否會放緩？有計劃再在香港發展物業嗎？

管理層：下半年及明年上半年是拿地的好機會。公司會根據情況做一些判斷，公司也會關注香港推出的地塊，如果符合公司的發展，不排除在香港投地。

現場提問：請問分拆物管的進度及上市的時間表，以及實物分派的情況。另外，同行在多元化業務都有非常清晰的佈局，如代建、建材等，合景泰富可否分享長遠的規劃以及有其他業務的投資額及成熟度。物業投資及酒店會不會考慮分拆的可能？

徐錦添：分拆物管上市的進度，大家都看到我們在今年的6月尾已經提交了A1表格，現階段聯交所會看我們的招股書，現階段在回答問題。

關於實物分配的問題，我們是平衡分拆的，股東最終會拿到物業公司的股份，但是分配多少，現階段仍然是一個尚早的階段，到時會在招股書中披露出來。

孔建岷：其實公司在教育板塊正處於培育階段。至於其他的業務板塊，公司暫時還沒有考慮，但是公司會根據市場的情況，董事會會做進一步的討論和研究，對於以後其他的分拆，還會進一步研究。

現場提問：請問公司寫字樓目前的出租率，中美關係持續緊張，跨國企業作為寫字樓的租户或者會面對壓力，集團如何看未來寫字樓的市場？公司租金收入是否會因而受壓？

管理層：公司投入使用的寫字樓出租率平均在90%-95%以上，除了廣西國金。因為投入時間不長，大概投入七八個月左右，現在出租率在50%以上，相信在年底能夠達到75%的出租率，明年上半年達到90%以上的出租率。

公司的寫字樓主要集中在一二線城市的核心位置，也是TOD項目。寫字樓在行業內，我們的質量相對很高。中美關係的緊張，我覺得對於我們公司的寫字樓在出租方面，包括出租率、租金方面，影響不算太大。

現場提問：上半年公司僅完成合約銷售額目標的36%，對於全年的千億目標是否會有調整？

管理層：全年的千億目標暫時還是沒有調整的計劃，為什麼我們有信心完成全年的目標？因為下半年有大量的新貨入市，只要我們的宏觀政策沒有出現大的想不到的調整，還是很有信心可以完成全年的任務。包括我們在杭州、廣州、深圳有一些大貨值、很好銷售、很好位置的項目，都在蓄勢待發，我相信經過全體同事的努力，完成這個目標還是蠻有信心的。

現場提問：物管業務是否會進行收購？

徐錦添：對於物業行業的收購，我們如果看到有適合對於我們有協同效應的物管公司，也會考慮收購。