招商蛇口（001979.SZ）加碼佈局深圳前海。5月31日，招商蛇口公告稱正在籌劃發行股份、可轉換公司債及支付現金方式，向深圳市投資控股有限公司（簡稱深投控）購買深圳市南油（集團）有限公司（簡稱南油集團）剩餘24%股權，並向平安資管非公開發行股份募集配套資金。
交易完成後，南油集團將成為招商蛇口的全資下屬公司，有利於增加公司對前海自貿的權益比例，增加公司享有的前海片區資源價值。同時，平安人壽將成為公司股東。
進一步整合土地資源的同時，招商蛇口加快拿地節奏。長江商報記者梳理發現，今年前5個月，招商蛇口拿地已經超過200億元，位居房企前十。近年來，招商蛇口欲從傳統發展模式轉向綜合發展模式，意將住宅開發定位為短期業務，商業地產定位為中期業務，郵輪、長租公寓等定位為長期業務。
數據顯示，去年招商蛇口實現營業收入976.72億元，同比增長10.64%；歸母淨利潤160.33億元，同比增長5.20%。今年1月份，招商蛇口銷售額為118.98億元，位列百強房企第8位，這是其自2015年底完成重組以來，首次晉升房企第一梯隊。
收購南油集團增加前海片區資源價值
對於此次購買資產的目的，招商蛇口稱，南油集團主要持有的資產為其通過深圳市招商前海實業發展有限公司間接持有的深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司（下稱“前海自貿”）股權。前海自貿在前海自貿區內擁有優質的土地資源，是招商蛇口與前海管理局各出資5億元成立的合資公司，主要用於開發前海土地。
交易完成後，南油集團將成為招商蛇口的全資下屬公司，有利於增加公司對前海自貿的權益比例，增加公司享有的前海片區資源價值。而平安資管接受平安人壽委託，以平安人壽的保險資金全額認購招商蛇口本次募集配套資金非公開發行的股份，發行完成後平安人壽將成為招商蛇口股東。
南油集團是上世紀80年代最有實力的國企之一，目前在前海擁有23萬平方米權屬土地，並由招商蛇口持股76%。根據過往公告，招商蛇口在前海的2.42平方公里土地裏，也包含受讓南油集團的2宗地，這些土儲造就了其前海自貿區“大地主”的地位。
如今南油集團已轉型為致力於大健康產業、自貿創新產業、大數據產業和深圳前海權屬土地的綜合開發，經營現代物流產業和建設數據信息服務平台。其重要項目包括南油W6倉，該項目位於前海保税港區，總建面12萬平方米，於2015年8月正式投入使用。
多家券商研究報告指出，招商蛇口在前海蛇口自貿區土儲豐厚，資源重估價值高。華創證券研究報告指出，招商蛇口在重組後多維度積極變革，管理改革、提升週轉、加速整合；上市公司坐擁一二線優質土儲，尤其粵港澳大灣區資源儲備含金量極高；具備“市場化 非市場化”強大拿地優勢。由此，招商蛇口作為大灣區核心標的，資產價值將進一步提升。
前五個月超200億拿地
在2015年吸收合併招商地產實現重組上市後，招商蛇口發展穩健。2019年，招商蛇口實現營業收入976.72億元，同比增長10.64%；實現歸屬上市公司股東的淨利潤160.33億元，同比增長5.2%。
今年一季度，招商蛇口實現營業收入117.97億元，同比增長171.17%；歸屬於上市公司股東的淨利潤5.39億元，同比減少79.48%。報告解釋稱，這是因為上年同期，招商蛇口子公司深圳市樂藝置業有限公司、深圳市商啓置業有限公司增資擴股轉讓51%股權扣税後，產生淨收益22.26億元。如剔除此原因，今年一季度歸屬於上市公司股東的淨利潤與去年同期相比增長34.44%。
土儲方面，近幾年，招商蛇口在土地投入上持續加大，2017-2019年拿地總金額分別達到882億元、954億元及976億元。截至2019年年末，招商蛇口的擬開發土地儲備597.78萬平方米，同比增長49.58%；該儲備金額為273.57億元，同比增長89.57%。
公司一季度新增土儲325.9萬平方米，同比增長223.2%，為同期銷售面積219.4%，較2019年提升97.7個百分點，拿地節奏逐步加快。據中指院統計，2020年1-4月，招商蛇口共斥資192億元拿地，位於同期房企拿地排行榜第8位。5月19日，經過11輪出價，招商蛇口全資子公司招商局地產（武漢）有限公司最終以總價58.87億元、溢價率0.86%斬獲武漢礄口區新單價地王，樓面價達15633元/平米。
財務方面，招商蛇口淨負債率由2015年末的11.85%持續增長至2017年末的58.70%，隨後逐漸下滑至2019年末的29.28%。總體來看，招商蛇口的槓桿水平處於行業較低水平。
年報顯示，截至2019年12月31日，招商蛇口的資產總額為6176.88億元，同比增長45.95%，主要是由於完成前海土地整備及合資合作，以及業務規模增長所致，這進一步拉低了公司的槓桿水平。
文章來源:長江商報