上半年業績分化明顯 銷售及融資能力成房企比拼關鍵

上市房企陸續發佈2020年半年度業績預告或業績快報。從已披露的業績看，頭部房企憑藉品牌優勢，上半年銷售業績較可觀。這些企業融資成本相對較低，成本把控能力較強，疊加規模優勢及前期轉結項目較多。

整體不佳

Wind數據顯示，截至7月23日，51家A股上市房企披露了2020年半年度業績預告，14家公司預喜，預喜率為27.45%。其中，扭虧6家，預增8家。另外，綠地控股、保利地產、深賽格3家房企披露2020年半年度業績快報。保利地產實現淨利潤同比增長，其他兩家公司業績均出現不同程度下滑。已發佈上半年業績情況的上市房企整體表現欠佳。中小房企下滑突出，頭部房企淨利潤相對亮眼。

保利地產上半年實現營業總收入737.05億元，同比增長3.6%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤101.21億元，同比增長1.66%；歸屬於上市公司股東扣除非經常性損益的淨利潤為97.79億元，同比增長1.12%。公司指出，2020年半年度主要財務數據為初步核算數據，主要指標可能與公司2020年半年度報告披露的數據存在差異，預計差異幅度不會超過10%。

天風證券指出，保利地產上半年累計實現簽約金額2245.36億元，累計簽約面積1492.24萬平方米，銷售均價為15046.91元/平方米。銷售金額、銷售面積分別完成2019年度水平的48.62%、47.78%。考慮到下半年推貨量提升，判斷公司取得與上年度同水平銷售成績概率較大。

中小房企整體盈利情況不佳。從目前情況看，僅10家房企預計實現歸屬於上市公司股東的淨利潤超過1億元。中南建設、合肥城建、招商積餘等少數幾家房企淨利潤超過1億元，且同比增長幅度較大。而泰禾集團、嘉凱城、新華聯等20餘家房企預計上半年虧損。

泰禾集團預計上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損18.6億元至14.6億元。對於業績變動的主要原因，公司表示，受疫情及公司房地產開發項目結算排期的影響，無集中交付的地產項目，僅有零星項目交付結轉收入，造成收入較上年同期大幅下降，相應的營業利潤大幅減少。2020年上半年，公司投資收益同比大幅減少。上半年投資收益主要由公司持有的合聯營企業投資按權益法確認的投資收益產生，金額較小。公司對已到期尚未還款的借款計提預計負債約為7.25億元，較2019年同期增加營業外支出約6.8億元。

規模優勢

中國證券報記者梳理發現，房企業績分化和融資能力、銷售項目去化率、往期結轉收入等因素有關。頭部房企憑藉規模優勢，融資渠道較廣，融資成本相對較低。而中小房企不具備融資優勢，在高負債的壓力下，財務費用支出較大，影響了企業利潤率。

中指研究院指出，綜合融資成本與企業規模、負債結構、現金流狀況、償債能力、經營穩健性等因素相關，反映了資本市場對相關企業的認可程度，是企業綜合實力的重要指標。隨着房地產行業進入薄利時代，房企擁有更低的融資成本意味着擁有相對更高的盈利水平。房地產企業應確保現金流安全，不斷優化債務結構，審慎進行各項投資，紮實提升項目質量等，促進企業穩健發展。

此外，受疫情影響，房企銷售面臨較大困境。大型房企通過降價走量的方式，取得較好銷售業績。而中小房企降價能力有限，品牌優勢和規模優勢均不明顯，前期結轉的項目有限。

多措並舉

從已發佈業績預告及業績報告的房企情況看，涉及商鋪類的房企疫情期間受免租等因素影響，業績下滑較明顯。

以大悦城為例，公司預計2020年上半年實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為4.5億元至6.5億元，同比下降76%至65%。對於業績變動的主要原因，公司表示，購物中心運營受疫情影響顯著，客流量、出租率下降。同時，為共同應對疫情，公司積極履行央企社會責任，對租户推出租金減免政策以減輕其經營壓力，購物中心租金收入同比減少。此外，疫情導致酒店客房入住率大幅下降，公司酒店業務收入同比減少。公司本期達到收入結算條件的商品房資源同比減少，以及結算產品結構變動，商品房銷售收入同比下降。

不少企業通過嚴控費用等方式，降低疫情影響。以金融街為例，公司預計2020年上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤為21052.84萬元至31579.25萬元，同比下降80%至70%。公告顯示，公司房產開發項目銷售、工程進度不及預期，項目結算收入和利潤出現下滑。受疫情影響，公司持有的經營項目客流量和銷售額明顯下滑。公司對中小微企業客户減免租金，導致收入和利潤下滑。公司表示，房產開發業務加快前期效率，加強工程管理，調整推貨節奏等，資產管理業務將加強客户租約管理，嚴格成本費用等，努力降低疫情對公司經營的影響。